수원지방법원 2025타경51876. 경기도 광주시 태전동 청림하임빌1차의 다세대주택으로, 감정평가상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 지하1층 비01호입니다. 감정가는 220,000,000원인데 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,822,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 24%대라 강하게 싸 보이지만, 이 사건의 권리구조는 정반대입니다. 현재 소유자 권영만이 2021.08.02. 215,000,000원에 취득한 날, 최성엽 명의의 전세권 215,000,000원도 같은 날 설정됐고, 그 권리는 2022.03.31. 압류보다 앞섭니다.

더 중요한 것은 매각물건명세서의 처리입니다. 신청채권자인 최성엽은 최선순위 전세권자이면서 임차인이고, 임차인으로 배당요구를 했지만 을구 7번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “52,822,000원짜리 다세대”가 아니라, 선순위 전세권의 잔존 부담까지 포함해 판단해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2022.03.31. 안산세무서장 압류입니다. 따라서 그보다 뒤의 2025.03.17. 압류와 2025.03.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2021.08.02. 최성엽 전세권은 말소기준보다 앞서 있으므로 선순위입니다. 매각물건명세서도 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있어, 현재 최저가가 아무리 낮아져도 이 권리를 별도로 봐야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

실제 임차인은 1명입니다. 최성엽의 전입신고일은 2021.08.02.로 말소기준권리인 2022.03.31. 압류보다 앞서 대항력이 있습니다. 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 임차보증금 자체를 임의로 215,000,000원이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 같은 최성엽 명의의 등기 전세권에는 전세금 215,000,000원이 명시돼 있고, 그 전세권의 매수인 인수가 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다

청림하임빌1차의 비교 가능한 전용 81.79㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 2021.08. 거래금액은 215,000,000원이며, 이 물건의 2021.08.02. 소유권 취득 거래가액과 같습니다. 감정가는 220,000,000원입니다.

현재 최저가 52,822,000원은 실거래 215,000,000원의 24.6%에 불과합니다. 그러나 이 사건에는 선순위 전세권 215,000,000원이 존재하므로 이 24.6%를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 정확도상 비교 기준은 최저가가 아니라 선순위 권리까지 반영한 실질취득입니다. 등기 전세금 기준으로 보면 실질 부담은 약 215,000,000원 수준으로 수렴해, 유일한 비교 실거래 215,000,000원과 사실상 같은 수준입니다.

④ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한

매각물건명세서 비고에는 임차인 전세사기피해자결정문 제출이 기재돼 있고, 전세사기 피해자의 우선매수청구권은 1회라고 명시돼 있습니다. 따라서 일반 외부 입찰자가 최고가를 써도 피해자가 우선매수권을 행사하면 동일 조건으로 매수할 수 있어, 외부 입찰자의 낙찰 확정 가능성이 제한됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)

현재 회차에서 총 채권액 430,000,000원에 대한 예상배당은 51,471,204원이고, 미배당 총액은 378,528,796원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 수치상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 매각물건명세서에는 을구 7번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 별도로 명시돼 있으므로 권리분석에서는 그 명세서의 인수 문구를 우선 반영해야 합니다.

⑥ 회차가 더 내려가도 총부담은 줄지 않는다

낙찰가가 36,975,400원, 25,882,780원으로 더 내려가도 채권자에게 배당되는 금액 역시 함께 줄어듭니다. 즉 선순위 권리의 미회수분이 커지는 방향입니다. 이 사건은 유찰이 더 진행된다고 실질취득가격이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태전초등학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 지하1층 비01호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 창호는 샷시 2중창 등입니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 907.0㎡ 다세대주택 부지이며 북동하향 경사지대에 평탄하게 조성된 세장형 토지입니다. 북서측과 남동측이 폭 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 579,400원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 9세대, 2011.07.01. 준공 다세대로 비교 실거래가 1건뿐입니다. 아파트처럼 풍부한 시세 표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최저가 52,822,000원만 보고 입찰하지 않기. 말소되지 않는 선순위 전세권 215,000,000원이 핵심입니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. “을구 7번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수” 문구와 그 효력·범위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 임차인 최성엽의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전세계약서·현황조사·배당요구 서류를 대조해야 합니다.
• 전세권 미배당 확인. 현재 회차 전세권 예상배당 51,471,204원과 등기 전세금 215,000,000원의 차액을 기준으로 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 우선매수청구권 확인. 전세사기피해자결정문이 제출돼 있고 우선매수청구권은 1회이므로 외부 최고가매수신고인에게 낙찰 제한이 생길 수 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 최성엽이 전세권자·임차인·신청채권자로 겹치는 구조이므로 점유와 계약관계의 실질을 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적으로 평가. 9세대 다세대, 비교 실거래 1건, 지하1층이라는 조건을 감안해야 합니다.

맺으며 — “24% 낙찰”이 아니라 “2.15억 권리”를 보는 사건

이 사건의 가장 큰 함정은 52,822,000원이라는 현재 최저가입니다. 감정가 220,000,000원의 24.6%까지 내려왔기 때문에 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 2021.08.02. 설정된 최성엽의 전세권 215,000,000원이 말소기준 압류보다 앞서 있고, 매각물건명세서가 그 전세권의 매수인 인수를 명시합니다.

현재 회차에서 전세권자에게 51,471,204원이 배당돼도 등기 전세금 기준 163,528,796원이 미배당으로 남습니다. 그래서 낙찰가까지 합친 실질 부담은 전세금 215,000,000원 수준으로 수렴합니다. 비교 가능한 실거래도 215,000,000원이어서 가격상 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 게다가 임차인은 전세사기피해자결정문을 제출했고 1회의 우선매수청구권이 있어 외부 입찰자에게는 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다.

결론은 D. 최저가 할인율만 보면 매우 낮지만, 선순위 전세권 인수로 실질취득가격은 시세와 같은 수준이고, 4회 유찰·9세대 다세대·실거래 표본 1건·전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 이 사건은 “싸게 살 수 있는 물건”보다 권리 인수와 우선매수권을 먼저 해소하지 않으면 외부 입찰이 곤란한 물건으로 보는 편이 맞습니다.