광주지방법원 2025타경5238. 전라남도 장흥군 장동면 하산리 100-7에 위치한 버섯재배시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김홍용이며, 2019년 소유권보존등기 이후 장흥군산림조합 명의의 채권최고액 351,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사 및 농업협동조합중앙회의 가압류가 순차적으로 들어왔고, 농업협동조합중앙회가 임의경매를 신청했습니다.

특징적인 부분은 기존 근저당권의 219,500,000원 일부이전이 등기되어 있다는 점입니다. 이는 별개의 보증금을 가진 임차인이 등장한 것이 아니라 기존 담보권의 채권관계가 변경된 것입니다. 따라서 매수인이 해당 금액을 추가로 부담한다고 볼 수는 없지만, 실제 배당을 받을 채권자가 누구인지는 원 근저당권과 일부이전 내역을 함께 검토해야 합니다.

무엇보다 물건의 용도가 중요합니다. 감정평가상 동·식물관련시설(작물재배사)로 이용되고 있으며, 버섯재배사와 관리사·창고 등이 포함됩니다. 공부상 토지는 '답'이지만 실제로는 버섯재배사 건부지로 이용되고 있습니다. 이 차이 때문에 농지 관련 매각조건과 적법한 이용 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 소멸 예정

이 사건의 말소기준권리는 2019.03.27 설정된 장흥군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 351,000,000원이며, 해당 근저당권은 토지 하산리 100-7을 공동담보로 기재하고 있습니다.

그 이후 설정된 삼성카드·롯데카드·농업협동조합중앙회의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다. 근저당권 일부이전 등기는 별개의 선순위 담보권을 새로 설정한 것이 아니라 기존 근저당권의 권리관계가 변경된 내역입니다.

특히 배당표를 볼 때는 근저당권 일부이전 219,500,000원을 유의해야 합니다. 2025.01.14 농업협동조합중앙회로 일부이전된 채권관계가 기재되어 있는데, 예상배당 산정에서는 원 근저당권자인 장흥군산림조합에 배당액이 표시되어 있습니다. 실제 배당순위와 수령권자는 채권양도 및 채권계산서 관계를 확인해야 합니다.

② 매각조건·가격 — 최저가보다 농취증이 먼저다

현재 최저매각가는 257,736,000원으로 감정가와 동일합니다. 권리상 인수액 0원을 전제로 한 현재 회차의 실질취득액도 257,736,000원입니다. 이는 별도 인수 권리금을 합산한 기준으로, 취득 관련 세금이나 명도·정비비 등 부대비용까지 포함한 총투자금은 아닙니다.

일반 아파트와 달리 이 물건은 버섯재배시설과 농지 성격의 토지가 결합되어 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격을 제시하기 어려우므로 감정가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 따라서 최저가가 향후 유찰로 낮아지더라도 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 건물 자체와 기계기구뿐 아니라 농지취득자격, 설비 사용관계, 시설의 실제 가동 상태를 하나의 투자 대상으로 평가해야 합니다. 주거용 부동산의 일반적인 평당 가격만으로 접근하기 어려운 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 257,736,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 기준으로 한 추정액입니다. 채권액에는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액이 사용되어 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 근저당권 일부이전 내역에 따른 실제 배당귀속 역시 별도 확인이 필요합니다.

예상 매각대금 257,736,000원에서 집행비용 4,408,304원을 제외하면, 가상 배당표에서는 253,327,696원이 근저당권에 배당됩니다. 채권액 합계는 488,878,650원이며, 예상 채권자 미배당액은 235,550,954원입니다.

여기서 가장 중요한 구분은 미배당 채권과 매수인 인수채무는 다르다는 것입니다. 일반적인 매각소멸 채권의 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 이 사건의 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 가치 검증은 별개

신건 매각가가 257,736,000원이고, 1회 유찰 가정에서는 206,188,800원, 2회 유찰 가정에서는 164,951,040원으로 낮아집니다. 각 회차의 권리상 인수액 추정치는 모두 0원입니다. 따라서 별도 인수채무만 고려한 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.

반대로 채권자들의 미배당액은 각각 235,550,954원, 286,376,493원, 327,036,925원으로 증가합니다. 이는 담보권자 및 채권자의 회수 부족이 커지는 현상이지 낙찰자의 인수금이 커지는 현상은 아닙니다.

