수원지방법원 2025타경51873. 야탑역 북서측 인근 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층 220호 근린시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 이경해·이상태·이상혁·이해경으로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 사건은 갑구 12번에 기재된 이해경 지분 강제경매개시결정과 연결됩니다. 즉, 전체 220호를 단독으로 취득하는 구조가 아니라 공유지분을 취득하는 경매라는 점이 첫 번째 핵심입니다.
두 번째 핵심은 점유입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김강희가 성남(분당)여객자동차터미널 3층 217-238호를 점유하는 임차인으로 기재되어 있고, 전입일은 2022.05.30, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어, 배당으로 회수하지 못하는 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51873 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 3층 220호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철골철근콘크리트구조 7층 중 제3층 제220호 · 현황 인근 호수와 일괄로 식당 이용 |
| 소유관계 | 이경해 4분의 1 · 이상태 4분의 1 · 이상혁 4분의 1 · 이해경 4분의 1 |
| 매각대상 | 이해경 지분 강제경매 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 9,076,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 124,545,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2003.01.30 |
① 권리 흐름 — 지분경매와 기존 점유를 함께 봐야 한다
등기부에는 과거 근저당권·압류·강제관리·경매개시결정이 다수 있었지만, 상당수는 2023.08.21 임의경매 매각과 이후 말소 절차로 이미 정리됐습니다. 현재 확인해야 할 것은 2025.01.07 이상혁 지분에 대한 강제경매개시결정과 2025.03.26 이해경 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 이번 사건은 후자인 이해경 4분의 1 지분에 관한 경매입니다.
② 임차인 — 보증금 5,000,000원은 매수인 부담
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강희 | 성남(분당)여객자동차터미널 3층 217-238호 | 2022.05.30 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 인수 5,000,000원 |
김강희의 전입일은 2022.05.30이고 대항력이 인정되는 것으로 정리되어 있습니다. 우선변제권은 없어 현재 배당표에서는 임차보증금에 배당되는 금액이 0원이며, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당 구조 (매각가 9,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 563,368원 |
| 인수 · 임차인 김강희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 124,545,162원 | 8,512,632원 |
| 갑구 12번 · 주식회사국민행복기금 | 124,545,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 249,090,324원, 채권자 예상배당 합계는 8,512,632원, 미배당은 240,577,692원입니다. 임차인 김강희 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 구조가 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 9,076,000원 | 8,512,632원 | 240,577,692원 | 5,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 6,353,200원 | 5,838,842원 | 243,251,482원 | 5,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 4,447,240원 | 3,967,190원 | 245,123,134원 | 5,000,000원 |
현재도 이미 5회 유찰됐고, 이후 회차에서는 매각대금이 더 낮아집니다. 하지만 이 물건의 투자판단을 단순히 유찰률로만 할 수 없는 이유는 지분매각·대항력 임차인·공유자 우선매수권·경계 미구분 사용·위반건축물이라는 구조적 문제가 그대로 남기 때문입니다.
⑤ 현황 — 220호 단독 점포처럼 보기 어렵다
- 이용상태. 감정평가상 본건은 인근 호수와 일괄로 식당으로 이용 중입니다.
- 경계. 매각물건명세서상 인접 호수와 경계 구분 없이 일단의 음식점으로 이용됐습니다.
- 영업현황. 현황상 이 부동산은 3층 ‘황포냉면’의 일부라고 하나, 황포냉면은 폐업했고 영업종료안내문이 게시돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에는 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다.
- 감정평가. 감정평가 요항표의 공부와의 차이는 ‘없음’으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 야탑역 북서측 인근이며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장과 지하철분당선 야탑역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측 및 북측 약 25m 내외, 남측 약 30m, 동측 약 50m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 자동차정류장 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 27,308.1㎡, 공시지가 7,349,000원/㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 여객자동차터미널입니다.
- 환금성. 야탑역 인근 상업입지라는 장점과 별개로, 본건은 지분매각이고 현재까지 5회 유찰됐으며 점포 경계·점유관계가 복합적이어서 일반 단독 근린시설과 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 매각가 9,076,000원에 임차보증금 5,000,000원 인수를 더한 14,076,000원을 기준으로 판단하세요.
- 지분매각 확인. 취득 대상은 이해경의 4분의 1 지분입니다. 나머지 이경해·이상태·이상혁 지분과의 공유관계가 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하므로, 외부 최고가매수신고인이 되어도 우선매수권 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 인수. 김강희는 대항력이 있고 우선변제권이 없어 보증금 5,000,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
- 점포 경계. 217-238호와 경계 구분 없이 일단의 식당으로 사용된 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 폐업 상태. ‘황포냉면’ 폐업 및 영업종료안내문 게시 상태와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 등재 내용과 구체적인 위반사항을 원본 대장으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “9,076,000원짜리 점포”로 보면 안 된다
표면상 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 54,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 9,076,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격 할인율이 아닙니다. 매각대상은 이해경의 4분의 1 공유지분이고, 대항력 있는 임차인 김강희의 보증금 5,000,000원을 인수해야 하므로 현재 실질취득은 14,076,000원입니다.
여기에 공유자 우선매수권, 217-238호와 경계 구분 없이 사용된 식당 현황, 황포냉면 폐업, 집합건축물대장상 위반건축물이라는 요소가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”는 논리보다 “지분과 점유를 실제로 정리할 수 있는가”가 먼저인 경매입니다. 입지는 양호하지만 권리·사용·환금성 난도가 높아, 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다.
