부산지방법원 2025타경6033. 부산 해운대구 중동 엘시티 랜드마크타워동 75층 7506호가 경매에 나왔습니다. 지하 5층·지상 101층 건물의 고층 호실로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,610,000,000원입니다.
소유자인 주식회사유노아임굿은 2022년 8월 31일 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 2,000,000,000원입니다. 같은 날 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 1,760,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 국가의 추징보전명령에 기한 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 진행되는 경매의 신청채권자는 에프비케이엔2403유동화전문유한회사입니다. 등기상 말소예상 권리와 별개로, 신청채권자와 근저당권자 사이의 권리관계 및 추징보전 가압류의 실제 처리 여부까지 확인해야 하므로 단순한 무위험 경매로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6033 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 75층 7506호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길 30 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 대상 면적 | 126.527㎡ (시세 비교 대상 표기 면적) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 101층 · 제75층 제7506호 |
| 준공일 | 2019.11.29 |
| 소유자 | 주식회사유노아임굿 (2022.08.31 소유권이전, 거래가액 2,000,000,000원) |
| 감정가 | 2,610,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,610,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 에프비케이엔2403유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,760,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 을구 3번 · 주식회사부산은행 근저당권 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (현재 등기·모의배당 기준, 미확인 점유관계 제외) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 부산은행 근저당
핵심은 을구 3번, 2022.08.31 접수된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이며, 현재 등기된 국가 가압류와 임의경매개시결정은 모두 이 근저당권보다 후순위입니다. 등기상 경매매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이전에 존재했던 하나자산신탁 신탁등기는 2020년 3월 20일 말소됐고, 2020년 설정된 부산은행의 종전 근저당권 880,000,000원 역시 2022년 8월 31일 말소됐습니다. 따라서 이 과거 등기들을 현재 살아 있는 별도 담보권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
갑구 6-1번에는 위 가압류에 대한 경정 내용이 있으며, 2025.01.17 착오발견에 따른 경정등기가 기재돼 있습니다. 원 가압류의 경정으로 보이는 항목이므로 이를 새로운 독립 채권으로 곧바로 더하거나, 별도 부담이 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 명도는 별개
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 이것은 소유자가 직접 사용 중이라는 확인과 같지 않으며, 실제 점유자가 없다는 의미도 아닙니다.
| 점검 대상 | 확인 내용 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 신고 임차인 기준 인수보증금 산정 없음 |
| 실제 점유 | 임대관계 미상 | 점유자 및 점유원인 추가 확인 필요 |
| 이용상태 | 숙박시설(생활숙박시설) | 운영·사용계약 및 실제 이용형태 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원 추정 | 미확인 임대차·점유관계에 따라 달라질 수 있음 |
보증금·확정일자·전입 또는 인도 관련 사실이 확인되지 않은 점유자가 추후 발견된다면, 그 점유자의 대항력은 가능·미상으로 두고 개별적으로 판단해야 합니다. 현재 임차인 신고가 없다는 사정만으로 모든 임차보증금 인수위험이 확정적으로 없다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 82.0%, 하지만 같은 면적이 아니다
엘시티의 최근 실거래 12건 평균은 3,181,250,000원입니다. 현재 최저매각가 2,610,000,000원은 이 평균의 82.0%입니다. 숫자만 보면 할인된 가격처럼 보일 수 있지만 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다.
경매 대상의 비교 기준 면적은 126.527㎡인 반면, 수집된 거래들은 144.26㎡, 161.98㎡, 186.01㎡입니다. 대상과 면적이 일치하는 실거래가 없고, 대상이 생활숙박시설이라는 점에서 거래 표본과의 용도·권리형태 동일성도 별도로 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 161.98㎡ | 52 | 4,050,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 59 | 3,035,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 51 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65 | 3,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 3,181,250,000원 |
최신 거래는 2026.09, 161.98㎡, 52층, 4,050,000,000원입니다. 최신 거래금액과 최근 12개월 평균 모두 현재 최저가보다 높지만, 어느 거래도 대상의 126.527㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 두 지표를 그대로 대상 호실의 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
특히 2026.08에 161.98㎡, 13층이 2,470,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 대상보다 면적이 큰 거래임에도 대상의 최저매각가보다 낮은 금액입니다. 층과 이용형태가 다르므로 직접적인 가치 비교는 어렵지만, 평균값 하나만으로 가격의 안전마진을 판단하면 안 된다는 점은 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 모의배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 28,500,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,760,000,000원 | 1,760,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 국 | 배당채권액 미상 | 0원(산정 제외) |
| 3. 갑구 6-1번 가압류 경정 | 별도 배당채권액 미상 | 0원(산정 제외) |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 821,500,000원 |
집행비용 28,500,000원과 부산은행 근저당권 배당 1,760,000,000원을 반영한 단순 추정입니다. 국가 가압류의 배당채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 산정 제외 항목의 0원은 실제 배당이 없다는 확정 판단이 아닙니다. 소유자 잔여액도 실제 배당표에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,610,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,088,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,670,400,000원 | 108,704,000원 | 0원 |
현재 권리관계를 전제로 하면 채권자에게 배당되지 못한 근저당채권 잔액이 발생하더라도, 그 잔액이 자동으로 매수인의 채무가 되는 구조는 아닙니다. 따라서 시뮬레이션에서는 각 회차의 매수인 인수 추정액을 0원으로 계산했습니다.
