창원지방법원 2025타경22231. 경남 거제시 사등면 성포리의 아쿠아리우스2차 1층 2206호입니다. 등기상 현재 소유자는 정순주이며, 2022년 10월 26일 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 149,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 9월 파산선고 관련 등기가 이루어졌고, 2025년 11월 21일 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
이 물건은 이전 경매 이력이 있는 주택이라는 점에서도 등기 흐름을 구분해야 합니다. 2022년 9월 21일 기존 경매 매각으로 과거 압류와 근저당권이 정리됐고, 이후 새로운 소유권이전과 근저당 설정이 진행됐습니다. 과거에 말소된 압류를 현재 경매의 유효한 말소기준권리로 착각하면 권리분석 자체가 틀어질 수 있습니다.
다만 이번 사건에서 더 중대한 문제는 시세입니다. 2022년에는 동일 면적이 170,000,000~200,000,000원에 거래됐지만, 2026년 2월에는 35,000,000~56,000,000원 수준으로 거래됐습니다. 과거 거래가격을 정상 시세라고 가정해 현재 최저가를 정당화할 수 없는 상황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-9 아쿠아리우스2차 1층 2206호 도로명주소: 경상남도 거제시 사등면 거제대로 5697-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현황 공동주택(연립주택) 이용 |
| 전용 / 층 | 67.62㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 |
| 단지 규모 / 준공 | 24세대 · 2015.06.30 준공 |
| 소유자 | 정순주 (2022.10.26 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 134,002,325원 |
| 현 근저당 채권최고액 | 149,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 관련 사항 | 계획관리지역 · 공부상 전·답, 현황 공동주택 건부지 |
| 파산 관련 등기 | 2025.09.08 파산선고결정 · 2025.09.24 등기 |
① 권리 흐름 — 과거 압류와 현재 근저당을 구분해야 한다
과거 경매의 정리. 2017년 거창농업협동조합이 설정한 근저당권과 관련 권리, 2020년 경매개시결정 및 압류, 2022년 거제시 압류는 과거 경매 매각으로 말소 처리된 이력입니다. 특히 2022년 거제시 압류의 말소 여부를 무시하고 현재의 유효한 선순위 압류라고 단정해서는 안 됩니다.
현재 경매의 구조. 농협은행주식회사의 2022년 10월 26일 근저당권은 채권최고액 149,600,000원이고, 해당 은행이 2025년 11월 21일 임의경매개시결정을 받았습니다. 이 근저당권과 경매개시결정등기는 정상적인 매각을 전제로 소멸하는 구조입니다.
파산등기. 2025년 9월 8일 파산선고결정이 이루어졌고 9월 24일 등기됐습니다. 이는 통상적인 근저당권과 달리 파산절차 및 매각 진행과의 관계를 별도로 살펴야 하는 사항입니다. 파산관재인의 관여 여부와 경매절차 진행 상태를 확인하지 않고 모든 권리 문제가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 감정가 2.33억, 최근 거래는 3,500만~5,600만원
아쿠아리우스2차 동일 전용면적 67.62㎡의 확인된 실거래 7건입니다. 이 중 2026년 2월 거래 3건과 2022년 거래 4건의 가격 격차가 매우 큽니다. 따라서 전체 거래 평균이 아니라 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 67.62㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.02 | 67.62㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2026.02 | 67.62㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.62㎡ | 3건 | 43,666,666원 |
| 2022.10 | 67.62㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.09 | 67.62㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 2022.09 | 67.62㎡ | 3 | 171,200,000원 |
| 2022.09 | 67.62㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.62㎡ | 7건 | 120,457,142원 |
이 표에서 가장 중요한 숫자는 전체 평균 120,457,142원이 아닙니다. 과거의 고가 거래 4건이 포함돼 있기 때문입니다. 2026년 2월 거래만 놓고 보면 최근 평균은 43,666,666원이며, 제공된 최신 거래는 같은 1층에서 이루어진 35,000,000원입니다.
현재 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균의 533.6%입니다. 최신 1층 거래 35,000,000원과 비교하면 약 665.7% 수준입니다. 단순한 가격 차이를 넘어, 감정가와 최근 실제 시장에서 성립한 거래가격 사이에 현저한 괴리가 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대금에서 농협은행주식회사 근저당권에 대한 배당이 이루어집니다. 계산은 채권최고액 149,600,000원을 기준으로 합니다. 실제 경매신청 청구액은 134,002,325원으로, 두 금액은 서로 다른 개념입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,062,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 149,600,000원 | 149,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 79,338,000원 |
| 합계 | — | 233,000,000원 |
위 예상배당은 집행비용 추정치와 근저당 채권최고액을 적용한 계산입니다. 실제 확정 채권액, 조세채권, 최우선변제, 파산절차 관련 사항 등에 따라 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 소유자 교부 예상액이 실제 수령액으로 확정됐다는 의미는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 두 번 유찰돼도 최근 시세보다 높다
권리 인수금액이 계산상 0원이므로, 낙찰대금만을 기준으로 한 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 하지만 최저가가 낮아지는 것과 최근 시장가격보다 저렴해지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 233,000,000원 | 0원 | 79,338,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 186,400,000원 | 0원 | 33,390,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 149,120,000원 | 3,367,680원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 186,400,000원, 2회 유찰 시에는 149,120,000원으로 낮아집니다. 하지만 어느 경우에도 최근 12개월 평균인 43,666,666원보다 훨씬 높은 금액입니다.
