창원지방법원 2025타경31234. 경상남도 진주시 하대동 126-20, 동진초등학교 서측 인근에 위치한 근린생활시설과 토지입니다. 건물은 2004년 사용승인을 받은 일반철골구조 2층 건물이며, 감정평가상 1층과 2층 모두 근린생활시설(학원)로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 372.7㎡이고, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.

이 사건에서 먼저 살펴볼 특징은 경매의 발생 원인입니다. 등기상 소유자는 조경미와 조윤미로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매로 기재되어 있으며, 신청인은 공유자 조윤미입니다. 따라서 일반적인 금융기관 채무불이행에 따른 담보권 실행 경매와는 발생 배경이 다릅니다.

두 번째 특징은 근저당권의 변경 이력입니다. 2007년 진주원예농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 308,000,000원이었지만, 2008년 변경등기를 통해 340,600,000원으로 증액되었습니다. 예상배당은 최초 설정금액인 308,000,000원을 기준으로 계산되어 있어 실제 배당액과 공유자에게 돌아갈 잔여금은 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당

최초 소유권보존등기는 2004년 11월 17일 이루어졌으며, 당시 공유자 조경미와 조윤미가 각각 2분의 1 지분을 보유했습니다. 같은 날 설정된 남부농업협동조합의 440,000,000원 근저당권은 2007년 11월 19일 이미 말소되었습니다. 따라서 이 권리는 현재 매수인이 새로 인수할 권리로 계산하지 않습니다.

현재 권리분석에서 중심이 되는 것은 2007.11.20 설정된 진주원예농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 308,000,000원이며, 2008.08.22 변경등기로 340,600,000원이 되었습니다. 해당 근저당권은 이 사건의 말소기준권리로 분석되어 매각에 따라 소멸하는 것으로 예정되어 있습니다.

2025.09.18 등기된 공유물분할을 위한 경매개시결정도 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 토지 등기사항과 공동담보 범위까지 확인해야 권리관계를 최종 확정할 수 있습니다.

② 가격 분석 — 8.08억이 적정한가?

현재 감정가는 808,033,250원이고, 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 매각대상에는 토지 372.7㎡, 2층 근린생활시설, 제시외 건물과 평가에 반영된 옥탑 계단실이 포함됩니다.

다만 이 물건의 가격을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 현재 808,033,250원이 적정 시세보다 낮은지 높은지도 단정하기 어렵습니다.

유찰 가격은 제시된 회차별 시나리오이며, 실제 후속 매각기일·최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 808,033,250원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 경매신청인 조윤미의 별도 채권액은 확정되지 않아 배당계산에서 제외되어 있으며, 공유물분할 대금의 최종 정산액은 이 표와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당과 인수 시나리오

제시된 세 가지 매각가 시나리오 모두 진주원예농업협동조합에 대한 예상배당액은 308,000,000원이며 미배당과 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산됩니다.

회차별 공유자 측 잔여금은 신건에서 489,552,918원, 1회 유찰 시 329,562,334원, 2회 유찰 시 201,569,867원으로 추정됩니다. 이 금액은 공유자별 실제 수령액이 확정되었다는 뜻이 아니며, 근저당의 실제 채권액, 집행비용, 우선배당 및 공유자 사이의 정산 관계에 따라 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 하대동 소재 동진초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 학교, 근린상가와 주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 일반철골구조 스라브지붕 2층 건물로 2004.11.09 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 및 판넬사이딩, 내부는 인테리어 및 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·도시가스설비가 있습니다. 설비의 현재 가동상태와 유지보수 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 372.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 평지에 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 905,500원/㎡입니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등이 관련되어 있습니다. 동진초등학교·병설유치원·진명여자중학교 관련 보호구역 사항을 확인해야 합니다.
• 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ도 포함됩니다. 건물 옥탑의 계단실 역시 평가에 포함되어 있습니다.
• 환금성. 학교 인근 근린생활시설이라는 입지 특성이 있지만, 향후 매수 수요는 실제 임대수익과 허용 용도, 건물 상태에 좌우될 수 있습니다. 동일한 조건의 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 건물 1층과 2층의 실제 사용자가 누구인지 확인해야 합니다. 학원 운영자의 소유자·임차인 여부, 보증금, 사업자등록 및 점유 시점을 대조하세요.
• 근저당 변경등기 확인. 진주원예농업협동조합의 최초 채권최고액 308,000,000원과 변경 후 340,600,000원 차이를 확인하고, 실제 피담보채권과 배당순위를 점검하세요.
• 토지 등기부 대조. 토지와 건물이 일괄매각되므로 토지 등기상 권리, 공동담보 범위, 매각대상 소유권을 확인해야 합니다.
• 공유물분할 경매 확인. 조경미·조윤미의 각 2분의 1 지분과 공유물분할에 따른 매각 및 정산 구조를 확인하세요. 지분만 매각되는 사건으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 위치, 면적, 이용상태 및 실제 현황을 확인하고 공부상 건물과의 관계를 대조하세요.
• 옥탑 계단실 확인. 감정평가에 포함된 옥탑 계단실과 현장 구조가 일치하는지 확인하세요.
• 가격 검증. 인근의 유사한 근린시설 거래와 토지 가치를 조사하고, 실제 임대료·공실·운영비를 고려해 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 건물 상태. 철골구조, 지붕·외벽, 급배수 및 도시가스설비의 노후도와 수선 필요성을 확인하세요.
• 규제 검토. 학교환경위생과 교육환경 보호구역, 건축물 용도 및 향후 영업 가능 업종을 확인하세요.
• 명도·관리비. 점유자와 인도 가능 시점, 미납 공과금 및 관리 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건물 등기사항전부증명서의 최신 내용을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 확인되지 않은 변수”

진주 하대동 근린시설의 권리관계는 계산상 비교적 단순합니다. 종전 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 권리상 인수 0원이라는 계산 결과만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임대관계는 미상이고, 근저당권 변경 이력에 따라 배당 추정치를 재검증해야 합니다. 또한 토지·건물·제시외 건물을 함께 취득하는 구조이므로 토지 등기와 실제 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 808,033,250원은 현재의 감정가이자 신건 최저가이지만, 실거래 비교와 임대수익 검증 없이 이를 저렴한 가격으로 볼 근거는 없습니다. 유찰에 따라 가격이 낮아지더라도 같은 원칙이 적용됩니다.

결론은 ‘권리상 인수 0원 추정, 임대차·근저당·가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 공유물분할 경매라는 특수성까지 고려하여, 현장조사와 원본 서류 확인을 완료한 후 가격 경쟁력을 판단하는 접근이 적절합니다.