광주지방법원 2026타경50187. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리의 도휘에드가9차오피스텔 13층 1311호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 채권자 최재영의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 말소기준권리가 아니라 그보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 최재영의 주민등록일과 확정일자는 모두 2021년 2월 1일이고, 점유개시일도 2021년 2월 14일로 기재되어 있습니다. 반면 말소기준권리인 북동신용협동조합 가압류는 2024년 4월 4일에 접수됐습니다. 임차인의 대항력 요건이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 핵심입니다.

더욱 결정적인 사실은 매각물건명세서에 매수인 인수 가능성이 명시되어 있다는 것입니다. 을구 순위 5번 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 등기부상 해당 임차권등기가 매각으로 말소될 예정이라는 표시만 보고 보증금 반환 부담까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인

등기 흐름에서는 과거 신탁과 전세권, 임차권등기가 반복적으로 등장하지만 이를 각각 독립된 현재 인수채무로 계산하면 안 됩니다. 2019년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁은 이미 말소됐고, 김대중 명의 전세권 80,000,000원도 2021년 2월 10일 해지로 말소됐습니다. 최재영의 2024년 주택임차권등기 역시 2024년 9월 13일 말소됐습니다.

그러나 최재영은 2025년 9월 29일 다시 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 검토해야 할 인수 위험은 이 임차권과 그 기초가 된 선행 임대차입니다. 과거 말소된 전세권이나 동일인의 종전 임차권을 더해 보증금을 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 8,000만원

최재영은 임차인인 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자입니다. 배당 관련 기록에도 같은 이름으로 등장하지만, 이를 서로 다른 임차인이나 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명이고, 확인되는 임차보증금은 80,000,000원입니다.

③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 8,000만원 안팎

이 물건은 낙찰가격만 놓고 판단하면 위험합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 낙찰가격을 초과하기 때문에, 매각대금에서 보증금 일부가 배당되고 나머지가 매수인에게 넘어갑니다.

신건에서 낙찰가 70,000,000원에 인수액 11,660,000원을 더하면 81,660,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 56,000,000원으로 내려가지만, 인수액이 25,408,000원으로 늘어 실질취득 부담은 81,408,000원입니다. 2회 유찰 때도 낙찰가는 44,800,000원으로 낮아지지만, 36,406,400원을 인수하여 실질취득은 81,206,400원입니다.

위 실질취득 부담은 낙찰대금과 예상 인수 보증금의 합계입니다. 취득 관련 세금, 미납 관리비, 명도비 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다. 집행비용과 배당순위·실제 배당액에 따라 최종 인수액은 변동될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

예상 매각대금 70,000,000원은 집행비용 1,660,000원과 임차인 우선배당 68,340,000원으로 전액 배분됩니다. 최종 행의 11,660,000원은 배당금이 아니라 매수인의 별도 인수 부담이며, 매각대금 배분 합계에는 포함하지 않습니다. 임차인 최재영과 신청채권자 최재영의 청구를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세, 최우선변제, 배당순위 및 집행비용 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 낙찰가보다 실질취득이 기준

이 물건은 실거래 시세와 비교할 때 단순 최저매각가가 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 신건은 81,660,000원, 1회 유찰 가정은 81,408,000원, 2회 유찰 가정은 81,206,400원입니다.

확인된 동일 건물·유사 호실의 실거래 비교가격이 없으므로 실질취득 부담이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 70,000,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 시세보다 저렴하다거나 투자 수익이 확보됐다고 평가할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용·업무용 시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 무난한 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 서측에는 왕복 4차선 포장도로가 있으며 남측·동측으로 보행자도로와 접합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 16층 건물 중 13층 1311호입니다. 기본적인 전기·위생·급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 주차타워 120대 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 남악리 2233·2234 필지에 걸친 주상용 건부지입니다. 중심상업지역, 남악신도시 도시계획구역, 남악지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,687,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 건축물대장상 용도, 주거 사용의 적법성, 대출·세금 적용 및 임대 가능 형태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 도청 인근 업무·상업지역이라는 입지 요소는 있으나, 실제 매매 수요와 임대수익, 매각 소요기간을 확인하지 않은 상태입니다. 주변 입지만으로 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수금액. 매각물건명세서의 을구 순위 5번 주택임차권등기와 미변제 보증금 인수 문구를 반드시 확인하세요. 신건 추정 인수액은 11,660,000원입니다.
• 유찰 후 총비용. 낙찰가 56,000,000원이나 44,800,000원만을 기준으로 투자성을 계산하지 마세요. 각각 25,408,000원과 36,406,400원의 예상 보증금 인수가 추가됩니다.
• 임차인 실체. 최재영이 임차인과 강제경매 신청채권자로 동시에 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입·점유 및 임차권등기 경위를 확인하고 관계인 여부와 권리 실체를 점검하세요.
• 과거 권리의 말소. 김대중의 전세권, 2024년 최재영의 종전 임차권등기 및 코리아신탁주식회사 신탁이 말소된 사실을 확인하되, 현재 남아 있는 2025년 임차권과 혼동하지 마세요.
• 실제 시세. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대료를 확인하고, 반드시 81,206,400원~81,660,000원의 실질취득 부담을 기준으로 경제성을 비교하세요.
• 건축물 용도. 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태의 관계를 건축물대장, 사용승인 내용 및 실제 현황으로 확인하세요. 금융·세금·임대활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·명도. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자, 인도 협의, 임대차보증금 정산 방법을 조사하세요.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 우선변제 관련 변동 가능성과 최종 배당표를 점검하세요. 부대비용은 실질취득 부담과 별도로 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 법원 매각 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도, 인수할 보증금은 늘어난다”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 최재영의 보증금 80,000,000원은 현재 최저매각가 70,000,000원보다 크고, 임차인의 대항력은 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시하고 있습니다.

신건에서 예상되는 실질취득 부담은 81,660,000원입니다. 1회·2회 유찰 후에도 각각 81,408,000원, 81,206,400원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 보증금이 늘어나기 때문입니다.

북동신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이것이 임차보증금 인수까지 없애는 것은 아닙니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 점, 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용의 관계, 시세 검증이 충분하지 않다는 점도 함께 점검해야 합니다.

결론은 권리 인수 위험이 분명하고, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다. 단순히 신건 최저가 7,000만원이나 향후 유찰가격에 주목하기보다, 보증금 인수를 포함한 약 8,100만원대 실질취득 부담을 기준으로 시세와 수익성을 검증해야 합니다. 실제 보증금 정산 구조와 권리 실체까지 확인하기 전에는 입찰 보류·정밀 검토가 적절합니다.