창원지방법원 2025타경22215. 경남 거제시 거제면 옥산리에 자리한 거제오션파크자이 101동 18층 1802호 아파트입니다. 전용면적은 약 84.94㎡이고, 20층 건물 중 18층에 위치합니다. 소유자 강옥화 씨가 2021년 8월 23일 매매계약을 체결하고 같은 해 9월 9일 거래가액 240,425,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

같은 날 미륵도새마을금고 앞으로 채권최고액 187,200,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 대구신용보증재단의 가압류가 붙었고, 2025년 11월에는 통제영새마을금고를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인 김채경의 임차권등기는 2026년 1월에 이루어졌습니다.

등기부에는 과거 신탁과 금지사항등기의 이력이 있지만, 해당 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2021년 9월 9일 근저당과 그 이후의 가압류·임차권등기입니다.

문제는 이처럼 비교적 명료한 권리관계에 비해 최저매각가격이 시장에서 확인되는 거래 수준을 크게 벗어나 있다는 점입니다. 특히 이 물건과 동일한 18층에서 거래된 사례도 있어 감정가와 실거래의 차이를 보다 구체적으로 점검할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2021년 9월 9일입니다. 이날 설정된 미륵도새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 권리 자체와 그 뒤에 등기된 대구신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 김채경 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 1명, 대항력 없음

임차인 김채경의 임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2021년 11월 4일, 점유개시일은 2021년 12월 5일, 주민등록일과 등기부 기재 확정일자는 2022년 1월 3일입니다. 모두 말소기준인 2021년 9월 9일 근저당권보다 늦습니다.

김채경의 전입신고와 점유개시는 모두 선순위 근저당 설정일 이후입니다. 따라서 해당 임차권이 매각으로 소멸하면, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 대항력과 우선변제는 서로 다른 문제입니다. 임차권등기에는 확정일자가 기재돼 있고 배당요구 내역도 있습니다. 선순위 근저당보다 후순위라는 사실만으로 소액임차인 최우선변제 가능성까지 배제할 수는 없습니다. 실제 배당순위와 최우선변제 적용 여부는 관련 요건과 원본 서류를 기준으로 따로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가 1.99억, 최근 평균 1.23억

거제오션파크자이의 동일 면적대 실거래 최근 12건입니다. 비교 대상은 전용 약 84.94~84.96㎡이며, 최근 12개월 평균은 122,916,666원입니다.

거래금액은 105,000,000원~150,000,000원 범위에 분포합니다. 감정가 199,000,000원은 이 표본의 최고 거래가 150,000,000원보다도 49,000,000원 높습니다.

더 눈여겨볼 거래는 2026년 7월의 18층 거래 140,000,000원입니다. 분석 대상도 18층이므로 층수 측면에서 의미 있는 비교 사례입니다. 감정가는 이 거래보다 59,000,000원 높습니다. 다만 동·향·내부 상태 등이 동일한지는 별도 확인이 필요합니다.

최근 거래 중에는 150,000,000원 거래도 있지만, 105,000,000원 거래도 존재합니다. 특히 2026년 10월 최신 거래금액은 120,000,000원으로 최근 표본 평균보다 낮습니다. 거래별 편차가 커 단순한 상승 추세를 가정하기 어렵고, 현재 신건 가격을 정당화할 근거도 부족합니다.

④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰 후에도 평균보다 높다

이 단지의 경매물건은 평균 2.2회 유찰된 이력이 있습니다. 그러나 이 물건은 감정가와 최근 시세의 괴리가 크기 때문에 단순히 한두 번 유찰됐다는 사실만으로 저렴해진다고 판단할 수 없습니다.

1회 유찰 가격 159,200,000원은 최근 실거래 최고가 150,000,000원보다도 높습니다. 2회 유찰 가격 127,360,000원 역시 최근 평균 122,916,666원과 최신 거래 120,000,000원을 모두 웃돕니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

채권최고액을 배당채권액으로 사용하는 단순 추정 배당표입니다. 임차인 김채경의 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 가능성, 당해세 등은 배당액에 반영되지 않았습니다. 실제 근저당 피담보채무액과 배당순위에 따라 각 채권자의 배당금은 달라질 수 있습니다.

