창원지방법원 2025타경22239. 거제시 연초면 오비리, 도로명주소 연하해안로 637-6에 위치한 대성루첸하우스 나동 3층 302호입니다. 철근콘크리트 구조의 3층 다세대주택 중 3층에 해당하며, 현재 소유자는 오채훈입니다.

등기의 흐름을 보면 2017년 장임이 115,000,000원에 소유권을 취득하면서 동통영새마을금고의 채권최고액 89,100,000원 근저당권이 설정됐습니다. 2020년 오채훈에게 증여되면서 근저당권의 채무자도 오채훈으로 변경됐고, 이후 동통영새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

여기서 중요한 점은 근저당 채권최고액이 최저가보다 크더라도 그 차액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아니라는 사실입니다. 매각으로 소멸하는 근저당의 미회수액은 원칙적으로 채권자 측의 미배당 문제입니다. 다만 실제 점유관계와 임차인의 권리는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

이 사건의 말소기준권리는 2017년 1월 26일 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 근저당권자는 동통영새마을금고이고 채권최고액은 89,100,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 판단됩니다.

등기부에 보이는 과거의 권리도 구별해야 합니다. 2012년 동통영새마을금고가 설정했던 455,000,000원 근저당권은 2017년 1월 26일 이미 말소됐습니다. 2016년 한지붕대가족 명의의 소유권이전청구권 가등기도 같은 날 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 합산해서는 안 됩니다.

임차인 및 점유 — 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상

확인된 신고 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했고, 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차보증금이 존재하는지, 점유자의 전입일과 확정일자가 어떻게 되는지는 현 단계에서 확정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 현장 내부 확인이 이뤄지지 않았기 때문에 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 및 실제 점유 상태를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 소유자가 등기상 권리자라는 사실만으로 소유자 직접 점유라고 추정하는 것은 적절하지 않습니다.

② 시세 비교 — 6,000만원이 저렴하다는 근거는 아직 없다

대성루첸하우스는 12세대 규모의 다세대주택으로, 준공일은 2011년 12월 16일입니다. 현재 최저매각가 60,000,000원은 감정가와 동일합니다. 그러나 같은 단지의 현재 거래가격을 대표할 만한 동일 면적의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

2017년의 등기상 거래가 115,000,000원은 과거 소유권이전 당시의 금액입니다. 현재 매매시장과의 시간 차이가 있으므로, 이를 오늘의 시세 기준으로 삼아 60,000,000원 낙찰이 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다.

이 물건의 가격 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 현재 가격입니다. 동일한 지역과 유사한 규모·층·구조·상태의 최근 거래를 확인하고, 실내 상태에 따른 수리비와 예상 매도기간까지 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)

매각대금 60,000,000원에서 집행비용 추정액 1,480,000원을 차감하면, 근저당권자에게 58,520,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준으로 30,580,000원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 남는 금액은 0원입니다.

집행비용은 송달·공고·감정·매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 배당표는 채권최고액을 계산 기준으로 사용했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 채권 미회수액이 증가

현재 회차에서는 동통영새마을금고의 예상배당액이 신청 청구액을 웃돌지만, 1회 또는 2회 유찰을 가정하면 예상배당액이 신청 청구액에 미달합니다. 유찰 횟수가 늘수록 채권자의 미배당액은 커집니다.

다만 세 시나리오 모두 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 구조가 아니라는 점을 분명히 구분해야 합니다. 이 금액들은 실제 배당 확정액이나 미확인 임차인의 보증금 인수 가능성을 나타내는 수치는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 오비리 소재 오비초등학교 서측 근거리에 위치합니다. 인근에는 유사 공동주택, 공장, 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 북서측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트지붕의 3층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 등으로 마감됐고, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 부정형 평지의 다세대주택 부지로 이용됩니다. 토지 전체 면적은 1,118.0㎡이며, 이는 개별 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 지표는 262,800원/㎡입니다. 개별 호실의 거래가격을 직접 의미하는 수치는 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 마감과 설비 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 대성루첸하우스는 12세대 규모의 다세대주택입니다. 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%라는 경매 관측 지표가 있어 실제 거래 수요와 매도 소요기간을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임차관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장 내부조사가 불가능했던 물건입니다. 실제 점유자, 전입 시점, 임대차계약, 확정일자와 보증금을 확인해 대항력 및 배당순위를 별도로 판정해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 등기상 말소기준은 명확하지만, 매각물건명세서의 임차관계와 매수인 인수사항을 입찰 직전에 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 2017년 등기 거래가 115,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가와 실제 매물가격을 비교해야 합니다.
• 유찰과 가격 전략. 평균 유찰 4.0회라는 경매 지표를 참고하되, 1회 유찰 가격 48,000,000원이나 2회 유찰 가격 38,400,000원 자체를 적정 매수가로 단정해서는 안 됩니다.
• 내부 수리비. 외부관찰과 인근 탐문을 중심으로 감정평가가 진행됐습니다. 누수, 결로, 난방·배관, 마감재 상태 등을 확인해 추가 비용 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동주택 관리비. 공용부분 관리비 체납이 있는지 확인하고, 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 토지·용도 확인. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 대지권 지분과 토지 관련 공부, 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 배당액 검증. 신청 청구액 51,524,130원과 채권최고액 89,100,000원을 구분하고, 배당요구·조세채권·집행비용 등에 따라 확정 배당액이 달라질 수 있음을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 가격이 매력적이다”

이 물건은 등기상 말소기준이 분명한 임의경매입니다. 2017년 설정된 동통영새마을금고 근저당은 매각으로 소멸할 구조이고, 과거 가등기와 선행 근저당도 이미 말소돼 있습니다. 신건 매각가 60,000,000원을 가정하면 채권 미배당은 30,580,000원으로 추정되지만, 이 금액을 낙찰자가 직접 인수하는 것은 아닙니다.

그러나 임대관계 미상과 내부조사 불가라는 점은 반드시 해결해야 할 문제입니다. 현재 인수액 0원은 확인된 권리와 배당모형에 따른 추정이며, 실제 점유자의 권리까지 검증된 결과는 아닙니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 60,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 부족합니다. 12세대 규모의 다세대주택이고, 단지 경매 지표의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 따라서 환금성과 시장 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 근저당 말소 구조는 긍정적이지만, 점유 미확인·시세 검증 부족·소규모 다세대주택의 환금성 위험을 고려하면 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아 보이는지가 아니라, 실제 권리관계를 확인하고 현재 시장에서 처분 가능한 가격을 검증할 수 있느냐입니다.