핵심지표 ✅ 인수 0원 ⚠️ 3회 유찰 🏢 감정가 대비 34.3% 🏥 현재 공실
수원지방법원 2025타경51866. 경기도 하남시 감이동 퀸즈에비뉴 5층 513호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 의료시설(병원)이며, 경매상 근린시설로 분류된 집합건물입니다. 소유자 전경란은 2023년 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 모아디앤씨컴퍼니의 후순위 근저당권, 미래티엠에스의 가압류, 국민건강보험공단 및 하남시의 압류가 이어졌습니다. 현재 경매는 에이치에프케이사일유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매입니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 수익형 상업용 부동산으로서의 경제성은 별도 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴 주건축물 제1동 5층 513호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 감일백제로180번길 17 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 의료시설(병원) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 8층 중 5층 |
| 사용승인 | 2022.10.14 |
| 이용상태 | 감정평가 기준 공실 |
| 소유자 | 전경란 (단독소유, 취득 거래가액 376,917,000원) |
| 감정가 | 361,000,000원 |
| 최저매각가 | 123,823,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 현재 경매채권자 | 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2023.01.30 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 설정된 모아디앤씨컴퍼니 근저당권과 미래티엠에스 가압류, 경매개시결정 및 후순위 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기와 종전 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 큰 폭 하락, 시세 판단은 별개
이 물건의 최저매각가는 123,823,000원으로, 최초 감정가 361,000,000원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰되어 감정가와 현재 최저가 사이의 간격이 크게 벌어졌습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 361,000,000원 | 100% | 평가 기준액 |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 123,823,000원 | 34.3% | 현재 입찰 기준 |
| 4회 유찰 시 | 86,676,100원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 60,673,269원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 금액은 회차별 시뮬레이션이며 실제 매각조건 변경에 따라 달라질 수 있습니다.
소유자의 과거 취득 거래가액은 376,917,000원입니다. 하지만 과거 취득가격이나 감정가만으로 현재 시장가치를 판단할 수 없습니다. 유찰 횟수가 많다는 사실은 가격 조정이 진행되었다는 의미이지, 추가적인 손실 가능성이 사라졌다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,533,522원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 240,000,000원 | 121,289,478원 |
| 2. 근저당 · 모아디앤씨컴퍼니 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 미래티엠에스 | 2,996,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구액을 기준으로 합니다. 국민건강보험공단·하남시 압류 관련 실제 배당요구액과 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 감이동 감일고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 8층 건물의 5층이며, 2022.10.14 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 접도. 남동측 약 20m, 남서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 및 감일지구 지구단위계획구역으로, 토지면적 2,374.1㎡, 공시지가 7,279,000원/㎡입니다. 토지 관련 수치는 해당 필지 전체의 정보이며 513호 단독 면적은 아닙니다.
- 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역 및 각종 개발·환경 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 실제 용도변경 및 영업 가능 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 공부상 의료시설(병원)이나 감정평가 기준 공실입니다. 임대관계가 확인되지 않아 예상 임대수익과 공실 해소 기간을 확정하기 어렵습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 상업·의료 목적의 매수자 수요에 영향을 받습니다. 현재 시점의 거래가격과 임대수요를 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 361,000,000원이 아니라 현재 유사 의료시설·상업시설의 실거래가격을 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 공실이었더라도 입찰 전 실제 사용·점유 및 임대차관계를 다시 조사하세요.
- 건축물대장 확인. 513호의 전용면적, 세부 용도, 위반건축물 여부, 용도변경 및 영업 가능성을 검토하세요.
- 임대수익 검증. 유사 시설의 실제 보증금, 월세, 관리비, 공실률 및 예상 임차인 업종을 조사하세요.
- 관리비 및 공과금. 체납된 공용부분 관리비와 공과금, 관리규약상 부담사항을 확인하세요.
- 압류·배당 확인. 국민건강보험공단 및 하남시 압류 관련 실제 채권액과 조세채권 우선순위를 확인하세요.
- 경매 기록 확인. 종전 경매개시결정의 말소 경위, 현재 경매채권자의 지위와 채권관계, 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 86,676,100원, 5회 유찰 시 60,673,269원이라는 시뮬레이션을 참고하되, 예상 임대수익과 환금성을 기준으로 가격을 판단하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다고 반드시 싼 것은 아니다”
이 사건은 권리 인수 구조와 가격 위험을 분리해서 판단해야 하는 상업용 부동산 경매입니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 감정가 361,000,000원에서 최저가 123,823,000원까지 내려왔다는 사실만으로 실거래 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 3회 유찰, 공실, 의료시설 용도, 임대수요 불확실성을 함께 고려하면 가격 할인폭만으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
등기상 권리 인수는 비교적 단순하지만, 경제성 판단은 신중해야 합니다. 먼저 현장 점유와 용도 적합성, 인근 실거래 및 임대 가능성을 확인하고, 실질적인 매각·임대 수요를 바탕으로 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다. 권리는 조건부 긍정, 가격과 환금성은 검증 전 보류가 이 사건의 결론입니다.
