창원지방법원 2026타경7. 경남 거제시 옥포동 덕산4차아파트 403동 203호, 지상 5층 건물의 2층 아파트입니다. 1990년 12월 사용승인된 480세대 단지로, 실거래 비교 대상면적은 56.14㎡입니다. 현재 소유자는 배성동이며, 2020년 12월 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 국민은행에 채권최고액 47,300,000원의 근저당권이 설정됐고, 그 뒤 카드사와 대부업체의 가압류가 이어졌습니다.

이번 경매는 국민은행이 신청한 임의경매로 청구금액은 43,416,362원입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 18일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 현대카드·케이비국민카드·오케이에프앤아이대부의 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 따라서 채권액이 크다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 사실은 전혀 다릅니다.

오히려 검토의 중심은 현재 매각가격이 시장에서 정당화되는가에 있습니다. 최근 거래가 40,000,000~50,000,000원 구간에 분포하는데, 신건 최저가가 75,000,000원으로 책정돼 있습니다. 유찰에 따른 가격 조정이 없다는 점까지 고려하면 서둘러 응찰할 이유를 찾기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 매각으로 소멸

권리분석의 핵심은 2021.05.18 국민은행 근저당권입니다. 을구 9번에 등기된 채권최고액 47,300,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류와 현재 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2024년 현대카드의 가압류와 케이비국민카드의 가압류가 순서대로 등장하고, 같은 해 오케이에프앤아이대부의 가압류도 설정됐습니다. 특히 오케이에프앤아이대부 청구금액은 115,739,463원으로 물건의 감정가보다 크지만, 말소기준권리보다 늦게 설정된 가압류이므로 그 미배당 채무가 곧 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

한편 2024.10.18 현대카드가 신청한 강제경매개시결정은 2026.01.20 취하를 원인으로 말소등기됐습니다. 현재 진행 중인 2026타경7은 2026.01.30 국민은행이 신청한 별개의 임의경매입니다. 과거 2005년 설정됐던 소유권이전청구권가등기도 2010년 말소됐고, 현재 말소기준권리 이전의 과거 근저당권들 역시 말소 처리돼 있습니다.

임차인·점유관계 — 신고 임차인 0명, 임대관계 미상

확인되는 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 소유자가 직접 거주하는지, 별도 임차인이나 점유자가 있는지 확정할 수 없으므로 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 7,500만원, 최근 시세는 4,282만원

덕산4차아파트의 비교 가능한 면적대 실거래 12건입니다. 2025년 5월부터 2026년 6월까지의 거래로, 거래 전용면적은 56.14~59.94㎡입니다. 이 중 최근 12개월에 해당하는 11건의 평균은 42,818,181원입니다. 전체 거래 평균 43,416,666원보다 최근 평균이 낮다는 점에도 주목해야 합니다.

현재 최저매각가 75,000,000원은 전체 실거래 평균의 172.7%, 최근 12개월 평균의 175.2%입니다. 최신 거래인 2026년 6월의 45,000,000원과 비교해도 상당히 높습니다. 전체 표본에서 가장 높은 거래가격인 50,000,000원조차 현재 최저매각가에 미치지 못합니다.

특히 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세는 -14.4%입니다. 과거 상대적으로 높은 거래가격이 포함된 전체 평균에 의존하면 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 따라서 가격 적정성은 최근 12개월 평균 42,818,181원과 최신 거래가 45,000,000원을 중심으로 판단하는 것이 타당합니다.

유찰 시나리오 — 2회 유찰에도 최근 평균보다 높다

현재 감정가 75,000,000원을 기준으로 제시된 회차별 최저매각가와 예상 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰해 최저가가 60,000,000원이 되더라도 최근 거래가격보다 높은 상태입니다. 2회 유찰하여 48,000,000원이 되면 가격 격차는 축소되지만, 여전히 최근 12개월 평균 42,818,181원과 최신 거래가격 45,000,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 자체가 곧바로 저가매수를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용과 채권자별 예상배당을 구분한 추정표입니다. 채권총액은 190,460,965원으로 매각대금보다 크며, 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용되는 구조입니다.

