부산지방법원 2025타경5740. 부산 기장군 정관읍 서울프라자 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 상호명은 제이풋볼아카데미입니다. 지상 6층·지하 2층 철근콘크리트 건물의 2층에 있는 집합건물로, 2017.08.08 사용승인을 받은 상업용 부동산입니다.
소유자는 주식회사서영씨앤디이며, 등기상 확인되는 근저당, 경매개시결정, 압류와 실제 점유관계를 함께 살펴야 합니다. 특히 2017년 설정된 근저당과 2025년 근저당권 이전 기록이 이어지는 반면, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.11 대신저축은행 근저당권입니다. 이 부분은 원본 등기부의 말소 표시와 부기등기 관계를 대조해야 합니다.
또 하나의 특징은 201호 단독으로 완결된 상가 공간인지가 불명확하다는 점입니다. 201호와 인접한 202호 사이 경계벽 일부가 제거되어 함께 사용 중입니다. 따라서 낙찰 후 점유 정리와 공간 분리 문제가 권리분석 못지않게 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 2층 201호 도로명주소: 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 상업용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 / 지하 2층 중 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2017.08.08 |
| 현재 이용상태 | 근린생활시설(제이풋볼아카데미) · 202호와 경계벽 일부 제거 후 튼상가로 이용 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,592,000,000원 / 1,592,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 경상남도정치망수산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 561,429,582원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 튼상가 이용상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 기존 근저당의 관계가 핵심
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.11 설정된 주식회사대신저축은행의 근저당권(채권최고액 420,000,000원)입니다. 이를 기준으로 하면 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 그보다 앞선 2017.08.11 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 643,200,000원)의 이력을 반드시 확인해야 합니다. 이 근저당은 말소된 것으로 분류되어 있지만, 2025.09.09에는 같은 근저당에 관한 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 나타납니다. 이전 원인일은 2025.08.28이며, 원인은 확정채권양도입니다.
또한 2019.06.07 설정된 류용석의 근저당권 (채권최고액 200,000,000원)은 2019.08.27 말소된 것으로 확인됩니다. 2026.04.16 기장군 압류는 제시된 말소기준 이후 권리이지만, 압류등기의 소멸과 세금의 배당우선순위는 별개입니다. 당해세 등의 존재와 실제 배당영향을 추가로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 미상
임차인으로 확인되는 사람은 전승호·전우빈, 실제 임차인 2명입니다. 보증기관 대위변제나 채권승계에 따른 중복신고자로 분류되는 사람은 없습니다. 두 사람의 점유와 임대차관계는 각각 독립적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
전승호 2층 201호 |
2025.03.20 | 15,000,000원 | 1,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 아님
|
|
전우빈 주거 |
미상 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인
승계 아님
|
현재 산정 인수액 0원의 의미는 제한적입니다. 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 금액이 계상되지 않았다는 뜻일 뿐, 전우빈의 미상 보증금까지 실질적으로 0원이라고 확정된 것은 아닙니다. 따라서 매수인의 실질취득액도 현 단계에서는 최저가 1,592,000,000원에 추가 인수 가능 부담을 반영해야 하는 미확정 금액입니다.
③ 가격·예상배당 — 감정가와 실제 시세를 혼동하지 말 것
현재 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 1,592,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.
하지만 주변의 검증된 실거래 비교가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 1,592,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 학원 형태의 근린생활시설은 실제 사용상태, 임대차관계, 구분점포의 독립성과 향후 임대·매각 가능성을 함께 고려해야 합니다.
예상배당표 (매각가 1,592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,320,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 신청채권자 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 561,429,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,153,680,000원 |
| 매수인 인수(산정상) | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 대신저축은행 배당액은 채권최고액 기준이며, 신청채권자 배당액은 현재 모의배당 산정 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 권리관계에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 0원 배당과 소유자 잔여금 계산은 별도 검증이 필요합니다.
유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 남는다
| 회차 | 최저가 | 모의배당 채권자 미배당 | 신청채권자 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,592,000,000원 | 0원 | 561,429,582원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,273,600,000원 | 0원 | 561,429,582원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,018,880,000원 | 0원 | 561,429,582원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 1,273,600,000원, 다시 유찰되면 1,018,880,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 가격이 낮아져도 전우빈의 대항력·보증금 미상 문제와 기존 근저당의 말소·이전 기록에 관한 불확실성은 그대로 남습니다.