다만 이 수치는 미확인 임차보증금, 점유계약상 의무, 체납 관리비 및 취득 부대비용을 포괄한 금액이 아닙니다. 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만을 확정적인 총취득비용으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동, 해운대구청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 해운대해수욕장, 호텔, 생활숙박시설, 아파트, 업무시설, 위락시설 및 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 지하 5층, 지상 101층의 철근콘크리트 건물로 대상 호실은 75층에 위치합니다. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지·경보, 냉난방, 스프링클러, 옥내소화전 및 도시가스설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가와 매각물건명세서 모두 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임을 명시하고 있습니다. 주거용 아파트로 전제한 수익성·매매가격 분석은 적절하지 않습니다.
- 토지 및 용도지역. 일반상업지역이며 경관지구·방화지구·지구단위계획구역·온천지구 등의 토지이용계획상 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가 표시는 14,060,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다. 다만 실제 사용·운영계약의 적법성까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 엘시티 최근 거래 12건은 2,470,000,000원~4,600,000,000원에 분포합니다. 하지만 대상과 동일한 면적의 표본이 없어 이 거래 분포만으로 해당 생활숙박시설 호실의 매각 가능가격을 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 3번 2022.08.31 부산은행 근저당권의 선후순위 관계와 매각에 따른 말소범위를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 국가 추징보전 가압류 확인. 갑구 6번의 추징보전액 65,962,021,959원, 갑구 6-1번 경정 내용, 법원의 매각·말소 처리범위 및 실제 배당참가 여부를 확인하세요.
- 신청채권자 승계관계 확인. 에프비케이엔2403유동화전문유한회사가 현재 경매를 신청한 근거, 부산은행 근저당권과의 관계, 채권양도·승계 및 배당수령권자를 확인하세요.
- 점유자 및 운영계약 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 이용자, 운영주체, 위탁운영계약 및 보증금·사용료 정산관계를 확인하세요. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 단정하지 마세요.
- 생활숙박시설 규제 확인. 숙박시설로서의 적법한 사용방법, 관련 인허가, 용도변경 가능 여부 및 운영상 제한을 관할 기관의 원본 자료로 확인하세요.
- 가격 비교대상 재선정. 대상 기준 126.527㎡에 맞는 실거래와 동일 용도의 매매사례를 확보하세요. 144.26㎡ 이상 거래 12건의 평균가격을 대상 호실의 적정 시세로 사용하지 마세요.
- 경매 수요 확인. 엘시티 평균 유찰 1.6회, 매각률 10.53%라는 지표를 참고하되, 생활숙박시설의 실제 응찰·매각사례를 구분해 검토하세요.
- 관리비·운영비 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담, 객실 운영 관련 정산금 및 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 모의배당상 소유자 잔여액 821,500,000원은 국가 가압류 배당액 등이 제외된 추정치입니다. 실제 배당요구·조세채권·집행비용을 포함한 배당관계를 확인하세요.
- 매각물건명세서와 사건기록 최종 확인. 매각기일 2026.10.26 전 최신 명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 경매기록을 대조하세요.
맺으며 — “시세 평균의 82%”보다 중요한 것은 비교대상과 실제 권리관계
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 모의배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 점유·임대관계가 확인되지 않았고, 65,962,021,959원의 추징보전액이 기재된 국가 가압류, 신청채권자와 모의배당 수령인의 불일치, 그리고 생활숙박시설의 사용·운영 조건이 남아 있습니다. 권리상 0원이라는 숫자 하나로 모든 위험을 해소했다고 볼 수 없습니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저가 2,610,000,000원이 최근 실거래 평균 3,181,250,000원의 82.0%인 것은 사실이지만, 비교 거래 12건 모두 대상의 126.527㎡보다 면적이 큽니다. 실제로 더 넓은 161.98㎡가 2,470,000,000원에 거래된 사례도 있어, 전체 평균만으로 저가 매수 기회라고 볼 수 없습니다.
결론은 권리구조 조건부 양호, 가격 적정성 미확인, 입찰 신중입니다. 현재 등기상 인수 추정액이 낮다는 장점은 있지만, 용도·점유·추징보전·채권승계 및 동일 조건의 실거래 확인이 선행돼야 합니다. 이러한 확인 전에는 최저가만을 근거로 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
