창원지방법원 2025타경1031. 경남 진주시 신안동 아카데미테마텔다세대주택 2층 205호입니다. 소유자는 노경원, 신청채권자는 시민새마을금고이며 청구금액은 10,408,680원입니다. 감정가는 37,800,000원, 첫 매각기일은 2026년 10월 26일로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
물건명에는 다세대주택이 포함되고 사건 용도는 대지로 분류돼 있지만, 감정평가의 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 일반적인 아파트나 주거용 다세대주택처럼 평가해서는 안 됩니다. 용도와 실제 사용 가능성, 임대수요와 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
권리 역시 단순한 구조로 단정하기 어렵습니다. 산출된 말소기준은 2025년 기술보증기금 가압류지만, 그보다 앞선 2002년 시민새마을금고 근저당이 확인됩니다. 이 근저당은 권리 내역상 이미 말소된 것으로 분류되면서도, 연결되는 말소등기 관계는 별도 대조가 필요합니다. 경매 신청채권자도 시민새마을금고여서 말소기준권리와 실제 배당순위를 등기부 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 30-8 아카데미테마텔다세대주택 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 신안로 46-5 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건용도 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 면적 참고 | 시세조회 대상면적 45.9㎡ · 비교 실거래 면적 불일치 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조, 철골판넬 지붕 · 지상 7층 중 2층 |
| 준공 / 규모 | 1998.08.04 · 아카데미테마텔 15세대 |
| 소유자 | 노경원 (2005.02.01 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 37,800,000원 / 37,800,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 시민새마을금고 / 10,408,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 실제 점유관계는 현장 확인 필요 |
| 추정 인수금액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 쟁점
산출된 말소기준권리는 2025.10.02 기술보증기금 가압류입니다. 청구금액은 100,000,000원이며, 뒤이어 2025.10.16 삼성카드의 27,892,088원 가압류와 2025.11.19 시민새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 가압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
특히 이번 경매의 신청채권자도 시민새마을금고입니다. 실제 근저당의 존속 여부에 따라 말소기준과 배당순위 해석이 달라질 수 있으므로, 2025년 가압류만을 기준으로 모든 권리관계를 확정해서는 안 됩니다. 등기사항전부증명서의 말소사항과 경매 신청채권의 담보관계를 대조하기 전까지 권리판단은 조건부입니다.
임차인 및 점유관계
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 0명 | 확인 사례 없음 | 해당 없음 | 산정 0원 | 실제 점유자 및 임대차 존재 여부 추가 확인 |
확인된 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션에서도 임차보증금의 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 이것만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 현황조사와 점유관계를 확인한 뒤 임대차 또는 점유권원이 새로 확인되면 인수 여부를 재판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 비교 표본도 다르다
아카데미테마텔의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 36,000,000원이고, 별도로 집계된 최근 12개월 평균은 36,500,000원입니다. 이 최근 평균에 대한 최저가 비율은 103.6%입니다. 최신 확인 거래는 2024년 11월의 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 35.7㎡ | 5층 | 35,000,000원 |
| 2024.07 | 38.88㎡ | 5층 | 38,000,000원 |
| 2023.05 | 36.9㎡ | 6층 | 35,000,000원 |
| 집계상 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 36,500,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 36,000,000원 |
숫자만 비교하면 신건 최저가 37,800,000원은 집계상 최근 12개월 평균인 36,500,000원보다 높습니다. 전체 평균 대비로도 105.0%입니다. 최신 거래인 2024.11의 35,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건 최저가가 실거래보다 저렴하다는 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
게다가 가장 최근 확인된 거래가 2024.11로, 분석 기준일인 2026.10.12보다 오래됐습니다. 집계상 '최근 12개월 평균' 역시 현재 시점의 최근 12개월 거래라고 해석해서는 안 됩니다. 용도도 공부상 소매점이므로 비교 호실과의 용도 일치 여부를 확인해야 합니다.
결국 103.6%라는 비율은 제시된 거래표본과의 비교 결과이지, 현시점 동일 용도·동일 면적의 정확한 시장가격을 입증하는 수치는 아닙니다.
과거 거래를 기준으로 한 최근·이전 평균의 가격 추세는 +4.3%입니다. 집계된 표본에서는 하락이 아니라 상승으로 나타나지만, 거래 수가 적고 최신 거래 시점도 오래돼 현재 시장이 상승 중이라고 판단할 근거로 삼기에는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,080,400원 |
| 1. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 36,719,600원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 27,892,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 127,892,088원 | 36,719,600원 |
| 채권 미배당액 | — | 91,172,488원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 표는 2025.10.02 가압류를 말소기준으로 처리한 배당 시뮬레이션 결과이며, 확정 배당표가 아닙니다. 시민새마을금고의 2002년 근저당 말소 여부와 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.
