수원지방법원 2025타경51868. 경기도 성남시 분당구 야탑동 360-4 궁전프라자 제2동 지하층 108호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황에서는 본건을 경매 대상외 인접 109호와 경계 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중이라고 확인했습니다. 현재 소유자는 주식회사성도엠에스이며 2015.10.08 소유권이전 등기가 되어 있습니다.
등기부 자체는 현재 비교적 단순합니다. 과거 다수의 가압류·압류·근저당·전세권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.04.28 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 주식회사이푸른, 청구액은 11,187,143원입니다. 예상배당상 현재 최저가에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51868 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 360-4 궁전프라자 2동 지하층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 경매 대상외 인접 109호와 경계 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 중 지하층 108호 |
| 소유자 | 주식회사성도엠에스 · 2015.10.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이푸른 / 11,187,143원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 등기된 근저당권·전세권·가압류·압류는 대부분 2002.06.24 임의경매 낙찰 또는 이후 해지·해제로 이미 정리됐습니다. 2020.11.24 성남시 압류도 2021.02.25 해제되어 2021.02.26 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.28 등기된 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가 100,000,000원에서 5회 유찰
현재 회차 최저매각가는 16,807,000원으로, 시나리오상 감정가 17% 회차입니다. 6회 유찰 시 매각가는 11,764,900원, 7회 유찰 시에는 8,235,429원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건은 인접 109호와 물리적으로 구분되지 않는 현황 때문에 낮은 최저가 자체만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,807,000원 | 11,187,143원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 34,011원 |
| 7회 유찰 시 | 8,235,429원 | 7,687,191원 | 3,499,952원 |
③ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사이푸른 | 11,187,143원 | 11,187,143원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,917,331원 |
현재 회차 매각가 16,807,000원에서는 신청채권자 청구액 11,187,143원이 전액 배당되고, 소유자 잔여도 4,917,331원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 현황 리스크 — 108호와 109호가 하나처럼 사용 중
이 사건에서 가장 중요한 부분입니다. 매각물건명세서 비고에는 “구분건물로 등재되어 있으나 옆 호수인 지하층 109호와 경계 벽이 없고, 점포 간 경계표지 및 건물번호표 등이 설치되어 있지 않음”이라는 취지가 기재되어 있습니다. 감정평가 역시 본건을 경매 대상외 인접 109호와 경계 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중이라고 평가했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역 북동측 인근으로 음식점·소매점포·쇼핑센터·위락시설 등 상업·업무용 빌딩과 아파트단지·단독주택단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물의 지하층 108호이며 공용 위생설비·소화설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 세장형 평탄지로 집합건축물의 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로. 소로1류와 소로3류에 접하며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(분당)·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 14,840,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 108호·109호 경계 확인. 현장에서 경계 벽, 점포 경계표지, 건물번호표 부재 상태와 독립 이용 가능성을 직접 확인하세요.
- 109호 권리관계 분리. 109호는 경매 대상외이므로 108호 낙찰만으로 109호의 소유·점유 권리를 취득하지 않습니다.
- 현재 점유 형태 확인. 감정평가상 108호와 109호가 일단의 사무실로 이용 중이므로 실제 사용자와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 100,000,000원에서 최저가 16,807,000원까지 내려온 배경을 가격만이 아니라 물리적 구분 문제와 함께 판단하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 11,187,143원이 전액 배당되지만 6회·7회 유찰 시 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 “독립된 108호인가”가 먼저다
이 물건은 현재 예상배당 기준 매수인 인수액이 0원이고 임차인도 없습니다. 권리의 금전적 승계만 보면 부담이 크지 않습니다. 하지만 감정가 100,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 16,807,000원까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 108호와 경매 대상외 109호 사이에 경계가 없다는 현황입니다. 점포 경계표지와 건물번호표까지 없고 실제로 하나의 사무실처럼 이용 중이므로, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 108호의 독립성·인도 범위·현황 복원 가능성입니다. 권리 인수는 0원, 물리적 경계는 반드시 확인. 이 순서로 판단해야 합니다.
