창원지방법원 2025타경960. 경상남도 산청군 시천면 내대리 253-5 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 이주태이며, 2014년 증여로 소유권을 취득했습니다. 건물은 시멘트블록조 강판지붕의 단층 주택으로 이용 중입니다. 2021년 설정된 산청군농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 80,400,000원이며, 이를 말소기준권리로 하여 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 이상희가 확인됩니다. 전입일은 2017.02.27로, 근저당 설정일인 2021.03.04보다 앞섭니다. 전입 선후관계만으로 모든 대항력 요건이 확정되는 것은 아니지만, 실제 대항력이 인정되는 임대차라면 보증금 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 입찰가뿐 아니라 총 취득비용도 산정할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 관건

말소기준권리는 2021.03.04 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 산청군농업협동조합·박두제·주식회사 에스비아이저축은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거의 근저당권, 압류, 가압류와 경매개시결정 중 등기상 이미 말소된 권리들도 존재하지만, 현재 분석에서 중요한 것은 선순위 전입자의 임차권이 낙찰자에게 어떤 영향을 미치는지입니다.

② 임차인 분석 — 보증금을 확인해야 한다

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

실질취득 계산 원칙. 실제 인수액이 존재한다면 매수인 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 중 배당되지 않은 부분을 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 총 취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.

③ 시세·가격 판단 — 저렴하다는 근거가 없다

이 물건은 주택과 토지가 함께 매각되는 산청군 시천면 소재 부동산입니다. 가격을 평가할 때에는 주택 건물뿐 아니라 토지의 용도지역, 접도 제한, 농지취득자격증명 관련 조건, 매각 제외 시설과 실제 활용 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

감정가와 현재 최저매각가는 모두 81,853,400원입니다. 동일 입지·유사 건물·토지 조건의 검증 가능한 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 적정 응찰가를 산정할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 인수 여부가 결정되지 않았으므로 시세 비교를 현재 최저가만으로 진행하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,853,400원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권자 배당은 제공된 시뮬레이션을 따른 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임차보증금 관련 배당은 반영되지 않았습니다. 배당표의 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있으며, 실제 배당순위·금액은 법원 배당절차에 따라 달라집니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,873,361원을 제외한 79,980,039원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 전체 채권액 212,491,070원 중 미배당 추정액은 132,511,031원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 채권자의 미배당 채권액이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 별도로 확인해야 하는 위험은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 별개

모든 회차에서 신청채권자의 청구액 122,179,077원이 전액 변제되지 않는 시나리오입니다. 표의 미배당액은 채권자들의 미회수 추정금액이며, 낙찰자가 그 금액을 모두 떠안는다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 위치와 주변 환경. 산청군 시천면 내대리 남대마을 동측 인근으로, 주변은 단독주택과 전·답 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 시멘트블록조 강판지붕 단층 주택으로 이용 중이며, 위생·급배수 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 내대리 253-5의 지목은 대, 토지면적은 215.0㎡이며 완경사·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 136,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 목록1은 계획관리지역, 목록3은 보전관리지역이며, 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 가축사육제한구역 제한도 확인됩니다.
• 건물 상태와 공부. 목록2는 공부상 슬레이트지붕이나 실제는 강판지붕입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 주택과 여러 토지의 일괄매각, 농지 관련 입찰조건 및 접도구역 제한을 고려해야 합니다. 실제 거래사례와 수요를 확인하기 전에는 매각 용이성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 특별매각조건 — 농취증과 제외 시설

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 이상희의 실제 점유, 전입 유지, 임대차계약 및 대항력 성립 요건을 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 배당 가능액을 확인해야 실질취득액을 판단할 수 있습니다.
• 농취증 관련 서류. 목록3의 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 증명 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.
• 매각 범위 확인. 제시외 건물·수목은 포함되고 컨테이너박스·비닐하우스는 제외됩니다. 현장과 감정평가서의 목록별 위치를 대조하세요.
• 접도구역 확인. 목록1·3의 도로 관련 제한과 실제 토지 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 현황 확인. 공부상 슬레이트지붕과 현황 강판지붕의 차이, 유지보수 상태, 시설 및 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 내대리 253-5와 253-10 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 건물과 각 토지 등기·매각목록을 함께 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 유사 주택과 토지의 실거래, 활용 제한, 실제 인수보증금을 반영해 총 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 먼저 해결해야 할 위험이 있다”

이 사건은 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 2017년 전입한 이상희와 2021년 말소기준 근저당권의 선후관계 때문에 임차보증금 인수 여부가 가장 중요한 변수로 남습니다.

더구나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 배당표의 인수 0원 추정값을 안전 판정으로 해석해서는 안 됩니다. 목록3에는 농지취득자격증명 관련 서류 미제출 시 입찰보증금을 몰수한다는 조건도 있습니다.

시세 비교를 위한 검증 가능한 거래가격 역시 확인되지 않아 신건 최저가가 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 유찰로 매각가격이 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성이나 농취증 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

결론은 입찰 보류입니다. 이상희의 대항력과 보증금, 배당 가능성을 확인하고 목록3의 농지 관련 제출 요건을 충족할 수 있다는 점을 검증한 후에야 가격과 매수 여부를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 권리 불확실성과 입찰보증금 몰수 위험이 가격보다 우선합니다.