창원지방법원 2025타경691. 경상남도 거제시 덕포동에 위치한 거제옥포도뮤토1단지 101동 3층 304호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 18층 건물의 3층에 해당하며, 실거래 비교 대상 전용면적은 약 74.99㎡입니다. 현재 소유자는 장호성이고, 2022년 10월 13일 이전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.

같은 날 경산새마을금고 명의로 채권최고액 148,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 12월 18일 경산새마을금고가 신청한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 사건의 청구액은 123,249,380원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2022년 경산새마을금고 근저당권이며, 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 등기상 소멸하는 권리와 실제 점유자가 주장할 수 있는 권리는 구분해야 합니다. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 낙찰 전 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다. 게다가 최저매각가 자체가 최근 실거래 평균보다 높아 현재 가격만으로는 경매 취득의 이점을 설명하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유관계 확인 필요

이 물건의 등기 흐름에는 과거 임의경매로 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 최초 소유권보존 당시 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 금지사항등기가 있었으나 이후 말소됐습니다. 홍재훈 명의 소유권과 경남은행의 기존 근저당권, 과거 압류 및 경매개시결정도 2022년 이전 경매 절차를 거쳐 정리된 상태입니다.

현재 소유자인 장호성이 2022년 10월 13일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날짜에 경산새마을금고 근저당권 148,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 2025년 12월 18일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 대비 108.8%, 하락 추세

거제옥포도뮤토1단지의 동일 평형 실거래는 확인된 4건으로, 전체 평균은 159,250,000원입니다. 하지만 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 153,500,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다. 최근 거래 추세가 -7.0%로 나타나기 때문입니다.

전체 실거래 범위는 127,000,000원~180,000,000원으로 상당히 넓습니다. 가장 최근인 2025년 6월 거래는 180,000,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 직전 2025년 5월 거래는 127,000,000원입니다. 따라서 최신 거래 한 건만 근거로 감정가가 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

특히 최근 12개월 평균이 153,500,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -7.0%입니다. 감정가 167,000,000원은 전체 평균의 104.9%, 최근 12개월 평균의 108.8%에 해당합니다. 가격 매력은 전체 평균보다 낮은 최근 평균을 기준으로 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

집행비용 3,138,000원과 근저당 채권최고액 148,000,000원을 적용한 추정 배당표입니다. 신건 매각가 기준 소유자 잔여금은 15,862,000원으로 산출됩니다. 경산새마을금고의 경매 청구액은 123,249,380원이며, 표의 148,000,000원은 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액을 적용한 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

현재는 감정가 그대로 시작하는 신건입니다. 제공된 회차별 시나리오에서는 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 반면, 경산새마을금고의 예상 배당액도 감소합니다. 단, 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 별도 인수권리가 확인되지 않는다는 전제에서 각 회차의 예상 인수액은 0원입니다.

1회 유찰 시 예상 최저매각가는 133,600,000원으로, 최근 12개월 평균 153,500,000원보다 낮아지는 구간입니다. 2회 유찰 시에는 106,880,000원으로 내려갑니다. 다만 이것은 실제 유찰 결과가 아니라 회차별 가정이며, 가격이 내려가더라도 점유관계와 최근 시세에 대한 재확인은 필요합니다.

배당 측면에서는 1회 유찰 시 경산새마을금고 예상 배당액이 130,929,600원으로 청구액 123,249,380원을 충족하는 반면, 2회 유찰 시 예상 배당액 104,583,680원은 청구액에 미달합니다. 이는 제공된 배당 시뮬레이션의 결과이며 실제 배당순위와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 덕포동 상덕마을 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 아파트 단지 북측과 서측으로 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 중 3층 304호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 샷시 창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적인 토지는 부정형의 대체로 평탄한 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지 공시지가는 499,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 공동주택용 주거용지에 해당합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한도 기재되어 있으므로 향후 건축행위와 토지이용 변경 시 관계 규정을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실내 유지관리 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 190세대 규모의 2017년 준공 단지입니다. 확인된 동일 평형 실거래는 4건이고 가격 범위는 127,000,000원~180,000,000원으로 넓습니다. 최근 거래 추세가 -7.0%인 만큼 매도 시점과 희망 가격에 따라 환금성에 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 응찰가 판단. 전체 평균 159,250,000원보다 최근 12개월 평균 153,500,000원과 거래 추세 -7.0%를 우선 고려해야 합니다. 신건 최저가 167,000,000원을 저렴한 가격으로 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 여부 확인. 현재 회차는 신건이며 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원의 시나리오가 있으므로 실제 매각 결과에 따라 접근 여부를 다시 판단해야 합니다.
• 점유·임차관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 파악하고, 임차인이 확인된다면 보증금·전입일·점유 시점·확정일자를 대조해야 합니다.
• 기존 경매 이력 확인. 2021년 임의경매개시결정과 2022년 경매 매각 이력이 있습니다. 당시 등기상 권리는 말소됐지만, 현재 사건의 원본 서류와 소유권 이전 내역을 대조하는 것이 좋습니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.10.13 경산새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 인수조건이나 추가 권리 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 관리비 및 인도비용. 공동주택의 미납 공용관리비와 실제 점유자 인도 관련 비용은 별도 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소 및 현장 확인이 필요합니다.
• 실내 상태·유지보수. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재되어 있으나, 실내 수리 필요성과 설비 작동 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 배당표는 확정 배당내역이 아닌 추정치입니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도 높은 매수가격은 남는다”

거제옥포도뮤토1단지 101동 304호는 등기상 말소기준권리가 명확하고 기존 권리도 상당 부분 정리된 사건입니다. 경산새마을금고 근저당권과 경매개시결정은 매각 시 소멸하는 것으로 분석되며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인하기 전에는 명도 및 임차보증금 관련 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.

가격 측면에서는 판단이 더욱 분명합니다. 최근 12개월 동일 평형 평균이 153,500,000원인데 신건 최저매각가는 167,000,000원입니다. 이는 최근 시세의 108.8%이며 최근 거래 추세도 -7.0%입니다. 최근 거래 중 180,000,000원 사례가 존재하지만, 표본 전체의 가격 편차가 크기 때문에 그 거래 하나로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

종합 판단은 권리 조건부 양호, 신건 가격 메리트 부족입니다. 현재 가격에서 서둘러 응찰하기보다는 실제 유찰 여부와 후속 실거래 가격을 관찰하고, 점유·임대관계를 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 근저당이 소멸한다는 사실이 아니라 최근 시장가격보다 충분히 낮은 금액에 취득할 수 있느냐에 있습니다.