부산지방법원 2025타경6016. 부산 남구 문현동 대동레미안센트럴시티3 12층 1209호입니다. 물건종류에는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 지하철 문현역 북측 인근의 상업·업무시설 밀집 지역에 위치합니다. 최저매각가격은 122,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다.

이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 인수 여부를 확인하는 데 있습니다. 소유자 김미진 명의로 소유권보존등기가 되어 있고, 과거 남부산농업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 해당 근저당권은 2019.04.18 등기상 말소되어 현재 매수인이 인수하는 근저당으로 보지 않습니다.

반면 임차인 천준영의 보증금 120,000,000원 임차권등기는 강제경매개시결정보다 앞선 2025.02.19에 접수되었습니다. 따라서 단순히 경매로 자동 소멸한다고 처리하면 안 됩니다. 다행히 주택도시보증공사(승계 전: 천준영)가 2026.05.11 확약서를 제출해 해당 임차권의 실질 인수위험을 해소하는 구조를 갖췄습니다. 확약의 정확한 적용 범위와 말소 이행 가능성이 이 사건의 최우선 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기상 기존 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이 경매에서 기준으로 제시된 권리는 2025.10.31 강제경매개시결정이며, 그보다 먼저 접수된 천준영의 임차권등기가 핵심 검토 대상입니다. 임차권의 대항력 유지 여부는 주민등록·점유관계 확인이 필요하지만, 주택도시보증공사의 명시적 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.20억을 어떻게 처리할까

임차권등기에는 주민등록일과 점유개시일이 각각 2021.05.21로 기재되어 있습니다. 다만 경매 기준 시점까지의 주민등록 유지와 실제 점유관계, 대항력 성립 요건 전부가 별도로 확정된 것은 아니므로 대항력 가능·미상으로 구분합니다. 이 사건에서는 해당 대항력의 최종 성립 판단과 별개로 승계 주체가 대항력을 포기한 확약서가 실질적인 인수 판단의 근거입니다.

※ 등기상 임차보증금은 120,000,000원입니다. 확약이 없거나 이행되지 않는 경우 선순위 임차권의 미배당 보증금이 인수 검토 대상이 될 수 있으나, 확약 이행 시 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 승계채권과 천준영의 보증금을 별도 임차인 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

최저가 122,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,508,000원을 제외한 119,492,000원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권액 124,613,140원 중 5,121,140원이 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 구분할 것이 있습니다. 신청채권 미배당액이 그대로 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 해당 확약이 유효하게 이행되는 경우 매수인 실질 인수는 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액은 매각대금 배분 항목이 아니므로 배분 합계에 포함하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 구분

유찰되어 최저가격이 낮아지면 주택도시보증공사에 돌아가는 배당액은 줄고 채권 미배당은 증가합니다. 그러나 배당 부족분과 매수인 인수금액은 서로 다른 개념입니다. 본건은 확약서가 유효하게 이행되는 조건에서 각 회차의 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

반대로 확약의 효력이나 이행이 확보되지 않는다면, 낙찰가격이 임차보증금 120,000,000원보다 낮은 1회·2회 유찰 구간에서는 단순 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 선순위 보증금 미회수분이 인수되는 구조라면 낙찰가 인하분만큼 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 지하철 문현역 북측 인근입니다. 주변은 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔이 혼재한 역세권 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철 문현역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 12층에 위치합니다. 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 주차타워, 도시가스 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 물건종류는 근린시설로 표기되어 있으나 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도 및 실제 사용관계를 함께 확인해야 합니다.
• 도로·토지. 서측으로 전포대로 바깥 1차선 도로에 접하고, 토지는 일반상업지역에 해당합니다.
• 토지 관련 사항. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등이 확인되며, 자연재해위험개선지구와 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 개별 호실의 실제 적용사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 및 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 요소이지만, 오피스텔 특유의 임대수익률·관리비·공실 가능성 및 유사 면적 실거래 사례를 함께 검토해야 합니다. 거래가격 근거 없이 환금성이 높다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.11 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구를 확인하세요. 대상 임차권과 실제 집행 조건이 일치해야 합니다.
• 임차권 말소 가능성. 을구 3번 천준영 임차권등기가 확약에 따라 실제 말소 가능한지, 매수인이 별도의 보증금 지급 없이 소유권을 확보할 수 있는지 확인하세요.
• 주택도시보증공사 승계관계. 천준영의 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 중복 계산하지 마세요. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 범위와 확약 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 당시의 점유개시 기록은 존재하지만 현재 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 확약 대상이 아닌 점유자나 임차인이 확인되면 해당 위험은 별도 분석해야 합니다.
• 실거래 시세. 대동레미안센트럴시티3 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격·층별 가격차·실제 임대료를 확인한 뒤 입찰가격 상한을 정하세요.
• 오피스텔 이용조건. 실제 이용상태와 공부상 용도, 주거용 사용 여부, 취득 관련 세금 및 금융 조건을 별도로 확인하세요.
• 관리비와 시설. 공용부분 체납 관리비, 주차타워 이용조건, 승강기 및 건물 공용시설 상태를 확인하세요.
• 배당구조 점검. 신청채권 청구액 124,613,140원에 비해 신건 예상 배당액은 119,492,000원입니다. 미배당 발생 사실과 매수인 인수 여부를 혼동하지 마세요.
• 법원 서류 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원본을 대조하고, 매각기일 및 권리관계 변동을 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 검증 필요”

이 사건을 단순히 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권이 있는 위험 물건으로만 볼 필요는 없습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다.

다만 권리상 위험이 해소됐다는 사실만으로 신건 최저가 122,000,000원이 합리적이라는 결론까지 나오는 것은 아닙니다. 확인 가능한 유사 실거래가격이 없어 시세 대비 할인 여부는 아직 판단하기 어렵습니다. 또한 실제 점유관계와 확약의 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

결론은 ‘확약에 따른 조건부 인수위험 해소, 가격 메리트 미확인’입니다. 임차권 말소가 확실히 이행되는지 확인하고, 유사 오피스텔의 최근 실거래 및 임대수익성을 검증한 다음 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다. 종합평가는 C등급입니다.