창원지방법원 2025타경923. 남해군 남해읍 북변리 234-4에 소재한 근린시설과 토지의 경매입니다. 감정평가상 사무실·세탁소 등으로 사용되는 건물이며, 토지 면적은 129.0㎡입니다. 등기에는 이두연·장공·장근공·장민영·장분선·장선·장선심·장선애·장승우·장한경 등 10명의 공유자가 나타납니다. 등기된 경매개시 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.

겉보기에는 근저당권도 압류도 없는 단순한 경매처럼 보입니다. 그러나 등기상 담보권이 없다는 사실과 매수인이 추가 부담 없이 취득한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 황기성과 김진수라는 임차인 2명이 경매개시결정보다 앞서 전입했고, 권리분석상 모두 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 여기에 제시외 건물과 토지 경계 문제가 겹쳐 권리·현황 조사를 함께 해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 먼저 확인할 임차인

건물 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 소유권보존등기는 2024.10.31에 이루어졌고, 2025.09.17 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기되었습니다. 이 경매개시결정이 분석상 말소기준으로 제시되어 있으나, 두 임차인의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 보증금 17,000,000원 인수 주의

황기성은 2001.07.03, 김진수는 2023.09.21에 전입한 것으로 조사되었습니다. 모두 2025.09.17 경매개시결정 이전의 전입이며, 현황조사와 매각물건명세서를 근거로 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 예상배당 계산에서는 두 임차인의 우선변제 배당을 반영하지 않고, 보증금 10,000,000원과 7,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 처리하고 있습니다. 실제 대항력과 우선변제 범위는 점유 현황·임대차계약·확정일자·배당요구 및 경매 유형을 함께 대조해야 합니다.

③ 시세·취득비용 비교 — 판단 기준은 실질취득

이 물건은 사무실과 세탁소 등으로 이용되는 근린시설 및 토지입니다. 일반적인 아파트와 달리 토지 면적, 상업지역 입지, 건물 노후도, 점유관계, 접도조건과 건물의 실제 이용 가능성이 가격에 크게 영향을 줄 수 있습니다.

현재 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인할 수 없으므로 감정가 314,190,800원이 시장가격보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다. 시세보다 싸다는 평가나 가격 가점은 부여하지 않는 것이 타당합니다.

각 회차의 실질취득 부담은 매각가와 보증금 전액 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수선비용·측량비용 등은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 실제 매각기일 또는 최저가 변경을 확정하는 내용이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 314,190,800원 가정)

위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션의 가정치입니다. 집행비용 5,198,671원을 제외한 308,992,129원을 소유자 교부액으로 계산했으나, 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 권리는 반영되지 않았습니다. 장선애의 채권액은 확인되지 않아 계산에서 제외되었으므로, 배당 0원이 채권 부존재를 뜻하지는 않습니다. 실제 배당은 경매 유형과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남해군 남해읍 북변리의 창원지방법원 남해군법원 남측 화전로95번길 서편에 위치합니다. 업무시설·근린생활시설·관공서 등이 형성된 읍소재지 내 일반상업지대이며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 비교적 무난합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 129.0㎡이고 평지의 사다리형 토지입니다. 소로한면에 접하며 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.
• 공법상 제한. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역·경관관리 관련 구역에 속합니다.
• 공시지가. 719,300원/㎡입니다. 공시지가는 거래 시세나 해당 경매물건 전체의 적정 매수가를 직접 의미하지 않습니다.
• 건물 노후도. 1930.03.01 사용승인을 받은 일반목구조 건물로, 장기간 개량되면서 콘크리트 등으로 기둥과 지붕이 보강되었습니다. 노후 건물의 구조 안전성, 수선 범위 및 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 설비. 급배수설비와 위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 환금성. 일반상업지역이라는 입지 특성은 있으나, 매우 오래된 건물과 경계·점유 문제 때문에 매수자별 활용 가능성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 환금성이 높다고 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 제시외 건물·경계 위험 — 반드시 현장 확인

이 부분은 단순한 건물 노후도보다 더 중요한 위험 요소입니다. 토지 경계와 실제 건물 위치가 불명확하면, 낙찰 후 사용 가능한 범위나 타인과의 점유·사용 관계를 예상하기 어렵습니다.

특히 토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 존재하는 부분과 매각 대상 건물 일부가 다른 토지에 걸쳐 있는 부분은 구분해서 확인해야 합니다. 제시외 건물에 관한 권원, 건물 부지 사용권, 건축물 현황과 매각 제외 범위 등을 확인하지 않고 취득가액만으로 경제성을 평가하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 계산. 신건 최저가 314,190,800원에 보증금 인수액 17,000,000원을 더한 331,190,800원을 기본 부담액으로 검토하세요. 세금과 기타 비용은 별도입니다.
• 임차인 2명 확인. 황기성·김진수의 실제 점유 부분, 계약 내용, 전입·확정일자, 배당요구 여부 및 보증금 반환 관계를 원본과 현장에서 확인하세요.
• 경매 원인 검증. 공유물분할 경매개시결정의 법적 성격과 매각조건을 확인하세요. 등기상의 '임의경매개시결정' 표기만으로 일반 담보권 실행 경매로 취급하면 안 됩니다.
• 서측 제시외 건물. 평가에서 제외된 타인 소유 건물의 위치와 점유 면적, 소유관계 및 토지 사용권을 확인하세요.
• 건물의 타 지상 소재. 건물이 다른 토지에 걸쳐 있는 부분을 측량으로 특정하고, 법적 사용권·분쟁 가능성·이용 제한을 확인하세요.
• 건물 상태. 1930.03.01 사용승인 건물로서 보강·개량 이력을 포함한 실제 구조와 추가 보수비용을 검토하세요.
• 시세 검증. 인근 상업용 토지·근린시설의 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 최저가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 적정 매수가를 판단하세요.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 실제 매각 범위, 제시외 건물의 제외 여부, 현황과 공부의 차이를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건물 등기부, 경매개시결정문과 지적도를 확인하세요.

맺으며 — “근저당이 없어도 인수 위험은 남는다”

이 물건은 근저당권과 압류가 없다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 평가해서는 안 됩니다. 실제 임차인 2명의 대항력이 문제되고, 배당 시뮬레이션은 보증금 합계 17,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다.

따라서 신건 최저가 314,190,800원을 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 보증금 인수액을 포함한 실질취득 부담은 331,190,800원이며, 유찰 후에도 동일한 방식으로 실제 부담액을 계산해야 합니다.

또한 토지 서측의 타인 소유 제시외 건물, 매각 대상 건물 일부의 타 지상 소재, 오래된 목구조 건물의 상태, 공유물분할 경매라는 특성을 함께 고려해야 합니다. 현재는 실거래 시세를 확인할 수 없어 최저가의 적정성도 판단하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 담보권 부담은 적지만, 임차보증금 인수와 경계 위험이 큰 물건’입니다. 시세가 확인되지 않고 정확한 사용 가능 범위도 검증되지 않았으므로, 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 임차관계·경계·건물 권원을 먼저 확정하는 보수적인 접근이 타당합니다.