창원지방법원 2025타경949. 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 단독주택과 토지가 매각 대상입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 현황 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 박근영·박신복·박신자이며 각자 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이번 강제경매는 박근영의 지분에 관한 절차입니다. 따라서 최저매각가가 92,166,568원이라고 해서 집과 토지 전체를 독점적으로 사용할 권리를 그 금액에 확보한다고 이해해서는 안 됩니다. 다른 공유자의 지분은 그대로 남으며, 취득 후 점유·사용·관리·처분을 둘러싼 공유관계 문제를 별도로 고려해야 합니다.
권리도 단순하지 않습니다. 2017년 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 제시되어 있지만, 그보다 먼저 설정된 2001년 남해농업협동조합 근저당권이 존재합니다. 해당 근저당권은 등기 분석에서 매수인 인수 대상으로 분류된 반면, 예상배당표에는 채권최고액 24,000,000원 전액이 배당되는 것으로 반영되어 있습니다. 이 상충을 해소하지 않은 채 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 평리 1056-6 도로명주소: 경상남도 남해군 남해읍 스포츠로 78 등기상 표시: 평리 1056-6, 1058-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 · 현황 주택 이용 |
| 토지 | 803.8㎡ · 지목 전 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 저촉 |
| 공유자 | 박근영 3분의 1 · 박신복 3분의 1 · 박신자 3분의 1 |
| 경매 대상 | 박근영 지분 · 공유지분 매각 |
| 감정가 | 92,166,568원 |
| 최저매각가 | 92,166,568원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 케이비국민카드 |
| 청구액 | 33,256,021원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 | 창원지방법원 남해등기소 · 2026.10.12 |
토지면적 803.8㎡는 토지 현황상의 면적이며, 공유지분 낙찰자가 해당 면적 전체를 단독 소유하거나 독점 점유한다는 의미가 아닙니다. 실제 매각 범위는 목록별 지분 표시와 매각물건명세서를 기준으로 확정해야 합니다.
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 지분 경매
2024.03.05 롯데카드 가압류 8,101,126원은 2025.06.25 등기말소되었습니다. 2024.11.04 KB국민카드 가압류 31,515,900원은 이후 2025.09.30 강제경매개시결정과 연결됩니다. 기존에 말소된 가압류를 현재 존속하는 인수채무로 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
② 전입·점유 조사 — 보증금과 대항력 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 박근수와 박근문, 2명의 전입 관련 기록이 있습니다. 다만 임대차 보증금, 확정일자와 실제 임대차관계가 확정되지 않아 두 사람이 법률상 어떤 점유권원을 갖는지 별도로 조사해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박근수 | 1978.10.10 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박근문 | 2020.12.21 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
핵심은 보증금 미상이라는 점입니다. 배당 추정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 박근수의 대항력과 보증금이 확정되지 않은 상태에서 이를 실제 인수액 0원으로 받아들여서는 안 됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당액이 없는 구조에서는 낙찰가가 하락하더라도 그만큼 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 이 위험의 금액을 산정할 수 없습니다.
