창원지방법원 2026타경17. 경남 거제시 상동동의 거제신현에스케이뷰 110동 15층 1502호, 전용 75.1259㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 79,700,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이지만, 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 92,875,000원과 비교하면 이미 평균보다 13,175,000원 낮은 가격입니다.
권리의 중심에는 2017.04.14 설정된 전북은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 164,400,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2018.12.24 전입한 임차인 이미옥이 확인되고, 2021.05.04에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 따라서 단순히 근저당권이 말소된다는 사실만으로 모든 확인이 끝나는 물건은 아닙니다.
특히 이 아파트는 최근 실거래가격이 과거 거래보다 낮아진 하락 추세(-8.3%)에 있습니다. 신건 가격이 시세보다 낮은 것은 사실이지만, 그 할인 폭이 충분한지는 점유 상태와 임대차 조건, 시장 하락 가능성까지 반영해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경17 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 72 거제신현에스케이뷰 제110동 제15층 제1502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 상동1길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.1259㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 단지 규모 / 준공 | 554세대 · 2008.04.08 |
| 소유자 | 장창우 (2017.04.14 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,700,000원 / 79,700,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 116,424,844원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.14 전북은행 근저당권 (채권최고액 164,400,000원) |
| 점유 및 임차관계 | 임차인 이미옥 1명 · 2018.12.24 전입 · 보증금 미상 |
| 민간임대주택등기 | 2018.03.19 등록 · 2021.05.04 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 전북은행 근저당이 말소기준
등기부상 과거 국민은행·삼성화재·청학신용협동조합·전호의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2013년 청학신용협동조합의 경매개시결정과 거제시 압류도 현재 유효한 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
현재 권리분석의 기준은 2017.04.14 설정된 을구 9번 전북은행 근저당권입니다. 채무자는 장창우이며 채권최고액은 164,400,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 이후 2026.01.29 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 이미옥 1명입니다. 전입일은 2018.12.24로, 말소기준인 전북은행 근저당권 설정일 2017.04.14보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 선순위 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미옥 | 전부 2018.12.24 |
미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 이미옥 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 전부 |
| 전입신고 | 2018.12.24 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 월차임 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.02.13 접수 |
| 선순위 대항력 | 없음 — 말소기준권리보다 늦은 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 보증금 확인 필요 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수액 | 계산상 0원 — 임대차 내용 확인 전 확정 단정은 유보 |
이미옥은 2026.02.13 배당요구를 했습니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 선순위 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 늦기 때문에 현재 확인된 권리관계에서는 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조로 보이지 않습니다.
다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위는 보증금, 점유 및 대항요건, 적용되는 법률상 기준 등을 확인해야 판단할 수 있습니다. 이러한 사항은 예상배당액에도 영향을 줄 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 14.2% 낮다
같은 단지 상동에스케이뷰의 동일 면적 전용 약 75.13㎡ 거래를 살펴보면 최근 12개월 실거래 8건 평균은 92,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.04, 95,000,000원이며, 최저매각가 79,700,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 75.13㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 75.13㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 75.13㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2026.01 | 75.13㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2025.10 | 75.13㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 75.13㎡ | 11 | 83,000,000원 |
| 2025.08 | 75.13㎡ | 11 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 75.13㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.13㎡ | 8건 | 92,875,000원 |
최근 12개월 거래가격은 80,000,000원~112,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저매각가 79,700,000원은 이 기간의 최저 실거래가 80,000,000원보다도 300,000원 낮습니다. 가격만 비교하면 신건부터 시세보다 낮은 구간에 진입해 있습니다.
| 현재 최저매각가 | 79,700,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 92,875,000원 (8건) |
| 최저가 / 최근 평균 | 85.8% |
| 최근 평균 대비 차액 | 13,175,000원 낮음 |
| 최신 실거래 | 2026.04 · 95,000,000원 |
| 최신 거래 대비 차액 | 15,300,000원 낮음 |
| 최근 가격 추세 | -8.3% · 하락 |
| 전체 12건 평균 | 95,666,666원 (보조지표) |
④ 예상배당표 (매각가 79,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,834,600원 |
| 1. 근저당 · 전북은행 | 164,400,000원 | 77,865,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,834,600원은 추정액입니다. 전북은행 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 계산상 결과이며, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
신건 최저매각가에서 집행비용을 차감하면 전북은행에 돌아갈 것으로 계산되는 금액은 77,865,400원입니다. 전북은행 근저당의 채권최고액 164,400,000원을 기준으로 하면 86,534,600원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 채권최고액과 계산상 배당액의 차이이지, 확정된 실제 채무잔액은 아닙니다.
