창원지방법원 2025타경22095. 경남 거제시 고현동 거제롯데인벤스가 108동 1202호, 전용면적 약 165.5㎡의 아파트입니다. 336세대 단지로, 2007년 4월 준공됐습니다. 현재 소유자는 김경진이며, 2014년 3월 20일 530,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 경남은행의 근저당권이 설정됐고, 여러 카드사 가압류가 붙은 뒤 경남은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기상 권리 흐름의 핵심은 2014년 7월 9일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경남은행 추가 근저당권 104,500,000원과 삼성카드·롯데카드·현대카드·우리카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리의 소멸과 적정 매수가격은 별개입니다. 최근 시세는 과거 고가 거래에 비해 낮아졌고, 현재 최저가 438,000,000원은 최신 실거래 수준을 크게 웃돌고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 860 거제롯데인벤스가 제108동 제12층 제1202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 서문로 30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 165.5045㎡ · 철근콘크리트구조 · 감정평가상 14층 건물 중 12층 |
| 단지 규모 / 준공 | 336세대 · 2007.04.03 준공 |
| 소유자 | 김경진 (2014.03.20 소유권 취득 · 거래가액 530,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 438,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 277,929,485원 |
| 말소기준권리 | 2014.07.09 · 을구 3번 · 경남은행 근저당권 · 채권최고액 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차 및 점유 | 별도 특정된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수액 | 배당모형상 0원 (실제 점유·임차관계 별도 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당·가압류 소멸
핵심은 을구 3번 경남은행 근저당권입니다. 2014.07.09 설정된 채권최고액 220,000,000원의 근저당이 말소기준이므로, 후순위인 을구 4번 경남은행 근저당권 104,500,000원도 매각으로 소멸합니다. 카드사 가압류 4건 역시 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 180,000,000원은 2014.02.21 이미 말소됐으므로 현재 인수할 선순위 담보권으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — ‘최근 거래’를 보면 신건은 비싸다
동일 단지 거제롯데인벤스가의 전용 약 165.5㎡ 실거래 기록입니다. 전체 12건의 평균은 450,958,333원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함되어 있어 이를 현재 적정 시세로 적용하기는 어렵습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 383,500,000원, 최신 거래가 332,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 거래 추세 -17.4%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 (최신) | 165.5㎡ | 5 | 332,000,000원 |
| 2025.08 | 165.5㎡ | 13 | 435,000,000원 |
| 2024.05 | 165.5㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2023.12 | 165.5㎡ | 8 | 452,000,000원 |
| 2023.11 | 165.5㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2023.03 | 165.5㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 165.5㎡ | 9 | 502,500,000원 |
| 2022.05 | 165.5㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2022.03 | 165.5㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2022.02 | 165.5㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2022.02 | 165.5㎡ | 5 | 435,000,000원 |
| 2021.11 | 165.5㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균(집계) | 165.5㎡ | 2건 | 383,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | 165.5㎡ | 12건 | 450,958,333원 |
특히 최신 거래는 2026년 3월, 전용 165.5㎡의 5층 물건으로 332,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상은 12층이므로 층별 차이와 개별 상태를 확인해야 하지만, 이를 감안하더라도 현재 최저가를 최근 실거래보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
최근 12개월 평균은 집계상 2건 기준입니다. 표기된 거래일 가운데 2025.08 거래가 포함되어 있어 집계 기준기간과 표본 구성은 원본 대조가 필요합니다. 개별 거래의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이도 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)
매각대금 438,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산하며, 집행비용은 추정액입니다. 실제 확정채권액 및 법정 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,780,000원 |
| 1. 경남은행 · 을구 3번 근저당 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 경남은행 · 을구 4번 근저당 | 104,500,000원 | 104,500,000원 |
| 3. 삼성카드 · 가압류 | 25,753,417원 | 25,753,417원 |
| 4. 롯데카드 · 가압류 | 19,774,125원 | 19,774,125원 |
| 5. 현대카드 · 가압류 | 12,974,394원 | 12,974,394원 |
