광주지방법원 목포지원 2026타경38. 목포시 용당동에 있는 거성플러스빌 2층 202호 아파트입니다. 2001년 준공된 19세대 규모의 소규모 공동주택으로, 목포시청 남측 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 이번 경매 대상은 그중 2층에 있는 세대입니다.

이 사건의 신청채권자는 목포원예농업협동조합입니다. 2017년 11월 14일 설정된 채권최고액 30,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행 중이고, 신청채권자의 청구액은 12,843,714원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸할 예정입니다.

주목할 부분은 2001년에 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이 근저당권은 현재 말소기준보다 먼저 설정되었지만, 2017년 11월 17일 이미 말소되었습니다. 따라서 과거의 선순위 근저당권이 그대로 남아 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 입찰 판단에서는 권리뿐 아니라 실제 거래 가능한 가격과 향후 매도 가능성을 함께 보아야 합니다. 이 사건은 감정가와 최저가가 모두 64,000,000원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 최근 동일 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않는 상황이므로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소됐다

등기부의 소유권 변동도 구분해서 볼 필요가 있습니다. 2001년 최초 소유권보존등기는 주식회사홍익건설 명의였으며, 같은 해 김은아 명의로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 2024년 등기명의인 표시 변경으로 성명이 김은주로 변경되었습니다. 이는 새로운 사람에게 소유권이 이전된 것이 아니라 기존 소유자의 개명에 따른 변경입니다.

경매개시결정은 2026년 2월 13일 접수되었습니다. 신청채권자는 말소기준 근저당권자인 목포원예농업협동조합과 동일합니다. 별도의 가압류 등기가 확인되지 않아 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수권리 없지만 현장 확인은 필요

임차인 신고 내역이 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리가 없다고 표시되어 있습니다. 따라서 현재 분석상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 6,400만원의 적정성은 미확인

거성플러스빌은 19세대 규모의 소규모 아파트입니다. 준공일은 2001년 9월 7일이며, 이번 대상 세대의 정확한 전용면적은 입찰 전 건축물대장 및 등기자료로 확인할 필요가 있습니다.

현재 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 신건 최저가 64,000,000원을 최근 거래시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가보다 얼마나 할인되어야 가격상 이점이 있는지 역시 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

매각가 64,000,000원 기준으로 집행비용 1,552,000원을 공제하고, 목포원예농업협동조합 근저당권에 채권최고액 기준 30,000,000원을 배당하면 32,448,000원이 소유자에게 남는 계산입니다.

다만 신청채권자의 실제 청구액은 12,843,714원으로, 위 배당표에 적용한 근저당권 채권최고액 30,000,000원과 다릅니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 동일하지 않습니다. 따라서 위 배당액과 소유자 잔여액은 채권최고액을 적용한 모의배당 수치이며, 실제 배당액은 채권계산서 및 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 근저당 채권최고액을 적용한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며, 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다. 매수인 인수금 0원은 별도의 권리분석 결과입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 검증은 별개

현재는 감정가 전액을 최저매각가로 하는 신건입니다. 향후 유찰을 가정하면 다음과 같이 매각가격과 예상배당액이 달라집니다. 아래 가격은 실제 유찰이 발생했다는 뜻이 아닌 가정값입니다.

제시된 시나리오에서는 매각가격이 내려가도 근저당권 채권최고액 기준 예상배당이 전액 이루어지는 것으로 계산되며, 매수인에게 승계되는 금액은 계속 0원입니다. 따라서 권리 인수금이 증가하는 유형은 아닙니다.

그러나 최저매각가가 하락하는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 서로 다릅니다. 51,200,000원 또는 40,960,000원으로 가격이 낮아지는 경우에도 해당 아파트의 실제 거래 가능한 가격이 얼마인지 확인하지 못하면 안전한 입찰가격이라고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포시 용당동 소재 목포시청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 빌라와 점포 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 대상 건물의 북측으로 폭 약 10m의 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 마감이며, 내부는 벽지 마감과 하이샷시 이중창이 적용되어 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방시설과 위생설비가 설치된 아파트입니다. 실제 작동 상태와 수선 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지 면적은 586.6㎡, 개별공시지가는 271,600원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 시설 상태나 누수·수선 필요성까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 2001년 준공된 19세대 규모의 소규모 아파트입니다. 동일 단지 거래사례가 충분하지 않을 수 있으므로 매도 가능가격과 거래 소요기간을 별도로 조사하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 검증. 거성플러스빌과 인근 유사 규모·유사 연식 아파트의 최근 거래가격을 확인하세요. 단순 호가와 실제 계약 체결가격은 구분해야 합니다.
• 전용면적 확인. 대상 호수의 정확한 전용면적과 대지권 지분을 등기부 및 건축물대장으로 재확인하세요. 면적이 다른 주택의 거래가격을 그대로 비교하면 판단이 왜곡될 수 있습니다.
• 말소등기 확인. 2001년 농업협동조합중앙회 근저당권의 기존 말소 여부와 2017년 목포원예농업협동조합 근저당권의 말소기준 지위를 최신 등기사항증명서로 확인하세요.
• 점유 상태 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다. 낙찰 후 인도·명도에 드는 비용과 기간을 고려하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 금액과 실제 내부 수선비용을 조사하세요. 오래된 소규모 건물의 유지관리 상태도 확인해야 합니다.
• 배당금과 채권잔액 구분. 근저당권 채권최고액 30,000,000원과 신청채권자 청구액 12,843,714원은 다른 개념입니다. 실제 배당금액은 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 회차별 입찰전략. 유찰 가정가격은 51,200,000원과 40,960,000원이지만, 가격이 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 최신 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원의 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격권, 가격은 검증 전”

목포 거성플러스빌 202호의 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 말소되었고, 2017년 목포원예농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 임차인 신고 내역이 없으며 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 64,000,000원이지만, 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 더욱이 19세대 소규모 아파트라는 점에서 실제 매매 수요와 환금성을 확인해야 합니다.

종합적으로 권리상 위험은 낮은 편이지만, 가격 적정성·점유 상태·환금성 확인이 필요해 C등급으로 평가합니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 최근 거래가격과 현장 상태를 검증한 뒤 입찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 그 가격이 실제 시세보다 낮은지 다시 검토해야 합니다.