광주지방법원 2026타경50227. 목포시 산정동 남해파크맨션 5층 502호, 전용 84.81㎡ 아파트입니다. 소유자 김창만이 2025년 3월 거래가 58,000,000원에 취득했고, 같은 달 박광주 명의로 채권최고액 35,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 소유권이전청구권가등기와 국가·영암군의 압류가 순차적으로 등기됐고, 박광주가 청구액 34,389,041원으로 임의경매를 신청했습니다.
경매에서 매수인이 떠안을 권리가 있는지를 판단하는 출발점은 2025년 3월 31일 박광주 근저당권입니다. 이후의 가등기와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인 송명희의 전입신고도 그보다 늦어 대항력을 갖추지 못했습니다. 다만 가등기 성격과 조세채권·소액임차인 배당은 별도 검토가 필요합니다. 권리보다 더 확실하게 눈에 띄는 문제는 현재 최저가가 최신 확인 실거래가보다 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1080-196 남해파크맨션 5층 502호 |
| 도로명주소 | 목포시 산정로6번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.81㎡ · 철근콘크리트조 · 6층 중 5층 |
| 단지 규모 / 준공 | 19세대 · 1992.07.15 |
| 소유자 | 김창만 (2025.03.25 소유권이전, 거래가액 58,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박광주 / 34,389,041원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.31 을구 7번 근저당권 · 박광주 · 채권최고액 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
과거 한국주택은행·보해상호신용금고·삼학새마을금고 관련 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 말소기준이 되는 권리는 을구 7번 박광주 근저당권입니다. 이후 설정된 김남진의 가등기, 국가 및 영암군의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당은 별도 확인
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송명희 본건 목적물 |
2025.07.17 | 7,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 0원 |
송명희의 전입신고는 2025.07.17로, 말소기준권리 설정일인 2025.03.31보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 임차권에 해당하며, 매수인이 보증금 7,000,000원을 승계하지 않는 구조입니다. 배당요구는 2026.04.07에 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 6,000만원 신건은 가격 메리트 부족
남해파크맨션은 19세대 규모이며, 동일 전용면적 84.81㎡에서 확인되는 실거래는 2021년 9월과 2025년 3월의 2건입니다. 두 거래의 평균은 53,000,000원이지만, 가격을 평가할 때는 오래된 거래가 포함된 단순 평균보다 최신 거래를 우선 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.81㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2021.09 | 84.81㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.81㎡ | 2건 | 53,000,000원 |
| 현재 최저가 | 84.81㎡ | 5 | 60,000,000원 |
2025년 3월 거래가격은 58,000,000원으로, 현재 최저가 60,000,000원은 그보다 2,000,000원 높은 103.4%입니다. 전체 거래 평균 53,000,000원과 비교하면 최저가는 113.2%입니다. 어느 쪽을 기준으로 하더라도 신건 가격이 싸다고 평가하기 어렵습니다.
2021년 거래가 48,000,000원에서 2025년 거래가 58,000,000원으로 20.8% 상승한 이력은 확인됩니다. 다만 거래 사이의 간격이 길고 표본도 적어, 이를 최근 시장이 계속 상승하고 있다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 지금 필요한 것은 낡은 평균 가격보다 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,480,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 박광주 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 소유자 잔여금(가정) | — | 23,520,000원 |
| 합계 | — | 60,000,000원 |
근저당권 배당은 채권최고액 35,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 채권액과 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 국세·지방세의 법정기일에 따른 우선배당, 소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금 23,520,000원은 확정금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시 가격·배당 시나리오
최저가가 현재 감정가와 같은 신건이므로 유찰 여부에 따른 가격 변화가 중요합니다. 각 회차는 아래의 가정가격과 추정배당을 사용하며, 실제 매각가격이나 배당을 보장하지 않습니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 60,000,000원 | 35,000,000원 | 23,520,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 48,000,000원 | 35,000,000원 | 11,736,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 38,400,000원 | 35,000,000원 | 2,308,800원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 근저당권 35,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 다만 조세·소액임차인 최우선변제 등의 우선배당은 반영되지 않아 실제 근저당 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 산정동 소재 삼학도우체국 북동측 인근입니다. 주변은 상가 및 아파트단지가 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕의 6층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 평지의 아파트 부지이며, 도시지역·제1종일반주거지역에 해당합니다. 가축사육제한구역이며 공시지가는 307,500원/㎡입니다. 위반건축물 여부는 별도 문제 없이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 1992.07.15 준공된 19세대 소규모 아파트입니다. 확인된 동일면적 실거래가 2건에 그쳐 거래 유동성을 높게 평가하기 어렵습니다. 실거주 수요와 실제 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 갑구 3번 김남진 명의 소유권이전청구권가등기의 구체적 성격과 말소 여부를 매각물건명세서·등기원본·관련 서류로 확인하세요.
- 조세 우선순위. 목포세무서장 관련 국가 압류와 영암군 압류의 세목·법정기일, 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 임차인 배당. 송명희의 전입일과 배당요구일을 확인하고, 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 요건을 점검하세요. 대항력은 없지만 점유자이므로 명도 절차와 이사 협의도 예상해야 합니다.
- 신건 가격. 최저가 60,000,000원은 최신 확인 거래 58,000,000원보다 높습니다. 단순 감정가만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 19세대이고 확인된 실거래가 적습니다. 실제 매수 수요, 인근 비교 단지 가격, 거래기간 및 금융기관 담보평가 가능성을 점검하세요.
- 현장 상태. 준공 시점이 오래된 아파트이므로 누수·설비·창호·내부 수선비를 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비가 있는지 확인하고 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 별도로 점검하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각기일·최저가·매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 배당요구 및 실거래 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 의미 없다”
목포 남해파크맨션 502호는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인 보증금 인수가 없는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시적인 매수인 인수권리가 없습니다. 다만 가등기 성격과 조세·소액임차인 배당에 대한 원본 확인이 남아 있습니다.
가격 판단에서는 더 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 최저가 60,000,000원은 최신 확인 실거래 58,000,000원의 103.4%입니다. 거래 표본이 2건뿐이고 19세대 소규모 단지라는 점까지 고려하면 신건에 적극적으로 응찰할 이유가 충분하지 않습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격과 환금성이 약한 C등급 검토 물건입니다. 현 단계에서는 신건 가격의 매력을 인정하기 어렵습니다. 유찰 후 가격이 조정되더라도 가등기·세금·임차인 배당과 실제 매각 수요를 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 권리의 단순함보다 매수가격과 되팔 수 있는 시장의 두께에 있습니다.