| 6. 우리카드 · 가압류 | 13,801,333원 | 13,801,333원 |
| 채권자 배당 합계 | 396,803,269원 | 396,803,269원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 34,416,731원 |
집행비용 6,780,000원, 채권자 배당 396,803,269원, 소유자 잔여 34,416,731원으로 총 438,000,000원입니다. 채권 전액 배당 및 소유자 잔여 발생은 위 계산 가정에 따른 결과입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 신청채권자 청구액은 277,929,485원으로, 근저당 채권최고액 기준 예상배당액과 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확인할 것은 시세
회차별 매각가가 내려가는 경우의 배당 시뮬레이션입니다. 1회 유찰 시 350,400,000원, 2회 유찰 시 280,320,000원으로 가정합니다. 두 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 소멸하는 채권에 관한 미배당액으로, 곧바로 낙찰자의 인수 부담이 된다는 의미는 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 438,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 350,400,000원 | 52,108,869원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 280,320,000원 | 121,207,749원 | 0원 |
회차별 가격은 시뮬레이션이며 실제 유찰·매각 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 권리관계를 전제로 한 계산 결과입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 고현동 신현초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내부까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 4면에 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 감정평가상 14층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 이용상태는 아파트입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 학교 관련 절대·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 876,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고, 위반건축물 여부도 확인된 사항이 없습니다.
- 환금성. 336세대 단지의 전용 약 165.5㎡ 물건입니다. 동일 면적대 실거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 과거 고가 거래보다 낮아지는 모습입니다. 대형 면적대의 매수 수요와 매각 소요기간을 보수적으로 평가해야 하며, 경매 평균 유찰 3.0회 및 낙찰률 40.0%도 함께 고려할 필요가 있습니다.
- 거래가격 변동. 과거 최고 거래가 505,000,000원, 최신 거래가 332,000,000원으로 가격 차이가 큽니다. 최근 추세 역시 -17.4%로, 과거 고점을 현재의 매도가격 기준으로 삼기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 신건 최저가 438,000,000원은 최근 평균 383,500,000원보다 비쌉니다. 동일 면적 최신 거래와 현재 매도 호가를 함께 확인하고, 과거 평균가격에 의존해 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -17.4%입니다. 2026.03 최신 거래가 332,000,000원을 기준으로 경매 대상의 층·향·내부 상태에 따른 차이를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 1회 유찰 가정가 350,400,000원, 2회 유찰 가정가 280,320,000원을 비교하되, 실제 회차 및 일정은 법원 공고를 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 특정된 임차인이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 점유자 확인, 임대차계약·대항력 여부 및 명도 가능성을 반드시 확인하세요.
- 등기부 재확인. 2014.07.09 경남은행 근저당을 말소기준으로 확인하고, 2017년 추가 근저당과 2025년 가압류 4건이 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 명세서를 대조하세요.
- 배당액과 인수액 구분. 경남은행 근저당 채권최고액 합계 324,500,000원은 매수인이 별도로 떠안는 금액이 아닙니다. 유찰 시 발생하는 채권자 미배당액도 소멸 대상 채권이라면 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
- 체납 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 명도비용, 취득 관련 비용, 수리비 등을 확인해 총 취득비용을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 확인하세요. 실제 배당순위, 점유, 물건 상태 및 매각 조건은 최종 원본 서류를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격권, 신건 가격은 보류”
거제롯데인벤스가 108동 1202호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당 및 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계를 확인하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 438,000,000원은 최근 거래 평균 383,500,000원의 114.2%이며, 최신 거래 332,000,000원보다 106,000,000원 높습니다. 과거 전체 평균이 450,958,333원이라는 이유로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 없습니다. 거래 추세도 -17.4% 하락 중입니다.
단지의 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 40.0%라는 이력을 고려하면 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 유찰 이후 실제 시세 대비 안전마진을 확보할 수 있는지 확인하는 접근이 합리적입니다. 최종 판단은 점유관계 확인과 최신 실거래 검증을 전제로 해야 합니다. 권리 구조는 비교적 양호하지만, 현재 가격은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
