부산지방법원 2025타경5602. 부산광역시 기장군 일광읍 학리 157-1 소재 토지와 건물의 경매입니다. 토지는 440㎡이며, 감정평가상 건물은 주택으로 이용되고 있습니다. 신청채권자는 민진영, 청구액은 297,242,630원입니다. 2025년 1월 10일 설정된 채권최고액 405,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.
근저당권 자체만 보면 분석은 비교적 간단합니다. 과거 설정된 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 민진영의 근저당권 및 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그 결과 배당표에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 결정적인 반전이 있습니다. 매각 대상 토지 위에 있으면서도 경매에서 제외되는 건물이 존재한다는 점입니다. 이런 경우 등기상 담보권이 말소되더라도 건물 소유와 토지 사용을 둘러싼 별도 법률관계가 남을 수 있습니다. 특히 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시하고 있어, 일반적인 주택 경매처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 학리 157-1 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 학리4길 18-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 블록조 시멘트기와지붕 단층 건물 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시창 |
| 토지면적 / 지목 | 440㎡ / 대 |
| 토지 형상 | 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김재념 (단독소유) |
| 감정가 | 560,417,000원 |
| 최저매각가 | 560,417,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 민진영 / 297,242,630원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.10. 을구 10번 근저당권 · 민진영 · 채권최고액 405,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄷ~ㅅ 포함 · 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 위험은 남는다
등기상 핵심은 2025년 1월 10일 접수된 을구 10번 근저당권입니다. 근저당권자는 민진영, 채무자는 손지훈이며 채권최고액은 405,000,000원입니다. 공동담보로 학리 157-1 토지가 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
기장군새마을금고, 기장새마을금고, 장성순, 한국금융파트너스대부 명의의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2024년 1월 8일 설정된 전세금 18,000,000원의 전세권도 2025년 1월 10일 말소됐으므로, 현재 유효한 전세권으로 보아 인수액에 더해서는 안 됩니다.
② 매각물건명세서 — 진짜 위험은 제시외 건물이다
이 사건은 일괄매각이지만, 부지 위의 모든 건물이 매각되는 것은 아닙니다. 특히 매각물건명세서에는 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
| 항목 | 현황 | 권리분석상 의미 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 ㄱ | 단층주택 55.8㎡ · 매각 제외 | 낙찰자가 해당 건물의 소유권을 취득하는 것으로 볼 수 없음. 토지 사용관계 확인 필수 |
| 제시외 건물 ㄴ | 창고 2㎡ · 매각 제외 | 제외 건물의 소유권 및 부지 이용권 확인 필요 |
| 제시외 건물 ㄷ~ㅅ | 일괄매각에 포함 | 포함 건물의 위치·구조·경계 및 실제 이용 상태 확인 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 | 매각 제외 건물의 존속 및 토지 사용 제한 가능성 |
| 토지 일부 | 남동측 일부가 현황 도로 | 실제 이용 가능한 토지 범위와 도로 관련 권리관계 확인 |
| 제시외 건물 ㄷ | 학리 162번지 일부 침범 추정 | 인접 토지 소유자와 경계·철거 분쟁 가능성 |
| 동측 토지 일부 | 전신주 및 타인 소유 건물 일부 소재 | 점유·설치 권원과 토지 사용 제한 여부 확인 |
더욱 중요한 점은 최저매각가격이 매각 제외 제시외 건물의 소재로 인해 제한받는 가격이라는 명세서의 문구입니다. 이는 감정가 560,417,000원을 정상적으로 자유롭게 사용할 수 있는 토지·건물의 시가와 동일하게 취급해서는 안 된다는 뜻입니다. 현재 가격에 이런 제약이 일부 반영되어 있더라도, 그 정도가 충분한지는 별도 평가가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 560,417,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 민진영의 근저당권에 배당한 다음 소유자에게 잔여금이 교부되는 구조입니다. 다만 근저당권 채권최고액 405,000,000원을 배당 계산에 사용한 추정으로, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,004,170원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 민진영 | 405,000,000원 | 405,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 147,412,830원 |
| 합계 | — | 560,417,000원 |
신청채권자의 경매 청구액은 297,242,630원이지만, 위 배당 추정은 채권최고액 405,000,000원을 기준으로 합니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·세금·우선변제권 등의 확인 결과에 따라 변동할 수 있습니다. 소유자 잔여금은 확정 지급액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당이 생겨도 핵심 위험은 그대로
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 560,417,000원 | 405,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 448,333,600원 | 405,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 358,666,880원 | 352,845,544원 | 52,154,456원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오에서는 채권최고액 기준 52,154,456원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 시뮬레이션상 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
소유자 예상 잔여금은 신건에서 147,412,830원, 1회 유찰에서 36,450,264원, 2회 유찰에서 0원입니다. 이는 각 회차별 추정치이며 실제 배당을 확정하는 수치는 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가가 곧 정상 시세는 아니다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 560,417,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 기준가격입니다.
