부산지방법원 2025타경5409. 부산 기장군 철마면 송정리 364-1에 위치한 주택·근린생활시설·창고시설과 토지가 관련된 경매입니다. 감정평가상 1층 주택과 소매점, 2층 단독주택, 창고시설 등이 포함된 복합 이용 형태입니다. 일반적인 아파트와 달리 점유관계, 건물별 이용상태, 토지이용 규제가 권리분석과 가격 판단에 모두 중요합니다.
등기상 소유자는 박보영입니다. 2023.07.28 울산중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 이중희의 근저당권 100,000,000원과 국의 압류, 임의경매개시결정이 순차적으로 등장합니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 신고한 사단법인 담쟁이 박종오와 신고일 자체가 확인되지 않은 신복순, 그리고 다른 점유 관계인의 임대차 내용이 확정되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리의 소멸과 실제 임차보증금 인수 여부를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 철마면 송정리 364-1 도로명주소: 철마삼동로 58-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택·소매점·창고시설 등 복합 이용 |
| 감정평가 이용상태 |
기호(2): 1층 주택 기호(4): 1층 소매점, 2층 단독주택 기호(5): 1층 창고시설·소매점, 2층 창고시설 등 |
| 건물구조 | 일반목구조, 일반철골구조 및 경량철골구조 등 |
| 토지 현황 | 대지 · 513.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 박보영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,552,926,480원 / 2,552,926,480원 (신건) |
| 신청채권자 | 울산중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 721,244,172원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.07.28 울산중앙신용협동조합 근저당권 (채권최고액 840,000,000원) |
토지면적 513.0㎡는 확인된 필지 현황이며, 전체 매각목록의 토지·건물 구성과 각 권리의 적용 범위는 매각목록 및 감정평가 원본으로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 선순위 점유는 별개
현재 말소기준은 을구 2번 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2020년에 설정됐던 하나은행 근저당권 360,000,000원은 2023.07.28 말소되어 현재 존속하는 선순위 근저당으로 보지 않습니다. 그 이후 설정된 이중희의 근저당권과 국의 압류, 경매개시결정 등기 역시 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 위험은 여기 있다
현황조사 등에서 확인되는 임차·점유 관련 기록은 5건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으나, 각 기록이 모두 독립된 실제 임대차인지 여부와 보증금 규모는 추가 확인이 필요합니다. 특히 선순위 신고 1건과 신고일 미상 1건을 구별해 검토해야 합니다.
| 성명·단체 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인 담쟁이 박종오 | 2018.10.04 | 미상 | 가능·확인필요 | 미상 | 인수 가능 |
| 신복순 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
| 이중희 | 2024.07.02 | 미상 | 후순위 | 미상 | 원칙상 소멸 |
| 부광메디텍(주) 이성현 | 2024.10.23 | 미상 | 후순위 | 미상 | 원칙상 소멸 |
| 박재완 | 2024.12.05 | 미상 | 후순위 | 미상 | 원칙상 소멸 |
후순위 판정은 확인된 신고일이 말소기준권리보다 늦다는 자료상 판단입니다. 실제 임대차 성립·점유개시·주민등록 또는 사업자등록·확정일자·임차 범위 등 법정 대항요건과 우선변제요건은 별도로 확인해야 합니다. 특히 보증금 미상인 점유자는 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다.
③ 선순위·미상 점유자 핵심 분석
이중희와 박재완은 각각 2025.07.09, 2025.08.20에 배당요구 관련 문건이 접수되었습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 보증금 규모가 증명되는 것은 아닙니다. 부광메디텍(주) 이성현 역시 실제 이용 부분과 임대차 내용 확인이 필요합니다.
④ 가격 판단 — 25.53억이 싼지 아직 알 수 없다
이번 신건의 감정가와 최저매각가는 모두 2,552,926,480원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세를 확인할 수 없어 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 산정할 수 없습니다.