③ 매각 조건 — 지분매각·우선매수·농지증명
목록 2의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 부속창고(감정서상 2-1)는 2025.10.20 기준 건축물대장상 말소되어 멸실로 평가되고 매각에서도 제외됩니다. 현장에 남아 있는 시설의 실제 상태와 소유·철거 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 시세·가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 확인되는 최저매각가격은 92,166,568원으로, 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 인근 단독주택 또는 해당 공유지분에 관한 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 이 사건은 일반적인 주택 전체 소유권과 달리 공유지분만 취득하는 구조입니다. 전체 부동산의 일반 거래가격을 단순히 지분 비율로 나누는 방법만으로는 실제 환금가치와 취득 후 공유관계 위험을 충분히 반영할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 92,166,568원 | 감정가 100% · 시세 비교 불가 |
| 1회 유찰 가정 | 73,733,254원 | 감정가 80% · 인수위험 별도 |
| 2회 유찰 가정 | 58,986,603원 | 감정가 64% · 인수위험 별도 |
1회·2회 유찰 가격은 향후 회차를 가정한 시나리오이며 현재 실제 유찰 횟수는 0회입니다. 제시된 가격은 낙찰대금만 나타내므로 선순위 권리, 보증금 또는 추가비용을 포함한 최종 취득원가가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 92,166,568원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,058,998원 |
| 1. 근저당 · 남해농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · KB국민카드 | 31,515,900원 | 31,515,900원 |
| 3. 강제경매개시 관련 KB국민카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 34,591,670원 |
위 배당표는 제시된 예상배당 수치를 표시한 추정표입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당액, 잔여액 및 권리 소멸 여부는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 남해군 남해읍 평리 소재 남해소방서 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 식당, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽돌 등으로 마감되어 있으며 샷시 이중창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 지목은 전, 면적 803.8㎡이며 토지이용상황은 주거나지로 표시됩니다. 평지·부정형·소로각지 조건입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 자연취락지구에 저촉됩니다. 하수처리구역, 가축사육제한구역 및 마을경관관리지역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 90,100원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 공유지분의 실제 거래시세나 주택 전체 매각가격을 의미하지 않습니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 부속창고 2-1은 멸실로 평가되어 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 주택·토지의 공유지분을 취득하는 구조이므로 매수자층과 실제 처분 방법을 별도로 검토해야 합니다. 정상적인 단독소유 주택과 같은 매각 가능성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위. 박근영 지분 3분의 1에 관한 경매입니다. 토지·건물 목록별 취득 범위와 다른 공유자의 잔존 지분을 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자우선매수신고가 1회 허용됩니다. 일반 입찰자로서 최고가 응찰 후에도 우선매수가 가능한 구조임을 고려해야 합니다.
- 농지 관련 제출서류. 목록 1에 대한 농지 아님 증명 또는 농지취득자격증명원의 제출 요건을 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 선순위 근저당. 2001년 남해농업협동조합 근저당의 실제 채무잔액, 공동담보 관계, 배당 및 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
- 박근수 점유·보증금. 1978.10.10 전입자의 점유권원, 임대차 성립 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 조사하세요.
- 박근문 점유. 말소기준 이후 전입자에 대해서도 현재 실제 점유 여부와 인도 협의 필요성을 확인하세요.
- 배당 추정 검증. 근저당 배당과 인수 분류가 충돌하며 신청채권자 배당표시도 상충합니다. 집행법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 포함된 수목·제시외 건물 ㄴ과 제외된 제시외 건물 ㄱ·ㄷ, 물통·자재류, 멸실 부속창고를 구분하세요.
- 가격 검증. 주변 주택·토지의 실제 거래사례뿐 아니라 공유지분 상태에서의 매각 가능가격, 이용 제약과 정리비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지 관련 증명요건과 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가격보다 권리와 취득 가능성”
이 사건의 핵심은 감정가가 92,166,568원이라는 숫자 자체가 아닙니다. 취득 대상이 공유지분이라는 사실, 공유자의 우선매수 기회, 농지 관련 증명서 미제출 시 보증금 몰수, 선순위 근저당권의 처리 불확실성, 말소기준 이전 전입자의 대항력·보증금 미확정 문제가 동시에 존재한다는 점입니다.
배당 추정에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 이 결과를 그대로 안전한 권리관계의 증거로 사용할 수 없습니다. 특히 24,000,000원 채권최고액의 선순위 근저당에 관한 분석과 예상배당 사이의 불일치를 해소해야 하며, 박근수의 실제 보증금과 대항력도 확인되어야 합니다.
1회 또는 2회 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 실질취득액이 시세보다 낮아진다는 보장은 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 단계에서 저렴하거나 투자 가치가 높다고 판단하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급의 고위험·확인 우선형입니다. 이는 감정가 자체의 고평가가 확인되었다는 뜻이 아니라, 공유지분의 낮은 유동성, 입찰자격 관련 손실 위험, 인수권리의 불확실성, 점유관계와 배당 계산의 상충 때문에 실제 취득원가를 신뢰성 있게 확정하기 어렵다는 평가입니다.
입찰 판단은 보류. 선순위 권리와 점유·보증금, 농지 관련 증명서 발급 가능성, 매각 범위 및 공유자 우선매수 조건을 확인한 뒤 실질취득액과 환금가치를 다시 비교하는 것이 우선입니다.
