창원지방법원 2025타경31314. 진주시 판문동 순화렉스씨티빌 102동 5층 602호입니다. 전용면적은 56.68㎡, 건물은 2002년 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 소유자는 순화주택건설주식회사이며, 김혜영이 강제경매를 신청했습니다. 등기부에 남아 있는 주요 금전채권은 주택도시보증공사 가압류 1,457,888,596원과 진주저축은행 가압류 150,000,000원입니다. 최초 말소기준권리는 2021.09.27 주택도시보증공사 가압류입니다.

등기부의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건을 인수액 0원의 안전한 경매로 판단해서는 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 존재하기 때문입니다. 특히 그 전입자와 강제경매 신청채권자의 이름이 동일한 김혜영이라는 점은 임대차와 채권의 실체를 따로 확인해야 할 이유입니다. 권리 말소 자체보다 점유관계, 보증금, 실제 취득원가가 분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차인은 별개

등기상 과거 경남은행 근저당권, 하준식 전세권 및 진주저축은행 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준을 판단하는 데 핵심이 되는 권리는 2021.09.27 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 진주저축은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 확인사항

실제 임차인으로 확인되는 사람은 김혜영 1명입니다. 2016.02.24 전입했고, 2025.10.24 배당요구를 제출한 것으로 나타납니다. 전입일은 말소기준권리인 2021.09.27보다 빠릅니다. 따라서 대항력을 주장할 수 있는 시간적 조건에 주의해야 합니다.

주택도시보증공사는 등기상 가압류 채권자입니다. 별도의 보증기관 승계 임차인으로 확인되는 사람은 없으며, 실제 임차인 수는 김혜영 1명으로 판단합니다. 과거 하준식 명의의 전세권 70,000,000원은 2005.05.04 말소된 권리로, 현재 김혜영의 보증금으로 합산하거나 추정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확인 거래와 최저가의 간격이 크다

순화렉스씨티빌은 15세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 동일 전용면적 56.68㎡에 관하여 확인되는 실거래는 2024년 2월 4층, 32,500,000원입니다. 감정가와 최저매각가 83,000,000원은 이 거래금액의 255.4%입니다.

확인 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2024년 2월이므로, 이를 2026년 현재 시세로 확정할 수는 없습니다. 다만 동일 전용면적에서 확인되는 거래금액과 최저가 사이의 차이가 커 가격의 적정성을 입증할 추가 거래가 필요합니다. 이 자료만으로는 신건 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

현재 회차의 단순 배당 시뮬레이션에 따르면 집행비용 1,894,000원을 제외한 81,106,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 진주저축은행 및 신청채권자 김혜영에게는 배당금이 없습니다. 채권자 전체의 예상 미배당액은 1,606,877,796원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다

유찰이 진행되면 최저매각가는 83,000,000원 → 66,400,000원 → 53,120,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 2회 유찰을 가정한 53,120,000원도 확인 거래금액 32,500,000원보다 높습니다. 따라서 유찰만으로 시세 대비 가격 경쟁력이 생긴다고 단정할 수 없습니다.

임차인이 실제 대항력을 가진 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 배당 가능한 재원이 줄어 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 전액 인수되는 구조라면 최종 취득원가는 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 낙찰가와 실질취득원가를 별도로 계산해야 하는 물건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 판문동 평거초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황을 고려한 제반 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조이며 위생·급배수 및 개별난방설비가 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 감정평가는 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황을 고려하였으므로 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 평지의 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 509.0㎡이고 북측 소로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m) 접합 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 개별공시지가는 711,300원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 미확인에 따른 실제 상태 확인은 별도입니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소형 다세대주택이고, 확인되는 동일 면적 거래도 2024.02의 1건입니다. 거래 비교표본이 제한되어 있어 적정 매도가격과 재매각 소요기간에 대한 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인. 김혜영의 임대차계약서와 실제 보증금 지급내역을 확인해야 합니다. 보증금이 확정되어야 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
• 점유·대항력 확인. 2016.02.24 전입 사실 외에 실제 주택 인도, 계속 점유, 적법한 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 확인. 확정일자와 배당요구의 구체적인 내용을 확인하여 실제 배당 가능액 및 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 김혜영과 경매 신청채권자 김혜영의 관계, 청구금액 80,095,200원의 발생원인, 임차보증금과의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 검증. “대항력 주의 요함” 표시와 임차인의 실제 권리관계를 원본 명세서, 현황조사서, 관련 제출서류로 대조해야 합니다.
• 실거래 재검증. 확인되는 2024.02 거래금액 32,500,000원과 최저가 83,000,000원의 차이가 크므로 같은 면적·입지·건물상태의 추가 거래로 가격 적정성을 검증해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 수리·하자·설비 상태를 확인하지 않은 채 감정가를 기준으로 응찰해서는 안 됩니다.
• 관리비·점유 인도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 실질취득원가 산정. 낙찰가에 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능액, 취득 관련 비용 및 명도·수리 비용을 반영하여 판단해야 합니다.

맺으며 — “신건 8,300만원보다 중요한 것은 확정되지 않은 인수액”

이 사건은 등기상 가압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 안전하다고 평가할 수 없는 물건입니다. 말소기준권리는 2021.09.27 주택도시보증공사 가압류지만, 김혜영의 전입신고는 그보다 앞선 2016.02.24입니다. 명세서에도 대항력 주의가 표시되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 불명확한 상태에서 인수액 0원을 전제로 입찰하는 것은 적절하지 않습니다.

가격도 불리합니다. 최저가 83,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 32,500,000원의 255.4%입니다. 거래가 오래되고 표본이 적다는 한계에도 불구하고 현재 확인 가능한 가격 근거로는 신건에 할인 매력을 부여하기 어렵습니다. 1회 또는 2회 유찰 시나리오에서도 확인 거래금액을 웃돌며, 대항력 임차인 인수가 확정될 경우 실질취득원가는 더욱 높아질 수 있습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 임차보증금, 실제 대항력, 배당 결과, 신청채권자의 권리관계, 가격 적정성을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 하락 여부가 아니라 실제 인수할 금액을 확정하고 그 총취득원가가 시장에서 정당화되는지 확인하는 것입니다.