광주지방법원 2026타경43. 무안군 삼향읍 남악리 2177에 위치한 1층 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이고, 감정평가에서는 현재 공실로 조사되었습니다. 이 물건의 등기상 핵심 권리는 2013년 설정된 꿀벌신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 332,800,000원이며, 해당 근저당권이 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 권리가 소멸한다는 사실과 투자 수익이 확보된다는 것은 별개입니다. 최저매각가 348,000,000원은 감정가와 같고, 비교 가능한 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 여기에 감정평가상 공실과 임차인 조사 내역의 차이가 있어, 현장 점유 확인 및 실제 임대수익 검증이 우선되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준

가장 중요한 권리는 2013.01.25. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 꿀벌신용협동조합, 채무자는 도휘주식회사이며, 채권최고액은 332,800,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리에 해당해 매각으로 소멸할 예정입니다.

2024년에도 같은 채권자의 임의경매개시결정이 있었으나, 2024.03.26. 취하되어 2024.03.28. 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026.02.13. 개시된 2026타경43입니다. 현재 경매개시결정등기도 매각에 따라 말소될 예정입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유현황 확인

현황조사 및 매각물건명세서에는 조은준 1명이 임차인으로 조사되어 있습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 600,000원입니다. 전입신고일은 2020.03.17.로 말소기준권리 설정일인 2013.01.25.보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.

실제 임차인 조사 인원은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 우선변제 및 배당요구 여부는 확정되지 않았으며, 매수인 인수 0원은 현재 권리판정과 명세서에 근거합니다.

보증금 10,000,000원을 별도의 매수인 인수금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 현재 권리분석상 인수액은 0원이며, 향후 확인된 사실관계나 우선변제 여부에 따라 배당구조 및 명도 위험에 대한 판단을 다시 점검해야 합니다.

③ 가격 검토 — 감정가 348,000,000원을 검증해야 한다

현재 최저매각가는 348,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않으므로 이 금액이 주변 상가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

조사된 월차임 600,000원 역시 현재 수취 중인 확정 임대수익으로 사용할 수 없습니다. 실제 임대차가 유지 중인지, 공실인지, 월차임 연체 또는 계약 종료가 있었는지를 확인한 후 관리비·공실기간·취득비용을 포함한 수익성을 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당 배당액은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액 332,800,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 241,219,331원으로 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

위 가정에서는 매각대금 348,000,000원 중 집행비용 5,672,000원을 공제하고, 꿀벌신용협동조합에 332,800,000원을 배당한 뒤 9,528,000원이 소유자에게 돌아가는 계산입니다. 이는 배당 시뮬레이션일 뿐 법원이 확정한 배당표는 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 가격이 내려가면 누가 손해를 보는가

신건과 이후 유찰을 가정한 매각가격 및 채권 미배당액입니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 유찰로 인한 매각가격 하락은 매수인의 인수채무 증가가 아니라 채권자의 배당 부족 증가로 나타납니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정가격이며 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. 미배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 산출한 결과입니다.

⑥ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 김대중광장 북측 인근입니다. 주변에는 상가·나지·공원 등이 분포하는 상업지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 남악택지개발지구 내 가로망이 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재해 감정평가상 교통사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 점포 접근성. 건물 동측은 왕복 4차선 아스팔트포장도로, 서측은 폭 약 10m 보행자전용도로와 접합니다. 본건 105호는 서측 보행자전용도로변에 위치합니다. 보행 동선과 실제 점포 가시성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 지상 7층 철근콘크리트구조 건물로, 공동위생설비·화재탐지설비·스프링클러·도시가스·승강기·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역(남악지구)이며, 택지개발지구에 해당합니다. 지목은 대, 토지 이용상황은 상업용입니다. 조사된 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 시설물의 실제 상태, 관리 및 유지보수 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 1층 소매점이라는 위치적 특징은 있으나, 상업용 부동산은 유동인구·공실·임대수익·상권 변화에 따라 매수수요가 달라집니다. 최근 거래가격과 현재 임대수요를 확인할 수 없어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정평가상 공실과 임차인 조은준의 조사 내역이 다릅니다. 현재 누가 점유하고 있는지, 계약이 존속하는지부터 확인해야 합니다.
• 상가임대차 대항요건 확인. 임차인의 사업자등록·실제 인도·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 매수인이 부담할 권리가 없는지 재검증해야 합니다.
• 실거래가격 비교. 남악리 일대 유사한 1층 소매점의 매매가격, 점포 위치와 보행 동선이 유사한 사례를 비교해 감정가 348,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 공실·수익률 확인. 조사된 월차임 600,000원을 실제 확정 임대수익으로 전제하지 말고, 현재 임대상태·임대료 수취·공실기간·관리비 등을 직접 확인해야 합니다.
• 명도와 인도 비용. 인수권리가 없더라도 점유자가 있으면 실제 인도와 명도 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 공용부분 부담, 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 사항을 확인해야 합니다.
• 기계식주차 및 설비. 기계식주차설비의 사용 조건과 유지관리, 승강기·소방시설의 운영 상태 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 임대차관계를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 상가인지는 별개”

이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2013년 꿀벌신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.

그렇지만 감정평가상 공실인 1층 소매점에 임차인 조은준이 조사되어 있다는 점은 반드시 확인해야 할 부분입니다. 또한 최저가 348,000,000원이 주변 실거래가격과 비교해 합리적인 수준인지 검증할 자료가 없어, 현 단계에서 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.

향후 유찰 시 가정가격은 278,400,000원과 222,720,000원으로 내려가지만, 그 자체로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 실제 임대수익과 공실 위험을 확인한 후 시장가치를 산정해야 합니다.

결론은 권리 인수는 긍정적, 가격·점유·환금성은 보류입니다. 현재 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 임대차 실체와 주변 거래가격을 검증하고, 그 결과를 기준으로 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 보수적 접근이 적합합니다.