부산지방법원 2025타경6003. 수영구 민락동 이안테라디움 14층 1406호가 경매에 나왔습니다. 물건 분류는 근린시설이지만 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재되어 있고, 감정평가에서도 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이라고 설명합니다. 지하 3층·지상 19층 철근콘크리트 건물의 14층에 해당합니다.

소유자 김미선은 2021년 3월 8일 거래가액 348,870,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 265,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 양원석 명의 근저당권과 전세권, 부산신용보증재단 가압류, 국세 압류가 순차적으로 설정됐습니다. 최초 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 등기 순위로는 비교적 분명한 구조지만, 현재 점유자와 임대관계까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리들

권리분석의 출발점은 2021년 3월 8일 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 265,200,000원이며, 이 권리가 매각에 따른 후순위 권리 소멸 여부를 판단하는 기준입니다.

이후 설정된 양원석 근저당권 70,000,000원, 양원석 전세권 10,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 37,870,000원, 동래세무서장 관련 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 전세권·임대관계 — 등기 소멸과 점유는 별개

이 사건에는 양원석 명의 전세권이 설정되어 있습니다. 설정일은 2021년 12월 24일, 전세금은 10,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 등기된 존속기간은 2021년 12월 24일부터 2022년 12월 23일까지입니다.

이 전세권은 말소기준 근저당권보다 늦게 설정됐으므로, 등기상 전세권 자체는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 배당받지 못하는 10,000,000원을 그대로 매수인 인수금액으로 더해서는 안 됩니다.

특히 같은 양원석 명의로 70,000,000원 근저당권과 10,000,000원 전세권이 모두 설정되어 있습니다. 서로 다른 권리이므로 등기상 금액과 배당 부족액은 구분해야 하며, 실제 점유관계와 계약 내용을 확인하기 전에는 이를 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

집행비용 5,560,000원은 추정액입니다. 채권액과 배당액은 채권최고액 등을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 채권 잔액·조세채권· 우선변제 사항과 배당순위 확인에 따라 변경될 수 있습니다.

현재 최저매각가인 340,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,560,000원을 공제한 334,440,000원이 채권자에게 배분됩니다.

시뮬레이션에서는 선순위 근저당에 265,200,000원, 양원석 근저당에 69,240,000원이 배당되고, 양원석 전세권과 부산신용보증재단 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권 합계 383,070,000원 대비 48,630,000원의 미배당액이 발생합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 시세 검증은 필요

현재는 유찰 이력이 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 340,000,000원입니다. 회차별 매각가와 미배당액은 다음과 같이 계산됩니다.

회차가 진행될수록 예상 매각가가 낮아지고, 그만큼 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 반면 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

이는 어디까지나 현재 확인된 등기상 권리와 배당모형을 전제로 한 결과입니다. 별도의 대항력 있는 점유자나 인수 대상 권리가 확인된다면 실질취득금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 판단 — 감정가 3.40억은 적정한가

이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 한계는 현재 시세를 검증할 수 있는 실거래 비교가 확보되지 않았다는 점입니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않았으므로 최저매각가 340,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

2021년 소유권 취득 당시의 거래가액은 348,870,000원입니다. 현재 감정가 340,000,000원과 가깝지만, 과거의 단일 거래가액이 현재 시장가격을 입증하지는 않습니다.

특히 이안테라디움은 일반 아파트가 아니라 오피스텔이므로 면적, 사용상태, 층, 향, 관리비 및 임대수요가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 확인해야 매각가의 적정성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 민락동의 광안리해수욕장 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 광안해변로변 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2호선 광안역은 다소 근거리에 위치하며, 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 19층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스· 공동현관기 등의 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로·주차. 남동측에는 광안해변로가 있고, 남서측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다. 기계식 주차설비 등의 주차시설이 있습니다.
• 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 전체 토지면적은 1,048.7㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역· 중점경관관리구역에 해당하며, 중로1류에 접합니다. 토지 공시지가는 9,691,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인됩니다. 다만 정확한 공부상 용도와 개별 호실의 사용상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 광안리해수욕장 인근이라는 입지적 특성이 있지만, 실제 매각 가능 가격이나 환금성이 우수하다고 판단할 만큼의 최근 거래 근거는 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 근저당권 이전. 삼성생명보험에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 현재 채권액과 실제 배당권자를 확인하세요. 신청채권자 배당액 표시와 예상배당표 사이의 불일치도 대조해야 합니다.
• 양원석 전세권. 전세금 10,000,000원, 건물 전부에 관한 전세권의 현재 상태와 실제 점유 여부를 확인하세요. 배당금이 없다는 사실만으로 점유 상태까지 확정할 수는 없습니다.
• 실제 임차인·점유자. 임대관계가 미상인 물건입니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본, 전입세대, 임대차계약 관계와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
• 세금 압류. 동래세무서장 관련 압류가 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 조세채권의 법정 우선순위와 실제 배당액은 별개이므로 원본을 확인해야 합니다.
• 용도와 사용상태. 근린시설 분류와 오피스텔 기재를 건축물대장에 대조하고, 실제 사용상태 및 용도에 따른 취득·보유·이용 조건을 확인하세요.
• 시세 재검증. 이안테라디움의 유사 면적·유사 층 최근 매매사례와 현재 매도호가를 확인한 뒤 최저가 340,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 미납 관리비. 관리사무소에서 공용부분 미납 관리비와 기계식 주차시설 운영·유지 관련 사항을 확인하세요.
• 매각조건·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조하고, 매각 전 권리·점유·기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 가격 검증 완료”

부산 이안테라디움 1406호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 주의할 부분이 있습니다. 전세권 10,000,000원에 배당이 없고, 임대관계도 미상입니다. 또한 국세 압류가 존재하며, 최초 근저당권의 한국자산관리공사 이전과 배당표의 권리자 표시는 추가 확인이 필요합니다.

무엇보다 감정가와 최저가가 같은 340,000,000원 신건임에도 최근 실거래에 따른 현재 시세는 확인되지 않았습니다. 가격 경쟁력이 검증되지 않은 상태에서 신건이라는 이유만으로 서둘러 응찰할 근거는 부족합니다.

결론은 권리상 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 실제 점유·배당관계·가격은 검증이 더 필요하다는 것입니다. 현 단계에서는 입찰 보류 및 추가 확인이 적절합니다. 실거래 시세와 점유관계를 확인한 뒤 현재 회차와 유찰 시나리오를 다시 비교해야 합니다.