주택·상업용 공간·창고와 토지가 섞여 있는 물건인 만큼 토지의 이용 제한, 건물별 활용 가능성, 실제 임대수익 및 개별 건물의 상태가 가격에 영향을 줍니다. 단순히 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 적정가 또는 고평가라고 단정하지 않습니다.
| 회차 가정 | 가정 매각가 | 모형상 채권 미배당 | 모형상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,552,926,480원 | 0원 | 1,584,997,215원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 2,042,341,184원 | 0원 | 1,079,517,772원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,633,872,947원 | 0원 | 675,134,218원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 2,552,926,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,929,265원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이중희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 1,584,997,215원 |
위 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산입니다. 실제 채권 원리금과 배당순위, 국의 압류 관련 조세채권, 당해세, 임차인 보증금 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 특히 모형상 소유자 잔여금은 실제 배당액이 아니며, 선순위 임차권 인수 가능성도 소멸하지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 철마면 송정리 소재 임석마을회관 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 토지 현황상 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있어 실질 진출입 조건을 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 주택, 소매점, 창고시설 등이 함께 존재합니다. 일부 건물은 철골구조, 일부는 목구조이며, 주택 부분에는 난방설비가 있고 기호(2)에는 태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 상수원보호구역, 환경정비구역, 가축사육제한구역에도 포함되며 개발제한구역·자연녹지지역·공익용산지와 접합니다.
- 토지 특성. 확인된 토지면적은 513.0㎡이고 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 578,700원/㎡입니다. 공시지가만으로 건물과 토지를 합친 매각가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 사용·임대 구획은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 복합용도 건물과 각종 토지이용 제한으로 인해 일반 주거용 아파트보다 매수 목적과 활용방안의 검토가 중요합니다. 거래 표본이 확인되지 않아 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 우선 확인. 사단법인 담쟁이 박종오의 계약서, 실제 점유, 신고내역, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력과 미배당 인수액이 실질취득 비용을 좌우합니다.
- 신복순의 법적 지위. 전입·신고일과 점유개시일이 미상이므로 대항력 여부를 별도로 검증하세요. 선순위 가능성을 배제한 자금계획은 위험합니다.
- 이중희 관계 검증. 근저당권자와 임차·점유 관련 인물의 동일성 및 실제 임대차의 진정성을 계약서·자금 흐름·등기 내용으로 확인하세요.
- 배당요구 원본 대조. 이중희의 2025.07.09 문건 및 박재완의 2025.08.20 문건을 확인하고, 확정일자와 보증금, 배당요구의 적법성 등을 검토하세요.
- 매각목록과 공동담보. 건물별 매각 포함 여부, 토지 필지, 울산중앙신용협동조합의 공동담보목록 및 이중희 근저당권의 공동담보 범위를 확인하세요.
- 국의 압류. 금정세무서 관련 조세채권의 금액·법정기일·배당순위를 확인하세요. 압류등기 소멸과 실제 조세채권의 배당처리는 구별해야 합니다.
- 시세 확보. 주변 복합용도 건물과 토지의 최근 거래, 실제 임대료, 건물별 상태를 조사하여 감정가 2,552,926,480원의 적정성을 검증하세요.
- 토지 규제 및 명도. 상수원보호구역 등의 행위제한, 건물 이용 현황, 점유자별 사용 부분, 인도 가능성 및 명도 비용을 확인하세요.
- 실질취득 예산. 입찰대금뿐 아니라 선순위 보증금 인수 가능액, 취득 관련 비용, 체납 관리비의 승계 가능 부분, 명도비와 필요한 시설보수 비용을 반영하세요.
- 원본 서류 검증. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항전부증명서와 배당 관련 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”이 곧 “인수 0원”은 아니다
이 사건의 말소기준은 2023.07.28 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당과 압류 등은 매각에 따라 정리되는 구조이며, 기존 하나은행 근저당권도 이미 말소되었습니다. 등기부만 보면 비교적 단순한 구조입니다.
그러나 사단법인 담쟁이 박종오의 신고일은 말소기준보다 앞서고, 신복순은 신고일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금과 실제 점유·계약관계가 확정되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액의 상한을 판단하기 어렵습니다. 이는 감정가가 2,552,926,480원인 물건에서 가볍게 넘길 문제가 아닙니다.
더구나 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 신건 가격의 할인 메리트를 판단할 수 없고, 상수원보호구역 등 이용 제한까지 존재합니다. 유찰이 진행되더라도 선순위 임차보증금 인수가 발생하면 낙찰대금 하락이 실질취득 비용 절감으로 그대로 이어지지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 미확정·가격 판단 보류입니다. 선순위 점유자의 보증금과 대항력을 확정하고, 다른 점유자의 법적 지위와 토지 활용 가능성, 주변 시세를 확인하기 전에는 신건의 25.53억 원을 투자기회로 평가하기 어렵습니다. 등기 말소 구조보다 실질 인수위험을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
