서울동부지방법원 2026타경50121. 강동구 천호동 스카이캐슬라 6층 601호, 전용 20.65㎡ 오피스텔입니다. 2020년 사용승인된 12층 건물에 위치하며, 소유자는 김세진입니다. 2021년 1월 27일 195,000,000원에 소유권을 취득한 이후 세금 압류와 주택도시보증공사 가압류가 이어졌고, 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기상 가장 먼저 주의해야 할 권리는 2023년 2월 16일 국세 압류로, 이 사건의 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 양진하는 그보다 앞선 2022년 11월 11일 전입했고, 2022년 10월 20일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 11월 18일 등기된 주택임차권에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 등기부의 후순위 압류를 말소할 수 있느냐보다 임차인에게 실제로 얼마가 배당되고, 얼마가 남는지를 먼저 계산해야 합니다. 특히 유찰로 최저가가 내려가면 배당받지 못한 보증금이 늘어날 수 있으므로, 낙찰가와 실질취득가를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 6층 601호 도로명: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 20.65㎡ · 지상 12층 중 6층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2020.09.08 · 25세대 |
| 소유자 | 김세진 (2021.01.27 소유권이전 · 거래가 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 217,492,133원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.16 갑구 3번 국세 압류 · 권리자 국(익산세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 양진하 · 199,000,000원 |
| 매수인 인수 | 신건 예상배당상 0원 · 임차보증금 미배당 시 잔액 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2023.02.16 국세 압류입니다. 기존 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 2건은 2020.10.15 이미 말소되었으므로 현재 존속하는 선순위 근저당으로 취급하지 않습니다. 반면 양진하는 2022.11.11 전입한 임차인으로, 말소기준권리보다 먼저 주택을 점유하고 주민등록을 갖춘 것으로 기재되어 대항력이 인정되는 구조입니다.
주택도시보증공사의 2023.09.08 가압류 260,000,000원, 후속 국세·지방세 압류 및 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개의 문제입니다. 양진하의 주택임차권등기가 후순위로 접수되었다는 이유만으로 보증금 잔액 인수위험까지 사라지지 않습니다.
임차인 분석 — 보증금 전액 배당 여부가 관건
| 임차인 / 신고인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양진하 주택임차권등기 · 을구 6번 |
2022.11.11 2022.10.20 |
199,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 기재 |
미배당 잔액 인수 |
| 공사 별도 신고 명의 · 실체 확인 필요 |
2022.11.11 2022.10.20 |
미상 0원 기재 |
가능·미상 | 행사 기재 배당요구 2026.01.23 |
별도 확인 |
실명이 확인되는 임차인은 양진하 1명이며, 별도로 '공사' 명의의 배당요구 신고 1건이 있습니다. 두 신고에는 같은 전입일과 확정일자가 기재되어 있지만, 동일 보증금의 승계·중복신고인지 독립적인 권리신고인지는 확정할 수 없습니다. 따라서 '공사' 신고를 199,000,000원에 추가 합산하지 않되, 독립적인 인수권리 가능성도 배제하지 않습니다.
양진하의 보증금은 199,000,000원입니다. 신건 배당표에서는 전액 배당되지만, 유찰로 매각대금이 감소하거나 우선 공제되는 세금이 확인되면 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
반면 '공사' 명의 신고는 보증금이 0원으로 기재되어 있으면서 보증금 미상이라는 확인 사항도 남아 있습니다. 같은 전입·확정일자가 기재된 이유와 신고 주체를 확인하기 전에는 별도 인수위험이 없다고 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격 메리트를 확인하기 어렵다
스카이캐슬라의 확인되는 실거래는 2021년 6월, 전용 20.31㎡, 3층, 205,000,000원 한 건입니다. 본건은 전용 20.65㎡, 6층으로 면적이 근접하지만 동일 호실이나 동일 층의 거래가 아닙니다. 무엇보다 거래시점이 오래되어 2026년 현재의 시세를 직접 입증하는 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 20.31㎡ | 3층 | 205,000,000원 |
| 비교 기준 | 1건 | — | 205,000,000원 |
| 본건 최저가 | 20.65㎡ | 6층 | 221,000,000원 |
감정가이자 신건 최저가는 221,000,000원으로 확인된 거래가 205,000,000원의 107.8%입니다. 가격 차이는 16,000,000원으로, 확인된 거래가보다 높습니다.
시세 통계에 표시된 평균 및 최근 12개월 비교값은 모두 205,000,000원이지만, 확인 가능한 실제 거래의 날짜는 2021.06입니다. 따라서 해당 금액을 2026년 최근 12개월 내 체결된 거래가격으로 간주하거나, 현재 시장가치를 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다. 현재의 가격 추세 역시 이 거래 한 건만으로는 판단할 수 없습니다.
