창원지방법원 2025타경22249. 경남 거제시 양정동 거제2차아이파크1단지 205동 301호, 전용 약 84.91㎡ 아파트입니다. 소유자 정의용은 2019년 거래가 283,250,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2022년 디지비캐피탈 근저당, 2023~2024년 가압류가 이어졌고, 아이엠캐피탈(변경 전 디지비캐피탈)의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리 흐름에서 핵심은 2019.12.13. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액 177,100,000원인 이 근저당권이 말소기준이며, 2025년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 권리자의 변경이 있어도 기존 근저당권의 순위가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 후순위 디지비캐피탈 근저당과 신한카드·경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 말소되는 권리가 많다는 것과 가격이 저렴하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 물건은 3층인데, 최근 비교 거래의 대부분은 서로 다른 층에서 이뤄졌습니다. 감정가 201,000,000원이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 사실을 우선 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 가압류의 처리

최초 소유권보존은 하나자산신탁 명의였으며, 2019.12.13 정의용 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 설정된 권리 중 매각으로 인수되는 것으로 확인된 등기상 부담은 없습니다.

② 점유·임대차 — 권리상 인수 0원, 현장확인은 필요

확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 과정에서 점유자의 폐문·부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 아파트 이용상태도 외부관찰과 주위탐문으로 파악됐습니다. 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다.

따라서 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다. 추가로 점유자가 확인된다면 전입 시기·점유 개시 시기·확정일자·보증금 및 매각물건명세서 기재를 대조해야 합니다. 현재 확인되지 않은 점유자의 대항력 여부 역시 미상입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 104.6%

거제2차아이파크1단지의 동일 면적대 전용 84.91~84.98㎡ 거래를 비교합니다. 2026년 1월부터 9월까지 확인되는 최근 12건의 평균 거래가는 192,208,333원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 16층, 190,000,000원입니다.

거래가격은 160,000,000원~209,000,000원에 분포하지만, 평균은 약 1.92억이고 최근 9월 거래는 1.90억입니다. 이번 경매 최저가인 201,000,000원은 최근 평균보다 8,791,667원 높고, 최신 거래보다 11,000,000원 높습니다.

신건 최저가는 최근 평균의 104.6%입니다. 가격이 평균보다 약 4.6% 높은 만큼, 이를 시세보다 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 특히 3층이라는 개별 층 조건까지 고려하면, 신건 감정가가 매수인에게 특별히 유리한 가격이라는 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,614,000원을 공제한 뒤 근저당권 채권최고액 기준으로 배당이 진행되는 추정 구조입니다. 배당 대상 채권총액은 266,997,687원인데, 채권자 예상배당 합계는 197,386,000원입니다.

근저당권은 채권최고액을 적용한 단순 추정이고, 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 신한은행 근저당권의 한국주택금융공사 이전과 디지비캐피탈의 상호변경은 실제 배당권자 확인에 반영해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 늘어난다

현재는 유찰 없는 신건입니다. 제공된 회차별 가격 시나리오를 적용하면 1회 유찰 시 최저가 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원입니다. 어느 회차에서도 확인된 권리상 예상 인수액은 0원으로 산정되지만, 매각가 하락에 따라 채권자 미배당금액은 증가합니다.

1회 유찰 시나리오 가격인 160,800,000원은 최근 평균 192,208,333원보다 낮습니다. 따라서 현재 신건과 비교하면 가격 경쟁력이 개선됩니다. 다만 유찰 여부는 확정되지 않았고, 향후 거래시세·물건 상태·점유관계에 따라 실제 적정 입찰가는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 양정동 거제양정초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 23층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 있으며, 내부 이용상태는 폐문·부재로 직접 확인되지 않았습니다.
• 토지·도로. 부정형 아파트 부지로, 단지 사방에 포장도로가 소재합니다. 계획관리지역·지구단위계획구역에 해당하며 대로3류·중로1류·소로2류와 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 토지 공시지가는 797,800원/㎡입니다.
• 환금성. 636세대 규모에 2018년 준공한 아파트로 동일 면적대 거래 표본이 확인됩니다. 그러나 최근 거래가 160,000,000원~209,000,000원으로 차이가 커서 층·향·내부 상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 설정. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12건 평균 192,208,333원과 최신 거래 190,000,000원을 모두 초과합니다. 시세 이상의 고가 응찰을 경계해야 합니다.
• 말소기준과 근저당 이전 확인. 2019.12.13 신한은행 근저당이 기준이며, 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기사항전부증명서와 배당요구 관련 서류에서 현재 권리자를 대조해야 합니다.
• 신청채권자 확인. 경매신청채권자는 아이엠캐피탈(변경 전 디지비캐피탈)이며, 청구금액은 34,985,736원입니다. 근저당권 채권최고액 48,000,000원 및 예상배당액 20,286,000원과 각각 다른 개념임을 구별해야 합니다.
• 실제 점유자·임대차 조사. 점유자의 폐문·부재로 내부 및 임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 현장 확인과 매각물건명세서 대조를 통해 점유자 신원, 전입, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 검토해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 아파트 이용상태는 외부 관찰로 추정됐습니다. 수리 필요 여부와 실제 주거 상태를 확인하기 전에는 추가 비용을 배제할 수 없습니다.
• 유찰 후 재평가. 단지 평균 유찰은 1.0회이며, 1회 유찰 시나리오 최저가는 160,800,000원입니다. 유찰이 발생한다면 최근 실거래와 다시 비교해 입찰 가능 가격을 산정해야 합니다.
• 미납 관리비·명도비용. 공동주택 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자의 인도 협의 및 명도 비용 등을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 소멸 ≠ 가격상 할인”

거제2차아이파크1단지 205동 301호는 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자 미배당이 69,611,687원 발생하더라도 확인된 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 폐문·부재로 점유·임대차 관계는 미상인 만큼, 현장 확인 없이 명도와 대항력 문제까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 더 명확합니다. 동일 면적대 최근 평균 192,208,333원, 최신 거래 190,000,000원에 비해 신건 최저가는 201,000,000원입니다. 최근 시세의 104.6%에 이르는 가격으로, 신건에 서둘러 응찰할 근거가 약합니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하나 점유 확인이 필요하고, 가격은 현재 회차에서 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 높은 감정가 자체가 아니라, 유찰 여부를 살피면서 실제 시세와 점유 위험을 반영한 가격에 접근할 수 있느냐에 있습니다.