⑤ 입지·토지·시설 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장흥군 장동면 하산리 소재 하산저수지 북측 인근입니다. 주변은 농경지, 버섯재배사 및 야산 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 토지. 면적 874.0㎡, 공부상 지목 답, 지형은 완경사·부정형입니다. 공시지가는 7,390원/㎡이며 용도지역은 보전관리지역입니다.
• 이용 현황. 공부상 토지는 답이지만 실제로는 버섯재배사 건부지입니다. 건물은 일반철골구조의 단층 작물재배시설로, 버섯재배사와 관리사·창고·화장실 등으로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 내·외벽은 판넬 및 타일 등으로 마감되어 있고 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다. 그러나 수중모터펌프는 다른 토지에 설치되어 있으며 인접 버섯재배사와 공동 사용하는 구조입니다.
• 토지이용 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 제한대상 축종과 거리별 규제가 있으므로 향후 시설 변경이나 다른 용도로 활용할 계획이 있다면 해당 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 사항. 감정 관련 사항에서 위반건축물 표시는 없지만, 공부상 토지 지목과 현황 이용상태는 일치하지 않습니다. 매각대상에 제시외 건물이 포함되므로 실제 구조와 공부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 버섯재배사처럼 특정 영농·시설 운영 목적에 맞춘 부동산은 일반 주택보다 매수 목적이 제한될 수 있습니다. 농취증 발급조건과 타지상 공동설비 문제가 있어 실제 처분 가능 가격과 매수 수요를 보수적으로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 관할 기관에 취득자격 및 제출 가능 여부를 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다는 명세서상 조건이 가장 우선적인 위험입니다.
• 2025.12.29.자 사실조회회신 확인. 농취증 조건과 공부상 답·현황 버섯재배사 건부지 문제를 사실조회회신과 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
• 공동사용 수중모터펌프. 하산리 100번지에 설치된 일련번호 13번 수중모터펌프의 소유권·접근권·급수 이용권·관리비 분담관계를 확인해야 합니다. 하산리 100번지, 100-6번지, 100-7번지의 공동사용 관계가 낙찰 이후에도 유지 가능한지가 핵심입니다.
• 기계기구 및 제시외 건물. 기계기구 목록 제2026-11598호와 등기상 관련 목록의 변경 내역, 제시외 건물의 실제 상태 및 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
• 근저당권 일부이전 관계. 장흥군산림조합의 근저당권과 농업협동조합중앙회의 219,500,000원 일부이전 내역을 확인하고, 실제 배당권자가 가상 배당표와 어떻게 다른지 검토해야 합니다. 원 근저당 채권과 양도채권을 별개의 채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 시설 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영농시설의 운영자, 점유자, 임대차계약, 기계설비 소유권을 현장에서 확인하고 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 실제 시설 가치. 버섯재배사의 사용 가능 상태, 급배수설비, 공용 관로, 정비 필요성 및 향후 운영 비용을 확인해야 합니다. 감정가가 실제 거래 가능한 시장가격이라고 전제해서는 안 됩니다.
• 매각 원본과 취득 부대비용. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 기계기구 목록과 토지 관련 서류를 대조하고 세금·인도·정비비용을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 농취증 확보가 먼저”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2019.03.27 장흥군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 권리상 매수인 인수액은 현재 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 낙찰자의 실제 위험은 다른 곳에 집중되어 있습니다. 농취증 미제출에 따른 보증금 미반환 조건, 공부상 답과 현황 이용상태의 차이, 다른 토지에 설치된 공동사용 수중모터펌프, 그리고 확정되지 않은 임대·점유관계입니다. 신청채권자와 근저당권 일부이전 관계에 따른 배당 검증도 필요합니다.

현재 최저매각가 257,736,000원은 감정가와 같지만, 실제 시세보다 유리하다고 판단할 비교거래 근거는 확보되어 있지 않습니다. 특수시설의 낮은 범용성과 취득조건까지 고려하면 가격 경쟁력은 미확인이고, 취득 가능성과 시설 운영 가능성이 우선적인 심사 대상입니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 신중 검토입니다. 농취증 발급 가능성을 먼저 확인하고, 공동설비 사용관계·실제 점유상태·버섯재배시설의 시장가치를 확인한 뒤 응찰 여부와 가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 매각소멸 권리가 많다는 사실만으로 안전하고 저렴한 물건은 아닙니다.