수원지방법원 2025타경51868. 성남시 분당구 야탑동 궁전프라자 제2동 지하층 108호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기 형태는 집합건물이고 감정 당시에는 경매 대상이 아닌 인접 109호와 경계 구분 없이 하나의 사무실로 이용되고 있었습니다. 차량 접근이 용이하고 야탑역·버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 양호하지만, 낙찰자가 취득하는 범위는 어디까지나 108호입니다.
권리관계는 등기 연혁을 현재 상태와 분리해 읽어야 합니다. 1998년과 1999년에 설정된 근저당권, 가압류, 전세권과 2002년 압류는 등기부에 과거 기록으로 남아 있지만, 2002.06.25. 임의경매 낙찰과 동시에 말소됐습니다. 따라서 한국수출보험공사·신용보증기금·윤연호 등 과거 권리자들은 이번 2025타경51868 사건의 배당권자로 다시 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 360-4 궁전프라자 제2동 지하층 제108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하층 108호 · 인접 109호와 경계 구분 없이 일단의 사무실로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 중 지하층 · 공용 위생·소화·승강기설비 |
| 소유자 | 주식회사성도엠에스 (2015.10.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사이푸른 / 11,187,143원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지이용 | 도시지역 · 일반상업지역 · 지구단위계획구역(분당) · 공시지가 14,840,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
1998년부터 2002년 초까지 설정된 권리들은 이번 경매의 선순위 권리가 아닙니다. 2002.06.25. 임의경매 낙찰에 따른 말소등기로 갑구의 가압류·압류·종전 경매와 을구의 근저당권·전세권이 함께 정리됐기 때문입니다. 이후 새로 설정된 신한은행 근저당은 2008.04.04., 성남농업협동조합 근저당은 2015.09.30., 성남시 압류는 2021.02.26. 각각 해지 또는 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인보다 경계 복원비가 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 100,000,000원의 34.3%인 34,300,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되면 24,010,000원, 그다음 회차는 16,807,000원으로 낮아지는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 확인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 34,300,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 24,010,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 16,807,000원 | 0원 |
그러나 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 108호와 109호 사이에는 경계벽뿐 아니라 점포 간 경계표지와 건물번호표도 설치되어 있지 않습니다. 낙찰 후 108호의 독립적인 사용을 위해서는 취득 범위의 측량·특정, 경계 복원, 출입 및 설비 분리 가능성을 검토해야 하며, 그 비용과 분쟁 가능성이 낙찰가 할인분을 잠식할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 기본 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,017,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사이푸른 | 11,187,143원 | 11,187,143원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,095,457원 |
위 표는 2002.06.25. 이미 말소된 종전 근저당권·가압류·전세권을 제외하고, 현재 확인되는 신청채권과 집행비용만 반영한 기본 배당안입니다. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세 또는 우선 교부청구가 인정되면 신청채권자 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역 북동측 인근으로 음식점·소매점포·쇼핑센터·위락시설·업무용 빌딩과 아파트·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 용도. 일반상업지역의 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지이며, 대상 호실은 지하층 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 소로1류와 소로3류에 접하고, 토지는 평탄한 세로장방형의 상업용 토지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·분당 지구단위계획구역·과밀억제권역·비행안전제6구역 등에 포함되며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 상업지역이라는 장점이 있으나 지하층, 독립 경계 부재, 인접 호실과의 결합 사용 때문에 일반적인 독립 점포보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 108호 특정. 집합건축물대장·건축도면·현황측량을 통해 108호의 정확한 위치와 면적, 경계선을 현장에서 대조하세요.
- 109호와의 분리. 벽체 복원, 출입구, 전기·수도·소방·냉난방 설비를 독립적으로 분리할 수 있는지 확인하세요.
- 점유·명도. 현재 사무실 사용자와 사용 근거, 109호 소유자 또는 점유자와의 관계, 낙찰 후 인도 범위를 확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건의 현재 상태와 당해세 여부, 교부청구액을 매각기일 기록과 배당요구 종기 서류에서 확인하세요.
- 공용비용. 상가 관리비와 공용부분 체납액, 지하층 시설 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 낙찰가 외에 경계 복원비·설비 분리비·명도비·공실기간을 더한 총취득원가로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물 도면을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 과거에 정리됐고, 문제는 현재의 벽이다”
이 사건에서 가장 조심해야 할 오류는 2002년에 이미 말소된 근저당권·가압류·전세권을 이번 경매의 인수 또는 배당 대상으로 다시 계산하는 것입니다. 종전 권리들은 2002.06.25. 임의경매 낙찰로 정리됐고, 이후 설정된 근저당과 압류도 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석 결론은 인수 0원입니다.
그렇다고 안전한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 매각 대상 108호는 대상 외 109호와 경계벽·표지 없이 하나의 사무실로 이용되고 있습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 내가 낙찰받는 108호를 실제로 분리하고 사용할 수 있는가입니다. 권리상 인수는 없지만 물적·명도·환금성 위험이 크므로, 현장 특정과 분리 비용이 확인되기 전까지는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.