신청채권자의 청구액 역시 116,424,844원으로, 예상배당액만으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 채권자에게 배당부족액이 생긴다는 사실과 낙찰자의 채무 인수는 별개입니다. 현재 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 배당부족은 커진다
현재는 감정가 100%의 신건입니다. 유찰을 가정한 회차별 매각가격과 배당부족액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가격 | 전북은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 79,700,000원 | 77,865,400원 | 86,534,600원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 63,760,000원 | 62,212,320원 | 102,187,680원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 51,008,000원 | 49,689,856원 | 114,710,144원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 및 다음 매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당은 채권최고액 기준 계산값입니다. 임차인의 보증금·최우선변제 및 세금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
이 물건은 유찰될수록 은행의 배당부족액이 커지지만, 그 금액이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 권리 계산에서는 신건부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 상동동 소재 거제상문고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·학교·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 북동측 포장도로에 접해 있습니다.
- 단지. 상동에스케이뷰는 554세대이며 준공일은 2008.04.08입니다. 본건은 15층 건물의 최상층인 15층에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 콘크리트 경사슬래브지붕이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 몰탈 위 페인트·타일·벽지 마감입니다. 위생설비·도시가스난방·승강기·소화전·소화기·비디오도어폰 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 북측으로 완만하게 낮아지는 부정형의 아파트 부지입니다. 공시지가는 797,800원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적의 실거래 표본은 존재하지만 최근 거래가 사이의 가격 편차가 큽니다. 특히 최근 추세가 -8.3% 하락이라는 점에서 매도 시점과 가격에 따른 환금성 차이를 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 계약 확인. 이미옥의 보증금과 확정일자, 실제 점유상태, 임대차계약 내용을 반드시 확인하세요. 전입일이 후순위라는 사실과 배당순위 확인은 별개의 문제입니다.
- 소액임차인 최우선변제. 보증금이 확인되지 않았으므로 최우선변제 적용 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 배당액과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 2018.03.19 등록 및 2021.05.04 등기 내용과 현재 등록상태, 임대의무기간, 경매 매각 이후 의무 처리 여부를 확인하세요.
- 배당부족액과 인수액 구분. 계산상 은행 미배당 86,534,600원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 채권액 및 말소 여부는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 92,875,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 비교하되, -8.3% 하락 추세와 호수별 상태 차이를 입찰가격에 반영하세요.
- 최상층 상태. 본건은 15층 건물 중 15층입니다. 누수·방수·단열·내부 수선 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자와의 인도 협의 가능성 및 추가 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확인은 아직 진행형”
거제신현에스케이뷰 110동 1502호는 신건 가격 자체가 최근 실거래 평균보다 낮은 물건입니다. 최저가 79,700,000원은 최근 12개월 평균 92,875,000원의 85.8%이고 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 시세 비교만으로 보면 일정한 가격 경쟁력이 있습니다.
권리 측면에서는 전북은행 근저당권을 말소기준으로 하는 구조가 명확합니다. 임차인 이미옥의 전입일 역시 말소기준 이후이며, 계산상 낙찰자가 부담하는 인수액은 0원입니다.
그러나 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기가 존재한다는 사실을 가볍게 볼 수는 없습니다. 매수인 인수 위험은 현재 계산상 낮더라도 임차관계 확인·명도·등록임대주택 처리에 따른 부담은 별도로 남습니다.
가격 역시 무조건 낙관할 단계는 아닙니다. 최근 실거래 흐름이 -8.3% 하락하고 있어 현재의 할인 폭이 향후에도 그대로 유지된다고 보장할 수 없습니다.
종합하면, 가격에는 장점이 있지만 서류 확인 없이는 확정적인 안전형 물건으로 보기 어렵습니다. 임차인의 보증금·배당순위·점유관계와 민간임대주택등기의 처리 여부를 먼저 확인하고, 하락하는 실거래 흐름을 반영해 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 가격은 긍정, 권리·명도는 조건부, 시장 추세는 주의라는 결론입니다.
