부산지방법원 2025타경5928. 부산 해운대구 좌동 동부아파트 110동 8층 804호, 전용 134.19㎡ 아파트입니다. 24층 건물의 8층에 자리한 물건으로, 감정가는 711,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 최저매각가입니다. 등기상 소유자는 하상금이며, 2005년 4월 17일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2007년 11월 22일 소유권이전등기가 접수되었습니다.

권리 흐름의 중심은 2023년 3월 13일 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원, 채무자는 박철훈입니다. 이후 2025년 10월 14일 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 앞서 설정됐던 우리은행과 웰컴저축은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어, 이번 매각에서 인수 여부를 판단할 현존 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다.

문제는 가격의 적정성입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균은 695,000,000원, 가장 최근인 2026년 6월 거래는 690,000,000원입니다. 신건 최저가 711,000,000원은 두 기준을 모두 웃돕니다. 전체 5건 평균 697,800,000원과 비교해도 높은 가격이며, 최근 시세가 과거 대비 하락한 점까지 고려하면 신건 가격에 특별한 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 현존 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2023년 3월 13일 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 주식회사대구은행을 근저당권자로 하고 박철훈을 채무자로 하며, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 근저당권은 이번 임의경매의 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후의 경매개시결정등기도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

그보다 앞선 근저당권들은 등기상 이미 정리되었습니다. 우리은행의 2012년 240,000,000원 및 2018년 120,000,000원 근저당권은 2022년 7월 22일 말소되었고, 웰컴저축은행의 804,000,000원 근저당권은 2023년 3월 13일 말소되었습니다. 따라서 과거 설정된 근저당 채권최고액들을 현재 인수 채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가

동부아파트의 동일 전용면적 134.19㎡ 실거래 5건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 697,800,000원이지만, 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 거래 2건의 평균 695,000,000원과 2026년 6월 최신 거래 690,000,000원입니다.

감정가 711,000,000원은 최근 12개월 평균 695,000,000원보다 16,000,000원 높고, 최근 평균의 102.3%입니다. 최신 거래 690,000,000원과 비교하면 21,000,000원 높습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 0.7% 낮아진 하락 추세까지 확인됩니다.

같은 전용면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 거래가격에 차이가 생깁니다. 비교 실거래의 층수는 4층·16층·20층·20층·15층이며, 본건은 8층입니다. 따라서 단순 평균을 개별 호수의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 현 시점의 신건 가격이 최근 거래가격보다 높다는 사실은 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 711,000,000원 가정)

채권최고액 840,000,000원을 배당계산상 채권액으로 적용한 추정치입니다. 실제 채권잔액과 배당액은 다를 수 있으며 집행비용은 추정 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

신건 가격 711,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 9,510,000원을 제외한 701,490,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 138,510,000원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.

경매신청 채권자인 아이엠뱅크의 청구금액은 716,763,430원입니다. 이는 등기된 근저당 채권최고액과 서로 다른 금액으로, 실제 확정 배당은 채권신고액과 배당요구·우선채권 등을 확인해야 합니다. 채권자에게 미배당이 발생한다는 사실을 매수인 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 근저당 미배당은 매수인 부담이 아니다

현재 최저매각가는 711,000,000원입니다. 아래는 유찰을 가정한 금액별 배당 시뮬레이션으로, 실제 유찰이나 향후 매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

각 회차는 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 계산한 시나리오입니다. 별도의 인수권리가 확인되지 않는다는 전제이며, 실제 배당과 점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 해운대구 좌동 상당초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 동해선 신해운대역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 1996년 12월 5일 준공된 679세대 아파트단지입니다. 본건은 철근콘크리트조 24층 건물의 8층에 있으며, 승강기·공동현관문·소방설비와 열병합 지역난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 단지 부지는 남측 약 30미터, 서측 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 상대보호구역 등 토지이용상 제한이 있습니다. 공시지가는 2,280,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 수선 상태 및 시설 노후화는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적의 확인된 실거래는 5건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 과거 거래가격은 599,000,000원부터 770,000,000원까지 편차가 있습니다. 전용 134.19㎡의 상대적으로 큰 면적과 거래 표본의 제한을 감안해 예상 처분가격과 매도 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 설정. 현재 최저가 711,000,000원은 최근 12개월 평균 695,000,000원과 최신 거래 690,000,000원을 모두 웃돕니다. 단순히 감정가 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -0.7%로 나타납니다. 과거 고가 거래인 770,000,000원만을 기준으로 현재 가격을 정당화하지 말고, 최신 거래와 실제 매수 수요를 함께 점검해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2023.03.13 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준입니다. 과거 우리은행·웰컴저축은행 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재의 인수채무로 합산하지 않아야 합니다.
• 임대차·실제 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자의 신원과 전입·확정일자·임대차계약, 대항력 및 인수 가능성을 매각물건명세서와 현장조사로 재확인하세요.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 내부 상태. 준공 시기와 전용면적을 고려해 난방·급배수·창호·방수·내부 수리 필요 여부를 점검하고 취득 이후 지출 가능성을 따져야 합니다.
• 유찰 회차 확인. 현재 신건이므로 1회·2회 유찰 가격은 가정일 뿐입니다. 실제 매각기일 변경·유찰 여부와 차기 최저가를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”

부산 해운대 동부아파트 110동 804호는 등기상 현존 근저당권과 경매개시결정등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존의 우리은행과 웰컴저축은행 근저당권도 이미 말소되어 있습니다. 근저당 채권최고액 840,000,000원보다 최저매각가가 낮더라도, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 것은 아닙니다.

하지만 권리구조의 단순함이 곧 가격상의 이익을 의미하지는 않습니다. 신건 최저가 711,000,000원은 최근 12개월 평균 695,000,000원의 102.3%이며, 최신 거래인 690,000,000원보다도 높습니다. 가격 추세 역시 -0.7% 하락으로 나타납니다.

또한 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점에서 실제 점유·임대차 위험을 최종 확인하는 절차가 남아 있습니다. 따라서 권리상 인수액 0원 추정은 긍정적이지만, 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다. 유찰 등으로 가격 조건이 개선되는지 관찰하되, 입찰 전 점유관계와 최신 시세를 다시 확인하는 접근이 적절합니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류.