서울동부지방법원 2026타경50072. 송파구 문정동 베스트빌 5층 501호, 전용 35.63㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 단순한 압류·가압류 경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 등기부에는 임차인 안병환의 289,000,000원 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인은 2021.06.25. 점유를 시작하고 2021.06.28. 전입신고를 마쳤으며, 확정일자는 2021.05.12.입니다.

말소기준으로 기재된 부천시 압류는 2022.04.25.입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 임차보증금이 낙찰대금에서 모두 배당되지 않는다면 원칙적으로 그 부족분의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 해당 임차보증금 채권과 임차권등기에 유효하게 적용된다면, 일반적인 대항력 인수형 물건과 달리 매수인이 부족 보증금을 추가로 떠안지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 2.89억, 실제 인수는 0원

실제 임차인은 1명입니다. 안병환은 2023.07.17. 임차권등기를 마쳤고, 2026.01.16. 배당요구도 했습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로, 보증금 289,000,000원이 경매 권리분석의 핵심입니다.

※ 확약서가 없다면 유찰 후 배당부족분에 대한 법률상 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그러나 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 효력이 인정되는 한, 그 부족분을 실제 매수인 부담액으로 계산하지 않습니다. 확약의 효력은 해당 임차보증금과 임차권에 한정되므로, 다른 별도의 대항력 있는 점유자나 임차인이 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다. 입찰 전 확약서 원문, 권리승계 관계 및 법원의 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.10억, 확인되는 거래는 2.89억

베스트빌(10-17)은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 전용면적 35.63㎡ 거래기록은 2021년 7월, 289,000,000원으로 표시된 2건입니다. 두 기록은 거래월·층·전용면적·금액이 같으므로 독립적인 거래인지 중복 집계인지도 확인할 필요가 있습니다.

현재 신건 최저가 310,000,000원은 위 거래금액보다 21,000,000원 높고, 비율로는 107.3%입니다. 따라서 확인된 거래기록과 비교할 때 신건을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 주의할 점은 거래 시점입니다. 확인되는 거래가 2021년 7월이므로, 2026년 현재의 최근 12개월 실거래 수준을 그대로 보여주는 자료가 아닙니다. 이 금액을 곧바로 최신 시세로 간주하거나 가격 추세가 상승·하락했다고 단정할 수 없습니다. 소규모 다세대주택인 만큼 최근 인근 유사 물건의 거래와 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 임차보증금 우선변제와 신청채권자 배당을 포함하지만, 최종 법원 배당표를 확정적으로 나타내는 것은 아닙니다.

위 표는 매각대금 310,000,000원을 전액 배분하는 계산상 가정입니다. 집행비용 5,140,000원은 추정치이며, 압류 관련 조세·공과금의 법정 우선순위와 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 또한 주택도시보증공사의 289,000,000원 청구와 임차보증금의 대위·승계 관계를 확정하지 않은 계산이므로, 두 채권이 독립적으로 중복 인정된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 사라지는 인수?

확약서의 중요성은 유찰 후 더욱 커집니다. 일반적인 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 돌려받지 못하면, 매각가격이 내려가는 만큼 매수인 인수액이 늘어 실질취득 비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

그러나 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있습니다. 해당 확약이 유효하다면 아래의 통상적인 인수액 계산을 그대로 매수인에게 적용하지 않습니다.

일반 계산상 인수액 45,272,000원·94,177,600원은 해당 회차의 배당 시뮬레이션에 기초한 수치이며 확약이 없는 경우의 참고 위험액입니다. 실제 인수액은 해당 확약이 유효하다는 전제에서 0원으로 처리합니다. 실질취득금액은 낙찰대금과 임차보증금 인수액만 반영한 금액으로 취득세·명도비·수리비 등은 제외합니다. 유찰 회차와 최저가 변경은 예정대로 확정된 것이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 문정동 문정초등학교 북서측 인근입니다. 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트, 근린생활시설과 학교가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 남서측 근거리에 지하철 8호선 문정역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2011.09.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 난방·위생·급배수·도시가스·소화전 설비가 있으며, 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용됩니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로 및 주변 토지 대비 대체로 평탄합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재되어 있으므로 매각·취득 시점의 적용 대상과 규제사항을 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래 기록은 오래된 2021년 거래에 집중되어 있어 최근 매수 수요와 적정 매도가격을 추정하기 어렵습니다. 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물이 포함된다고 기재되어 있으므로 실제 범위와 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 내용, 해당 임차인·임차보증금과의 연결관계, 적용범위를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 을구 3번 안병환 임차권등기의 말소 가능 여부와 보증기관의 권리승계 관계를 매각물건명세서 및 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하며 현재 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 확약에 따른 금전 인수액 0원과 실제 인도·명도에 드는 비용 및 절차는 구분해야 합니다.
• 압류·조세. 부천시, 동대문구, 성북구, 송파구, 국민건강보험공단의 압류와 관련된 법정 우선순위 및 배당요구를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건가격 310,000,000원은 확인되는 2021년 거래가보다 21,000,000원 높습니다. 최근 인근 유사 다세대주택 거래, 실제 매도 가능가격 및 수리 상태를 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 조건. 확약이 유효하면 유찰에 따른 가격 하락이 실질취득비용 감소로 연결될 수 있습니다. 다만 실제 다음 회차의 최저매각가격과 일정은 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에 기재된 제시외 건물 포함 범위와 현황도·감정평가 내역을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 기타 취득 후 부담할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”

서울동부지방법원 2026타경50072의 핵심은 289,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 안병환의 전입과 점유는 말소기준보다 빨라 일반적인 경매라면 큰 인수 위험으로 이어질 수 있었습니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 그 위험은 실질 0원으로 해소되는 구조입니다. 이 점은 중요한 장점입니다. 다만 확약의 적용범위와 효력은 입찰 전에 원문으로 검증해야 합니다.

반면 가격에 대해서는 신중해야 합니다. 신건 최저가 310,000,000원은 확인되는 2021년 거래가 289,000,000원의 107.3%입니다. 현재 시세를 확인할 만한 최신 거래도 충분하지 않습니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성, 다수 압류, 보증기관 채권의 승계·배당관계까지 감안해야 합니다.

결론은 확약 확인을 전제로 권리 인수 위험은 관리 가능한 수준이지만, 신건 가격의 매력은 입증되지 않았다는 것입니다. 유찰 후 낮은 가격으로 접근할 경우 취득원가가 개선될 수 있으나, 그때에도 실제 시장가격과 확약 효력을 함께 확인해야 합니다. 이 물건은 보증금 액수보다 확약의 효력과 실제 취득가격이 승부처입니다.