광주지방법원 2026타경50238. 전라남도 함평군 해보면 용산리 289-6 제1동에 소재한 주택·토지 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가서에 기재된 건물 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 단층 건물로, 위생·급배수·난방설비 외에 태양광발전설비와 태양열설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.

권리의 출발점은 윤병근 소유자의 2020년 소유권보존등기입니다. 이후 2021년 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐고, 2026년 채권자 윤옥천의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 93,600,000원, 강제경매 신청채권자의 청구액은 53,093,150원입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 간단하지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 점유·인도 문제까지 모두 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.07.26 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채무자는 윤병근이고 채권최고액은 93,600,000원입니다. 이 근저당에는 용산리 289-6 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 2026.03.26 윤옥천을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매각물건명세서에는 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 가격 검토 — 신건 감정가의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 동일한 189,510,400원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 조건입니다.

다만 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮다거나 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 집합건물 단위세대와 달리 주택, 토지, 수목 및 부속 설비의 매각 범위가 함께 고려되어야 합니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 계산을 표시한 것입니다. 실제 유찰 여부, 차기 최저매각가 또는 향후 낙찰가를 확정하는 정보가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,510,400원 가정)

신건 매각가를 가정하면 추정 집행비용 3,453,146원을 제외한 뒤 농협은행주식회사에 93,600,000원, 윤옥천에게 53,093,150원이 배당되고 소유자에게 39,364,104원이 남는 계산입니다. 채권자 합산 배당액은 146,693,150원, 미배당액은 0원입니다.

농협은행 배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 피담보채무액과 동일하다고 확정한 것은 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰에 따른 배당 변화

1회 유찰 시 제시된 계산에서는 채권자가 전액 배당받고 소유자에게 1,992,654원이 남습니다. 반면 2회 유찰 시에는 채권자 총배당액이 118,788,643원으로 줄고 27,904,507원의 미배당이 발생합니다. 이때 신청채권자인 윤옥천의 예상배당은 25,188,643원이며 청구액 전액을 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다.

중요한 점은 이러한 채권 미배당과 매수인 인수가 다르다는 사실입니다. 회차별 인수액은 모두 0원으로 제시되어 있으므로 미배당액을 낙찰자의 추가 취득비용으로 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 매각조건에서 새롭게 확인되는 인수권리가 없는지는 입찰 전에 확인해야 합니다.

⑤ 토지·건물·시설 검토 (감정평가서 및 매각물건명세서 기준)

• 위치 및 주위환경. 함평군 해보면 용산리 대성산마을 남서측 인근 및 동측 근거리에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대와 경지정리지대입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 감정상 단독주택이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시창으로 기재되어 있습니다.
• 주택 설비. 위생·급배수·난방설비와 태양광발전설비, 태양열설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 현황. 토지 정보상 면적은 608.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 계획관리지역. 감정평가상 일부 토지는 계획관리지역에 있고 소로2류 및 가축사육제한구역과 관련된 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 농림지역·농업진흥구역. 감정평가서의 다른 토지 일련번호에는 농림지역, 농업진흥구역, 접도구역 또는 도로구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상 필지와 각 규제의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가상 일부 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전'으로 기재되어 있습니다. 이용 현황과 공부상 지목의 차이에 유의해야 합니다.
• 환금성. 농촌 주택·토지는 건물 상태뿐 아니라 토지 활용도, 도로 접근성, 용도지역과 수요에 따라 거래 가능성과 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 비교 거래를 확보해 환금성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 189,510,400원이 적정한지 판단하려면 인근 단독주택·토지 거래사례를 확보하고 토지 규모, 위치, 건물 상태 및 포함 시설을 고려하여 비교해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 사건 용도 분류와 감정평가상 이용상태가 다르므로 건물의 법적 용도, 구조와 현황을 건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 매각 대상 토지 확인. 일괄매각의 전체 필지, 토지별 면적, 지목, 용도지역 및 등기상 권리관계를 매각목록과 대조해야 합니다.
• 농지 관련 요건 점검. 농림지역·농업진흥구역 및 공부상 답으로 기재된 토지가 실제 매각 대상에 포함되는지, 취득에 필요한 추가 요건이 있는지 확인해야 합니다.
• 부속 시설의 경계 구분. 태양광발전설비 1식·태양열설비 1식·수목 및 제시외 건물의 포함 범위를 확인하고, 제외된 컨테이너 1동·저온창고 1동의 현장 위치를 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하고 임대차 및 인도 관련 부담을 점검해야 합니다.
• 등기 및 행정명칭 대조. 소재지 표기와 등기사항전부증명서상의 행정명칭 표기를 대조하여 동일 물건인지와 관할 정보를 확인해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 신건 189,510,400원, 1회 유찰 시 151,608,320원, 2회 유찰 시 121,286,656원의 시나리오를 검토하되, 시세 검증 없이 낮은 최저가만을 입찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 2021년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 강제경매개시결정이 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없는 구조입니다. 제시된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 일관됩니다. 따라서 확인된 등기상 인수권리의 부담은 낮은 편입니다.

그렇다고 신건 감정가 189,510,400원에 입찰하는 것이 유리하다는 결론으로 이어지지는 않습니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 농촌 주택과 토지의 이용 규제, 매각에 포함되는 제시외 건물·수목·태양광 및 태양열설비, 매각에서 제외되는 컨테이너·저온창고 등 점검 요소가 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다.

유찰 시 최저매각가가 낮아지는 시나리오는 있지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만 가격과 물건의 실제 활용가치는 추가 확인이 필요한 사건입니다. 따라서 이 물건의 접근 순서는 매각 범위 확인 → 토지·건물 규제 검토 → 현장 점유 확인 → 실거래 가격 검증 → 입찰가 결정이 적절합니다.