창원지방법원 진주지원 2025타경31123. 진주시 하대동의 하대대영아파트 102동 1001호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 건물은 지상 15층이고 해당 호실은 10층입니다. 등기상 소유자는 권영주와 김정기로 각자 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이번 경매는 그중 김정기의 지분만을 대상으로 하는 강제경매입니다. 전체 호실을 낙찰받아 독점적으로 사용할 수 있는 일반 아파트 경매와는 성격이 전혀 다릅니다.
말소기준권리는 2008년 4월 18일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 후 2014년 추가 근저당, 2016년 지분 증여, 다수의 압류·가압류와 강제경매가 이어졌습니다. 매각 대상 지분에 관한 등기상 후순위 권리는 소멸 대상으로 분석됩니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 남아 있는 다른 공유자의 지분과 공유자 우선매수권입니다. 등기상 채무가 정리된다고 해서 아파트 전체의 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.
매각 후 남는 공유자: 권영주, 지분 2분의 1.
특별매각조건: 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
따라서 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 적법한 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 취득이 달라질 수 있습니다. 공유자 우선매수권은 외부 낙찰을 원천적으로 금지하는 제도는 아니지만, 입찰 결과의 불확실성을 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 진주지원 2025타경31123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 654-2 하대대영아파트 102동 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 말티고개로 102-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.86㎡ · 지상 15층 중 10층 |
| 매각 범위 | 김정기 소유 지분 2분의 1만 매각 |
| 현재 소유자 | 권영주(1/2), 김정기(1/2) |
| 단지 / 준공 | 대영아파트 · 210세대 · 1992.04.09 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이진숙 / 15,241,569원 |
| 말소기준권리 | 2008.04.18 국민은행 근저당권 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자우선매수신고 1회 허용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공유관계가 남는다
권리의 출발점은 2008.04.18 국민은행 근저당권 48,000,000원입니다. 같은 날 권영주가 거래가액 118,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2014년 국민은행 근저당권 36,000,000원이 추가되었습니다. 이후 2016년 김정기에게 1/2 지분이 증여됐습니다. 현재 경매 대상인 김정기 지분은 이와 같은 선행 근저당권이 설정된 이후 취득된 지분입니다.
2020년 이후 김정기 지분에는 국세·지방세 등의 압류와 금융기관 가압류가 집중됐습니다. 일부 압류는 이미 해제됐지만 국세·지방세 및 건강보험 관련 압류 이력이 있어 실제 배당에서 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인해야 합니다. 2024년의 기존 강제경매는 취하됐고, 2025.08.07 이진숙의 신청으로 현재 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 51.8%라는 숫자에 속으면 안 된다
대영아파트의 전용 84.86㎡ 실거래는 전체 아파트 소유권을 대상으로 한 거래입니다. 반면 이번 매각은 1/2 지분만 취득합니다. 따라서 최저가 74,000,000원을 전체 아파트 평균 거래가와 단순 비교하는 51.8%라는 수치는 실제 경매 대상의 가격 메리트를 판단하는 데 적절하지 않습니다.
비교 기준은 전체 거래가를 지분 비율에 맞게 절반으로 환산한 값입니다. 다만 지분환산 가격은 어디까지나 산술적 비교 기준이며, 독립적인 1/2 지분이 실제 시장에서 그 가격에 거래된다는 뜻은 아닙니다.
| 가격 비교 기준 | 전체 소유권 가격 | 1/2 지분 환산 |
|---|---|---|
| 전체 거래 평균(12건) | 139,958,333원 | 약 69,979,167원 |
| 최근 12개월 평균(10건) | 142,950,000원 | 71,475,000원 |
| 최신 실거래(2026.09) | 150,000,000원 | 75,000,000원 |
| 경매 감정가·최저가 | 해당 없음 | 74,000,000원 |
최근 12개월 평균은 전체 기간 평균보다 높고, 최근 거래군의 가격 추세도 이전 거래군 대비 +14.4%입니다. 따라서 이 물건의 가격상 약점은 하락장 때문이라기보다 1/2 지분이라는 매각 범위에 비해 최저가가 높게 설정돼 있다는 점입니다. 전체 평균에는 200,000,000원 거래처럼 높은 가격의 사례도 포함돼 있으므로, 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 실거래에 둬야 합니다.
