부산지방법원 2025타경5978. 부산광역시 수영구 남천동 남천파밀리에 7층 701호입니다. 물건 분류는 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정평가상 주변 탐문으로는 주거용 이용이 조사됐지만, 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 용도·거래조건의 주택으로 가정하면 안 됩니다.

소유자 이동훈은 2014년 11월 25일 거래가액 124,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남부산농업협동조합의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행과 부산은행의 가압류가 등기됐고, 남부산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소관계는 비교적 명료하지만, 실제 투자판단에서는 점유·용도 확인과 실거래 비교의 적정성이 관건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당

말소기준권리는 2014년 11월 25일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 채권최고액 420,000,000원의 근저당권은 같은 날 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 선순위 근저당은 채권최고액 78,000,000원의 근저당이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2025년 6월 20일 중소기업은행 가압류 152,717,709원, 2025년 10월 24일 임의경매개시결정, 2025년 12월 5일 부산은행 가압류 46,311,632원은 모두 말소기준 이후 등기됐습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당받지 못한 가압류 채권액을 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 61.6%라는 할인율의 착시

남천파밀리에의 확인된 거래는 모두 전용 64.8㎡ 물건입니다. 반면 분석 대상의 비교 기준 면적은 41.48㎡이며, 동일 면적 실거래 비교가 아닙니다. 따라서 단지 거래가와 최저가를 단순히 나누어 산출한 가격 비율을 직접적인 경매 할인율로 해석하면 안 됩니다.

전체 거래 평균은 271,000,000원이지만, 2021~2022년의 284,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가장 마지막 거래인 2024년 6월 가격은 245,000,000원으로, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -13.7%입니다. 시장가격이 하락한 방향이라는 점을 분석에 반영해야 합니다.

최저가 151,000,000원은 최신 확인 거래 245,000,000원의 61.6%로 계산되지만, 이 비교는 동일 면적이 아닙니다. 또한 최신 확인 거래가 2024년 6월이므로 2026년 10월 현재의 가격을 직접 나타내는 최근 12개월 거래라고 보기 어렵습니다. 현재 시점의 동일 면적·동일 용도 시세가 확립되지 않은 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

집행비용 2,914,000원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액 78,000,000원을 기준으로 산정되었습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 50,900,061원으로, 실제 배당액과 배당순위는 법원의 확정 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

이 시뮬레이션에서는 매각대금 151,000,000원 가운데 집행비용을 제외한 148,086,000원이 채권자들에게 배당됩니다. 채권액 합계는 277,029,341원으로, 예상 미배당액은 128,943,341원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다르다는 것입니다. 매각으로 소멸하는 근저당·가압류에서 발생한 미배당액을 낙찰자가 대신 상환하는 구조는 아닙니다. 산정상 인수액은 0원이지만, 확인되지 않은 임차관계나 기타 점유 문제까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 별개

유찰에 따라 가정 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 다만 어느 회차에서도 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 현재 확인된 권리와 배당조건을 전제로 한 결과이지, 실제 점유자의 권리조사까지 완료됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 부산도시철도 2호선 남천역 북서측 인근입니다. 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하며, 남천역과 노선버스정류소가 근거리에 있어 감정평가상 교통 여건은 편리한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2014.10.30 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다. 다만 해당 호실의 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 접도. 남동측 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 남동하향 경사지대에 조성된 가로장방형이며, 지목은 대입니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,057,000원/㎡이고, 전체 토지면적은 442.0㎡입니다.
• 용도 확인. 경매 물건 분류는 근린시설, 매각물건명세서상 표기는 오피스텔이며, 주거용 이용이 탐문됐습니다. 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용·임대 가능 조건을 반드시 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각 범위에 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 그 위치·형상·사용상태와 실제 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이고 확인된 거래는 3건이며, 모두 분석 대상과 면적이 다릅니다. 거래 표본의 부족과 -13.7% 하락 추세를 감안하면 향후 매도 가능가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 가격 조사. 41.48㎡와 직접 비교 가능한 실제 거래·매물 가격을 확인하세요. 기존 64.8㎡ 거래의 61.6%라는 비율로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 용도 원본 대조. 근린시설 분류와 오피스텔 기재, 주거용 이용 탐문 결과를 집합건축물대장·매각물건명세서·현장에서 비교하세요.
• 점유자·임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계와 내부 이용상태는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약과 보증금 등을 확인하고 인도 절차의 난도를 별도로 평가하세요.
• 근저당 채권잔액. 남부산농업협동조합의 채권최고액은 78,000,000원, 경매 청구액은 50,900,061원입니다. 배당표는 채권최고액을 전액 반영한 추정치이므로 실제 확정 채권액과 배당 결과를 구분하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물 포함 범위와 감정평가 반영 여부, 실제 이용 가능 상태를 확인하세요.
• 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 부담, 체납 내역과 정산 범위를 확인하세요.
• 건물 상태. 내부 미확인 상태이므로 누수·설비·마감·불법 변경 가능성을 현장조사와 관련 서류로 점검하세요.
• 하락장 보정. 최신 확인 거래는 2024년 6월이며 가격 추세는 -13.7%입니다. 현재의 매각 가능가격이나 임대수익을 과거 고가 거래에 맞춰 추정하지 마세요.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 싼 물건”

부산 남천파밀리에 701호는 말소기준권리가 분명하고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이고, 신건 최저가 낙찰 및 별도 인수 부담이 없다는 가정에서는 실질취득액도 151,000,000원입니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 마지막 확인 거래의 61.6%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있어도, 비교 거래 64.8㎡와 본 건 41.48㎡는 서로 다른 면적입니다. 최신 확인 거래는 2024년 6월에 그치고, 거래 추세 역시 -13.7%로 하락 방향입니다. 여기에 8세대 규모의 환금성 문제와 실제 용도·점유 확인 과제가 남아 있습니다.

따라서 이 물건은 등기상 소멸관계는 비교적 양호하지만 가격 적정성과 현장 확인이 부족한 신중 검토 대상입니다. 신건 최저가 151,000,000원을 현재 시세보다 저렴한 가격이라고 단정할 수 없으며, 유찰 후에도 동일 면적·동일 용도의 시장가격을 검증해야 합니다. 권리 소멸은 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 입찰 판단은 보류가 적절한 결론입니다.