다만 인근 유사 주택·토지의 최근 실거래와 비교할 만한 시세가 확인되지 않아, 560,417,000원이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 판정할 수 없습니다. 특히 매각 제외 건물에 따른 가격 제한이 명시된 물건이므로, 일반적인 단독주택이나 자유롭게 사용할 수 있는 대지의 거래가격과 단순 비교하는 방식도 적절하지 않습니다.
1회 유찰 가격 448,333,600원과 2회 유찰 가격 358,666,880원 역시 단순한 회차별 매각가 시나리오일 뿐, 적정 매수가로 인정되는 금액은 아닙니다. 등기상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 토지·건물의 법적 이용 가능성이 검증되기 전에는 가격에 긍정적인 평가를 부여하기 어렵습니다.
⑥ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 학리 소재 학리항 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 감정평가상 주택으로 이용 중인 블록조 시멘트기와지붕 단층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공부상 지목은 대지, 면적은 440㎡입니다. 지형은 평지·부정형이며 남동측 일부가 현황 도로로 이용됩니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,185,000원입니다. 이는 공시가격 산정 기준으로, 본건의 매매 시세나 적정 낙찰가를 직접 의미하지 않습니다.
- 경계 위험. 제시외 건물 ㄷ의 인접 필지 침범 추정, 전신주와 타인 소유 건물의 존재로 인해 정확한 대지 경계 및 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 주택·대지와 달리 제시외 건물의 매각 제외 및 법정지상권 불확실성이 있어, 문제 해결 전에는 매수층과 활용방식이 제한될 가능성이 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 법정지상권 성립 요건. 매각에서 제외되는 단층주택 55.8㎡와 창고 2㎡에 대해 건물 소유자, 토지·건물 소유관계의 변천, 저당권 설정 당시의 관계, 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 대상의 정확한 범위. 매각 대상인 공부상 건물과 제시외 건물 ㄱ~ㅅ의 위치를 감정평가서 지적개황도·사진용지·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 매각 제외 건물의 점유 및 사용관계. 낙찰 후 해당 건물을 철거·인도받거나 토지를 자유롭게 사용할 수 있는지 법률적 검토가 필요합니다.
- 경계 측량. 학리 162번지 침범 추정 부분에 대한 지적측량과 인접 토지 소유자의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 남동측 도로 이용 부분에 관해 실제 이용 형태, 관련 권리, 통행 및 향후 사용 제한을 조사해야 합니다.
- 전신주 및 타인 소유 건물. 토지 동측에 있는 시설과 건물의 소유자, 설치 근거 및 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임대차·점유조사. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자와 임대차계약, 전입세대, 확정일자 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.
- 토지 등기부 대조. 건물 등기상 공동담보로 기재된 학리 157-1 토지의 최신 등기부를 별도로 확인해 소유관계와 제한물권을 대조해야 합니다.
- 실제 적정가격 평가. 매각 제외 건물과 사용 제한을 반영한 토지·건물의 시장가격 및 향후 처분 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 최신 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기부 및 매각조건 변경 여부를 확인하고 법정지상권에 관한 전문가 의견을 받아야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 땅이 자유로워지는 것은 아니다”
이 사건의 등기상 권리분석은 크게 복잡하지 않습니다. 민진영의 근저당권이 말소기준이고, 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 안전한 경매라고 결론 내리기 어려운 이유는 등기부 바깥에 있습니다. 매각 제외 제시외 주택과 창고, 성립 여부가 불분명한 법정지상권, 다른 필지 침범 추정, 현황 도로와 타인 소유 건물이 동시에 존재하기 때문입니다.
특히 최저매각가격 560,417,000원은 이러한 제시외 건물의 존재로 제한받는 가격입니다. 따라서 감정가 전액인 신건 가격을 저렴하다고 판단할 수 없고, 유찰되어 가격이 내려가더라도 권리관계와 토지 사용 문제가 그대로 남을 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 법률·현황 검증 우선입니다. 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 여부, 실제 토지 점유 및 경계관계, 자유롭게 사용할 수 있는 토지의 범위가 명확해지기 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 실질적인 토지 이용 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