2회 유찰 시 근저당권에 대한 계산상 미배당액은 3,367,680원입니다. 이 금액은 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수액이라는 의미이며, 매수인이 별도로 인수할 채무라는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 사등면 성포리 소재 성포중학교 남서측 인근입니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 대지 동측으로 포장도로와 접하고 북측 인근에 국도14호선이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 공동주택이며 대상 호실은 1층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 설치돼 있으나, 현장조사 시 승강기 일부가 운행정지 상태로 조사됐습니다. 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 및 통상적인 상태를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 토지. 대지권의 토지는 8필지 일단으로 이루어져 있으며, 부정형 완경사지이나 지면은 대체로 평탄한 공동주택 건부지입니다. 공부상 전·답이나 현황은 대지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 확인된 공시지가는 ㎡당 208,000원입니다.
- 환금성. 24세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 동일면적 거래는 7건이며, 최근 3건은 과거 4건보다 현저히 낮은 가격에 성립했습니다. 향후 매각가격을 과거 거래 수준으로 가정하기 어렵고, 환금성과 적정가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래를 가격 기준으로 삼을 것. 전체 평균 120,457,142원에는 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균 43,666,666원과 2026년 2월 동일면적 실거래 3건을 우선해서 검토해야 합니다.
- 같은 1층 거래의 조건 확인. 제공된 최신 1층 실거래는 35,000,000원입니다. 대상 물건 역시 1층이므로 거래 대상 호실의 상태, 권리·점유 조건 등 가격 차이를 설명할 만한 사유를 확인해야 합니다.
- 2022년 압류 말소 여부 확인. 2022.02.25 거제시 압류는 2022.09.21 말소 이력이 있습니다. 과거 압류가 현재 말소기준권리로 남아 있는지 단정하지 말고 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 현재 농협은행 근저당 확인. 2022.10.26 설정, 채권최고액 149,600,000원의 근저당권에 대한 실제 피담보채권액과 매각에 따른 말소관계를 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025년 파산선고결정과 경매개시결정의 관계, 파산관재인 관여 여부 및 매각절차상 특이사항을 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차 조사. 임차인 신고자는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 점유 개시 시점, 주민등록, 확정일자 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 신고되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 승강기·내부 설비 확인. 일부 승강기 운행정지 원인과 복구 부담, 급배수·난방설비 및 내부 마감 상태를 확인하고 필요한 수리비를 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 법정 우선순위가 있는 조세채권을 확인해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 유찰만으로 입찰 근거를 만들지 말 것. 1회 유찰 186,400,000원, 2회 유찰 149,120,000원 모두 최근 실거래 평균보다 높습니다. 할인율보다 실제 취득가격과 현재 시장가격의 괴리가 중요합니다.
- 최신 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 진행 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸게 사면 위험하다”
이 사건의 등기상 권리관계는 과거 경매에서 소멸한 권리와 현재 농협은행 근저당권을 정확히 구분하면 기본적인 흐름을 파악할 수 있습니다. 임차인 신고가 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 파산선고 관련 등기와 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로, 이를 완전히 무위험한 경매로 평가해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 가격입니다. 2022년의 동일면적 거래는 170,000,000~200,000,000원이었지만, 2026년 2월에는 35,000,000~56,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 43,666,666원이고, 최근 가격 추세는 -75.5%입니다. 그런데 법원 최저가는 233,000,000원입니다.
결국 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 533.6%에 해당하며, 2회 유찰을 가정한 149,120,000원조차 최근 시장가격보다 높습니다. 소규모 공동주택의 환금성, 내부 미확인, 설비 문제, 파산등기 및 점유관계 불확실성까지 고려하면 현재 가격에서 적극적으로 입찰할 근거가 부족합니다.
종합 판단: D등급. 권리 인수액이 계산상 0원이라는 점은 장점이지만, 그 장점만으로 최근 시세와의 극단적인 가격 차이를 상쇄할 수 없습니다. 현 신건 입찰은 보수적으로 회피하고, 이후에도 현재 실거래가격과 물건 상태를 기준으로 재평가해야 할 사건입니다.