추정 집행비용은 1,750,000원, 채권자 예상배당 합계는 73,250,000원입니다. 채권자 미배당 추정액은 117,210,965원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

국민은행 배당액 47,300,000원은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정값입니다. 신청 청구금액은 43,416,362원으로, 실제 배당 시점의 확정 채권액과는 차이가 발생할 수 있습니다. 또한 가압류 채권자의 실제 배당은 채권 확정, 배당요구 및 배당순위, 안분관계에 따라 달라질 수 있으므로 위 금액은 확정 배당표가 아닙니다.

당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다. 배당부족액은 채권자의 회수 부족분이며, 후순위 소멸권리에 관한 부족액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 옥포동 진목초등학교 남측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진·출입이 자유롭고 관내 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측·북측에 왕복 2차선 포장도로, 서측·남측에도 포장도로가 있습니다.
• 건물 상태. 1990년 12월 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있고, 위생·급배수·난방시설이 설치돼 있습니다. 연식에 따른 내부 수선 필요성과 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 단지 규모. 덕산4차아파트는 480세대입니다. 현재 확인되는 거래는 40,000,000~50,000,000원 범위에 분포합니다. 2층이라는 개별 조건과 내부 상태를 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 중로2류·중로3류에 접하고, 진목초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 586,100원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 노후 저층 아파트이며, 거래가격이 하락 추세(-14.4%)를 보입니다. 경매 통계에서도 평균 3.0회 유찰 이력이 나타납니다. 권리관계의 단순함과 별개로, 매입 후 재매각 가격 및 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 중심의 입찰가 검토. 최근 12개월 실거래 평균은 42,818,181원, 최신 거래가격은 45,000,000원입니다. 현재 최저가 75,000,000원을 저가매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.
• 유찰 이후에도 재평가. 1회 유찰 시 60,000,000원, 2회 유찰 시 48,000,000원입니다. 2회 유찰 가격도 최근 시세 이상이므로 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 않아야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 신고 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임대차보증금 및 대항력 여부를 매각물건명세서·현황조사서와 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2021.05.18 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하는지 최종 등기부와 대조하세요. 이미 취하·말소된 과거 강제경매개시결정과 현재 진행 중인 임의경매를 혼동하지 않아야 합니다.
• 배당표는 추정치로 판단. 총채권액 190,460,965원, 예상 미배당 117,210,965원입니다. 실제 채권액, 조세, 배당순위 및 배당요구 상황에 따라 채권자별 배당 결과는 변경될 수 있습니다.
• 노후 건물과 수리비. 1990년 사용승인 건물로, 배관·방수·창호·난방시설 등 상태와 내부 수선 비용을 현장에서 확인해야 합니다. 낙찰가격 외의 부대비용도 자금계획에 반영해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 공용관리비 여부와 실제 점유관계를 확인하세요. 명도 및 이사 협의에 따른 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.10.26 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세의 175.2%라면 답은 다르다”

거제 덕산4차아파트 403동 203호는 등기권리만 보면 비교적 분석이 단순한 사건입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류는 매각으로 소멸합니다. 추정 미배당액이 117,210,965원에 달하더라도 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점 때문에 점유 및 대항력 확인을 완료해야 최종 인수위험을 판단할 수 있습니다.

가장 큰 문제는 명백히 가격입니다. 신건 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 175.2%이고, 최신 거래가격 45,000,000원보다도 높습니다. 시장가격의 최근 추세는 -14.4%로 하락하고 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회라는 점과 건물의 연식까지 고려하면, 현재 가격을 정당화할 근거는 약합니다.

심지어 2회 유찰 시나리오의 최저가인 48,000,000원도 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 웃돕니다. 따라서 이 사건의 전략은 무조건적인 유찰 대기가 아니라, 실거래를 기준으로 입찰 가능 가격 자체를 엄격하게 검토하는 것입니다. 결론은 D등급 — 권리 소멸 구조는 양호하지만 가격 매력은 매우 낮고, 현 신건 입찰은 보류가 타당합니다.