동일 면적 실거래 내역 (전용 84.86㎡ · 전체 소유권 거래)
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.86㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 15 | 137,500,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 9 | 148,500,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 9 | 148,500,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 84.86㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 84.86㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 84.86㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.86㎡ | 12건 | 139,958,333원 |
최신 거래는 2026년 9월 11층에서 150,000,000원입니다. 경매 호실과 같은 10층에서는 2026년 5월 123,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 해당 사례를 절반으로 환산하면 61,500,000원으로, 경매 최저가 74,000,000원보다 낮습니다. 다만 개별 거래의 상태·향·수리 여부는 확인되지 않으므로 이를 해당 호실의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (지분 매각가 74,000,000원 가정)
매각대금 74,000,000원을 기준으로 집행비용과 채권자별 예상배당을 정리했습니다. 예상 총채권액은 151,355,191원이고, 집행비용 차감 후 채권자에게 배분되는 금액은 72,268,000원입니다. 그 결과 79,087,191원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,732,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행(을구 1) | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행(을구 2) | 36,000,000원 | 24,268,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 36,686,440원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이저축은행 | 15,427,182원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 이진숙 | 15,241,569원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 151,355,191원 | 72,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 배당은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 조세채권의 법정기일 및 우선순위, 배당요구와 점유관계 등에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.
회차별 배당·미배당 시나리오
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 74,000,000원 | 72,268,000원 | 79,087,191원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 59,200,000원 | 57,734,400원 | 93,620,791원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 47,360,000원 | 46,107,520원 | 105,247,671원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 배당 시나리오상 매수인의 인수금은 모두 0원입니다. 다만 미배당 발생이 곧 매수인의 권리상 안전을 보장하는 것은 아닙니다. 조세 배당순위나 신고되지 않은 점유·임대관계는 별도 확인 대상이며, 공유지분 취득에 따른 분쟁 및 처분 비용도 이 금액에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 하대동 진주중앙고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1992.04.09 준공된 210세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물의 10층으로, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·자연경관지구이며 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 866,800원/㎡입니다. 북측에 차량 진·출입로가 개설돼 있습니다.
- 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 실거래 유동성. 전용 84.86㎡의 거래 이력은 확인되지만, 이는 아파트 전체 소유권의 거래입니다. 1/2 공유지분의 환금성을 전체 아파트 거래량과 동일하게 판단할 수 없습니다.
- 공유지분 환금성. 낙찰 이후 매각 가능한 대상도 원칙적으로 1/2 지분입니다. 단독 이용이 제한되는 공유지분의 특성상 일반적인 아파트보다 매수 수요가 좁아질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각물건명세서에서 김정기 지분 2분의 1만 매각된다는 사실과 평가·매각 대상의 정확한 범위를 다시 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자우선매수신고가 1회에 한하여 허용되는 특별매각조건을 확인하고, 입찰 전후 우선매수권 행사 절차와 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 비교 오류 방지. 전체 소유권 최근 12개월 평균 142,950,000원과 지분 최저가 74,000,000원을 직접 비교하지 마세요. 1/2 환산값인 71,475,000원을 기준으로 보면 신건 가격은 오히려 약 3.5% 높습니다.
- 공유자와의 협의 가능성. 권영주의 지분은 경매 후에도 유지됩니다. 다른 공유자의 사용·수익 관계, 지분 매수 협의 가능성 및 공유물분할에 따른 시간·비용·분쟁 가능성을 살펴야 합니다.
- 실제 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 전입세대·현황조사·임대차계약·현장 점유자를 확인하고, 확인된 점유자의 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 압류·체납 및 배당. 국세·지방세 관련 압류 이력과 이미 해제된 등기를 구분하고, 조세채권의 우선순위 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 관리비·취득비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 세금, 공유관계 해소에 필요한 비용을 별도로 확인하세요. 예상 인수금 0원은 총 취득 부대비용이 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 59,200,000원, 2회 유찰 47,360,000원 구간에서도 공유지분 특유의 낮은 환금성과 우선매수권 위험을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인하고, 공유지분 취득의 법률효과는 전문가 검토를 거치는 것이 적절합니다.
맺으며 — “시세의 절반 가격”과 “절반 지분의 적정 가격”은 다르다
이 사건의 핵심은 말소기준권리나 배당표보다도 매각 대상이 아파트 전체가 아닌 1/2 지분이라는 사실입니다. 최저가 74,000,000원은 최근 12개월 전체 아파트 평균 142,950,000원의 약 51.8%지만, 지분 1/2로 환산한 비교가격 71,475,000원에 대해서는 오히려 103.5%입니다.
최근 가격 추세는 +14.4%로 상승 방향이지만, 그 상승 추세만으로 공유지분 매입에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 매수인이 인수할 것으로 예상되는 채권액은 0원이지만, 다른 공유자의 소유권이 남고 우선매수권 행사가 가능하며, 단독 점유와 처분에도 제한이 따릅니다. 신건 최저가에서는 이러한 불이익을 보상할 가격 할인도 확인되지 않습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 높은 지분환산 취득가, 공유자 우선매수권, 저환금성 및 점유·임대관계 확인 필요성이 겹쳐 있습니다. 신건 가격만 보고 입찰하기보다 공유관계 해소의 실현 가능성과 실제 처분가치를 먼저 검토해야 하는 물건입니다. 권리상 인수 0원과 투자상 위험 0원은 전혀 다른 이야기입니다.