이 가정에서 총 채권액은 202,398,480원, 채권자 예상배당액은 195,414,000원, 미배당액은 6,984,480원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 거제시 거제면 옥산리 거제뷰컨트리클럽 내에 위치하며, 주변은 골프장과 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지의 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
• 단지 규모. 거제오션파크자이는 783세대 단지로, 2017년 9월 28일 준공됐습니다. 아파트로 이용되고 있으며 승강기, 난방설비, 위생·급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지 이용. 계획관리지역·복합개발진흥지구·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 근린공원과 도로 관련 저촉 사항이 확인됩니다. 관련 지구단위계획의 추가 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적대 최근 12건의 거래는 확인되지만 가격 범위가 105,000,000원~150,000,000원으로 넓습니다. 단지가 골프장 및 임야 혼재 지역에 위치한다는 입지 특성과 실거래 편차를 함께 고려해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부조사를 하지 못했습니다. 내부 마감, 수리 상태 및 실제 사용 현황에 관한 불확실성이 남아 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한부터 재설정. 신건 최저가 199,000,000원은 최근 평균 122,916,666원, 최신 거래 120,000,000원, 동일 18층 거래 140,000,000원보다 모두 높습니다. 감정가가 아니라 실제 거래를 기준으로 판단하세요.
• 2회 유찰 후도 재평가. 1회 유찰 159,200,000원, 2회 유찰 127,360,000원 시나리오에서도 최근 평균을 상회합니다. 유찰 횟수가 아니라 실질 취득가격과 시장가격의 차이를 확인하세요.
• 임차권등기 원본 확인. 김채경의 보증금 20,000,000원, 전입일 2022.01.03, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 대조하세요. 대항력은 없지만 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 검토가 필요합니다.
• 현재 점유자 및 명도. 폐문으로 내부조사가 불가능했던 물건입니다. 실제 점유 관계와 인도 가능성을 확인하고, 필요하면 인도명령과 명도 절차를 고려하세요.
• 신청채권자 명칭 확인. 미륵도새마을금고 근저당과 통제영새마을금고 경매신청의 관계, 채권자 표시 및 채권액을 원본 경매기록에서 확인하세요.
• 관리비 및 시설 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 시설 유지보수 상태, 내부 수리비 등을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 지구단위계획구역 및 근린공원·도로 저촉 관련 사항이 실제 이용과 향후 가치에 미치는 영향을 확인하세요.
• 배당표 재검증. 현재 예상배당은 채권최고액 기준 추정으로, 실제 채권잔액과 임차인 우선배당 등이 반영되면 결과가 달라집니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계 및 최신 실거래를 입찰 직전 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”

거제오션파크자이 101동 1802호는 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 판단해야 하는 대표적인 사례입니다. 임차인 김채경의 전입은 선순위 근저당보다 늦고, 후순위 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 측면에서는 전혀 다른 결론이 나옵니다. 신건 최저가 199,000,000원은 최근 12개월 평균 122,916,666원의 161.9%이고, 최근 실거래 최고가보다도 높습니다. 최신 거래는 120,000,000원이며, 동일 18층 거래는 140,000,000원입니다.

단지 평균 유찰 횟수는 2.2회지만, 2회 유찰 가격인 127,360,000원도 최근 시세 평균을 상회합니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략만으로는 충분하지 않습니다. 개별 호수의 상태와 거래 사례를 재검토한 다음 가격을 결정해야 합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 장점은 분명하지만, 신건 가격의 과도한 시세 괴리, 초기 유찰 후에도 남는 가격 부담, 외곽 입지와 내부 상태의 불확실성이 겹칩니다. 권리는 검토 가능, 가격은 강한 보류. 현 신건 가격으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.