현 배당모형은 집행비용 1,080,400원을 공제하고, 기술보증기금에 36,719,600원을 배당하는 구조입니다. 삼성카드의 예상배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다. 총 채권청구액 127,892,088원 가운데 91,172,488원이 미배당으로 남습니다.
한편 경매 신청채권자 시민새마을금고의 청구금액은 10,408,680원인데, 제시된 회차별 시뮬레이션에서는 신청채권자 예상배당액이 모두 0원입니다. 이는 앞서 확인한 근저당 관계와 함께 배당모형의 전제 자체를 재점검해야 하는 이유입니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 37,800,000원 | 36,719,600원 | 91,172,488원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 30,240,000원 | 29,295,680원 | 98,596,408원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 24,192,000원 | 23,356,544원 | 104,535,544원 | 0원 |
유찰되어 매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원이므로, 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 같습니다. 다만 이 계산은 선순위 근저당 말소와 점유관계 확인을 전제한 잠정 결과입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 신안동 소재 신안초등학교 동측 인근에 위치합니다. 단지 명칭은 아카데미테마텔이며, 준공일은 1998.08.04입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 건물 남측은 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 지상 7층 건물 중 2층 205호입니다. 공용 엘리베이터 및 위생설비 등이 갖춰져 있으며, 외벽은 스톤코트 등으로 마감됐습니다.
- 실제 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 사건 용도인 대지 및 건물 명칭의 다세대주택과 혼동하지 말고, 해당 호실의 건축물대장상 용도와 현장 사용상태를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며, 신안초등학교 및 병설유치원 상대보호구역에 해당합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류 도로에 접합니다. 제시된 토지 공시지가는 1,029,000원/㎡입니다.
- 토지 면적. 제시된 토지면적은 608.5㎡로, 이를 해당 205호의 전유면적이나 단독 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다. 집합건물의 대지권 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물로 표시되지는 않았고, 공부와의 차이도 지적되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 영업·점유 여부는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 전체 규모가 15세대로 작고, 확인된 매매 사례가 3건에 그칩니다. 공부상 소매점이라는 용도를 고려하면 일반적인 대단지 주거형 부동산과 같은 매도 유동성을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 대조. 2002.02.27 시민새마을금고 근저당권(채권최고액 30,000,000원)의 정확한 말소 여부 및 말소등기 접수관계를 확인하세요. 경매 신청채권과 해당 근저당의 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준·배당순위 재검증. 2025.10.02 기술보증기금 가압류를 말소기준으로 한 배당 시뮬레이션이 실제 배당순위에 부합하는지 확인하세요. 특히 시민새마을금고의 예상배당이 0원인 이유를 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인 호실이므로 건축물대장, 실제 이용상태, 용도변경 가능성과 제한, 예상 임대·매각 수요를 직접 확인하세요.
- 대지권 확인. 사건 용도가 대지로 표시돼 있으므로 집합건물의 대지권 표시, 대지권 비율과 매각대상 범위를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 대조하세요.
- 점유·임차관계. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 임대차가 새로 확인되면 대항요건, 확정일자, 배당요구, 보증금 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
- 비교 시세 재조사. 시세조회 대상면적 45.9㎡에 비해 확인된 거래는 35.7㎡·38.88㎡·36.9㎡입니다. 같은 면적과 같은 용도에 대한 실제 거래 및 매물가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 최저가 37,800,000원, 1회 유찰 시 30,240,000원, 2회 유찰 시 24,192,000원으로 제시돼 있습니다. 유찰 후에도 권리 위험과 소매점 환금성 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 가운데 승계 가능성이 있는 공용부분, 세금·공과금 및 명도 관련 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,780만원이 아니라, 권리와 용도가 핵심이다”
이 물건은 감정가와 최저가가 같은 37,800,000원 신건입니다. 배당모형상 임차인 인수액은 0원이며, 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 그것만으로 안전한 경매라고 결론 내리기에는 2002년 시민새마을금고 근저당의 말소 관계가 중요한 확인 사항으로 남아 있습니다.
가격도 매력적이라고 평가하기 어렵습니다. 실질취득 추정액 37,800,000원은 과거 거래로 집계된 최근 12개월 평균 36,500,000원의 103.6%입니다. 최신 거래도 2024년 11월에 머물러 있고, 비교 사례는 대상면적 45.9㎡와 맞지 않습니다. 과거 집계의 추세는 +4.3%지만, 이것을 현재 시세 상승의 증거로 받아들이기도 어렵습니다.
더욱이 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소규모 건물이라는 특성과 제한적인 거래사례까지 고려하면 실제 환금성과 시장가격에 대한 검증이 선행돼야 합니다.
결론은 신건 응찰 보류, 선순위 근저당·용도·점유·비교시세의 원본 확인 우선입니다. 권리상 인수액이 0원으로 추정된다는 장점은 있지만, 현재 가격이 실거래 비교표본보다 저렴하지 않고 권리·용도 불확실성도 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 취득대상의 성격과 확정 권리관계를 얼마나 정확히 파악하느냐입니다.