유찰 후에도 선순위 임차인의 보증금 인수액을 합산해야 하므로, 최저매각가가 아니라 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (신건 매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 양진하 보증금 우선변제 |
199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 갑구 4번 가압류 |
260,000,000원 | 18,106,000원 |
| 3. 한국주택금융공사 강제경매 신청채권 |
217,492,133원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,894,000원 공제 후 양진하 보증금 199,000,000원을 전액 배당하고, 잔여 18,106,000원을 주택도시보증공사에 배당하는 가정입니다. 채권자 미배당액 합계는 459,386,133원입니다. 실제 배당에서는 국세·지방세 중 당해세 및 다른 우선채권의 순위와 금액 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가보다 중요한 실질취득액
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 221,000,000원 | 0원 | 221,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,800,000원 | 25,475,200원 | 202,275,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 141,440,000원 | 60,340,160원 | 201,780,160원 |
2회 유찰 시 낙찰가 141,440,000원에 인수액 60,340,160원을 합산하면 201,780,160원입니다.
선순위 보증금 199,000,000원보다 낙찰가가 낮아지면, 감소한 매각대금만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 두 유찰 시나리오에서 실질취득액이 보증금보다 약간 높은 것은 선공제되는 예상 집행비용이 반영되었기 때문입니다.
이 구조에서는 유찰이 반복되어도 실질취득액이 보증금 수준 아래로 쉽게 내려가지 않습니다.
1회 유찰 시 실질취득액 202,275,200원은 확인된 2021년 거래가 205,000,000원보다 2,724,800원 낮습니다. 2회 유찰 시에도 차이는 3,219,840원입니다. 그러나 거래 표본이 오래된 한 건에 불과하므로 이 차이를 현재 시세 대비 할인이나 확실한 수익 여력이라고 볼 수는 없습니다.
현재 0원으로 표시된 인수액은 221,000,000원 낙찰 및 임차인 보증금 전액 배당을 전제한 추정치입니다. 세금 우선배당으로 양진하의 보증금 배당액이 감소하면 신건에서도 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.
또한 '공사' 명의 신고의 실체가 독립적인 권리관계로 확인되면 이를 별도로 검토해야 합니다.
다만 이러한 등기상 소멸 구조가 양진하의 선순위 임차보증금 잔액 인수조건을 없애지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 통계 기준)
- 입지. 강동구 천호동 천호3동주민센터 동측에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 난방·도시가스·급배수시설 등을 갖추고 있으며 대상 호실은 6층에 있습니다.
- 도로. 남서측 약 3~4m 포장도로와 북측 약 6m 포장도로에 접해 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역 등에 속합니다. 민간임대주택등기가 기재되어 있어 임대의무 및 관련 행정사항 확인도 필요합니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 규모는 25세대이며 확인되는 실거래는 2021년 1건입니다. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수 12.6회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 매수수요와 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다. 통계만으로 본건의 유찰 횟수나 낙찰 여부를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양진하 보증금 배당. 199,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 전액 배당되는지 확인해야 합니다. 잔액이 발생하면 매수인 인수 대상입니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 5건에 대해 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 신건 예상 인수 0원은 최종 확정금액이 아닙니다.
- '공사' 신고의 실체. 양진하와 전입·확정일자가 같은 이유, 배당요구의 법적 지위, 보증금 중복 여부를 확인해야 합니다. 별도의 유효한 권리라면 추가 위험이 남을 수 있습니다.
- 임차권등기 및 점유. 양진하의 주택임차권등기 명령과 매각물건명세서의 인수조건을 확인하고, 현재 점유·인도 가능 상태를 조사해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득액. 1회 유찰 시 202,275,200원, 2회 유찰 시 201,780,160원이라는 합산 취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가만 비교하는 것은 위험합니다.
- 실거래 시점. 확인 거래가 205,000,000원은 2021.06 거래입니다. 2026년 현재 시세로 단정하지 말고 추가 거래·임대료·현장 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2021년 등록된 민간임대주택등기의 존속 및 임대의무기간, 경매 후 행정상 처리 사항을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 미납 공용관리비, 실점유자, 인도비용과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황, 세금 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰은 할인처럼 보이지만, 보증금은 따라온다”
이 물건의 핵심은 199,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 신건 최저가 221,000,000원에서는 예상배당대로라면 임차인에게 보증금 전액을 지급하고 매수인 인수액이 0원이 됩니다. 그러나 이것은 세금 및 다른 선순위 배당 변수까지 확정했다는 의미가 아닙니다.
유찰 후에는 문제가 더 분명해집니다. 낙찰가가 176,800,000원으로 내려가도 보증금 인수액을 합치면 실질취득액은 202,275,200원입니다. 두 번 유찰되어 141,440,000원에 낙찰받아도 합산액은 201,780,160원입니다. 임차보증금이 취득비용의 사실상 하한 역할을 하는 구조입니다.
가격 측면도 불리합니다. 신건 최저가 221,000,000원은 확인된 실거래 205,000,000원보다 높고, 그 거래마저 2021년의 단일 표본입니다. 유찰 후 합산 취득액이 해당 거래가보다 소폭 낮아지더라도, 현재 시장에서 저렴하게 취득한다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
여기에 국세·지방세 압류 5건, 실체 확인이 필요한 별도 배당요구 신고, 25세대 소규모 오피스텔의 낮은 거래 확인 빈도와 높은 경매 유찰 통계까지 겹칩니다. 종합적으로 D등급의 고위험·가격매력 미확인 물건으로 평가합니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 보증금의 실제 배당액, 잔액 인수금, 그리고 현재 시장에서의 회수 가능가격이어야 합니다.