각 회차에서 모의배당 대상 채권의 부족액은 0원으로 계산되지만, 신청채권자의 미배당 청구액은 계속 561,429,582원입니다. 따라서 가격 인하 자체를 권리위험 해소로 해석할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 중앙공원 남동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 공동주택, 아파트단지가 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 남서측 인근 정관로에 일반·마을버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로 조건. 남동측 약 20m 도로와 북서측 약 15m 도로에 각각 접하며, 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 세장형의 상업용 건부지입니다.
- 건물·설비. 2017.08.08 사용승인된 지상 6층·지하 2층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 및 가축사육제한구역입니다. 보행자전용도로 관련 지정도 있으며 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 제이풋볼아카데미라는 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다. 201호와 202호 사이 경계벽 일부가 제거된 상태이므로 현재 영업공간과 등기상 구분소유 공간의 경계를 구별해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 확인된 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 경계벽 제거 상태에 따른 별도 건축·소방상 검토 필요성이 해소되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린생활시설입니다. 대체 임차 수요, 업종 적합성, 201·202호의 분리 가능 여부, 향후 단독 매각 가능성을 확인해야 합니다. 현재 거래사례 없이 높은 환금성을 전제하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2017년 근저당 원본 확인. 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 643,200,000원 근저당이 실제 어떤 원인과 절차로 말소되었는지, 2025.09.09 수협엔피엘대부주식회사 이전등기와 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준 확정. 대신저축은행의 2024.07.11 근저당을 말소기준으로 적용하는 것이 원본 등기 전체 이력과 부합하는지 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검증. 청구액 561,429,582원인 경상남도정치망수산업협동조합의 모의배당액이 0원으로 나타나는 이유를 확인해야 합니다. 특히 채권양도와 근저당권 이전 이후의 채권 귀속 및 배당요구 관계가 중요합니다.
- 전우빈 대항력 조사. 전입신고일, 실제 점유 시작일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금을 별도로 검토해야 합니다.
- 전승호 상가 임대차 확인. 보증금 15,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입신고일 2025.03.20이 확인됩니다. 확정일자와 배당요구뿐 아니라 실제 사업자등록일, 점유 및 영업관계를 대조해야 합니다.
- 201·202호 매각 범위 확인. 일괄매각 대상의 정확한 구성과 202호 소유관계, 경계벽 제거 상태 및 독립 출입·사용 가능성을 확인해야 합니다. 일괄매각이라는 문구만으로 202호 취득을 전제해서는 안 됩니다.
- 명도와 영업장 정리. 제이풋볼아카데미의 영업관계, 실제 운영·점유 주체 및 두 호실의 사용관계를 조사해야 합니다. 낙찰 후 공간 분리 또는 영업시설 정리 문제가 발생할 수 있습니다.
- 세금과 관리비. 2026.04.16 기장군 압류의 원인 채권과 당해세 여부, 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다. 압류등기 말소와 금전적 부담 문제는 구분해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 근린생활시설의 주변 매매사례와 실제 임대수익, 공실 및 업종전환 가능성을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다. 감정가 자체를 적정 시세로 가정해서는 안 됩니다.
- 매각기일 전 서류 재확인. 2026.10.26 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 확인하고, 권리관계에 변동이 없는지 점검해야 합니다.
맺으며 — “산정 인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 물건은 단순히 감정가 1,592,000,000원의 상업용 부동산을 신건 최저가에 취득할지 결정하는 사건이 아닙니다. 우선 확인해야 할 것은 기존 근저당의 말소·승계 이력, 신청채권자 배당 불일치, 미상 임차인의 대항력, 그리고 201·202호 튼상가의 독립성입니다.
전승호는 현재 제시된 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 전우빈은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 실제 인수위험을 배제할 수 없습니다. 또한 신청채권자에게 561,429,582원의 청구액이 있는데도 모의배당에서는 0원이 배정된다는 점은 권리관계와 배당 계산을 다시 확인해야 할 명확한 신호입니다.
여기에 근린생활시설 특유의 환금성 문제와 인접 호실을 연결해 사용하는 물리적 상태까지 감안하면, 현재 단계에서 가격 메리트가 검증된 물건이라고 보기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 문제는 자동으로 해결되지 않습니다.
종합 판단은 보수적 검토. 입찰의 선행조건은 원본 등기부에 따른 말소기준 확인, 신청채권자 배당관계 정리, 전우빈의 임대차관계 확인, 그리고 201호의 독립 사용 가능성 검증입니다. 이 조건들이 충족되기 전에는 산정상 인수액 0원이나 유찰가격만을 근거로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
