수원지방법원 2025타경51878. 경기도 하남시 감일동 217-2의 근린생활시설 및 부속사와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 구조이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 526.0㎡입니다. 이 사건은 오래된 근저당권·압류·가압류와 신탁 이력이 다수 보여 첫인상은 복잡하지만, 상당수 권리가 이미 해지·해제 또는 말소됐다는 점을 먼저 구분해야 합니다.
현재 권리분석의 기준은 2023.09.06. 설정된 남서울농업협동조합 근저당권 2,520,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2024.09.30. 전입한 주식회사 건설인넷도 기준권리보다 후순위라 대항력이 없습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저가 1,308,766,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51878 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일동 217-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 부속사로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 · 전기설비 |
| 토지 | 지목 대 · 526.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 김운 |
| 감정가 / 최저가 | 2,670,950,300원 / 1,308,766,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 2,158,579,223원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 복잡한 이력과 현재 권리를 분리해야 한다
2000년 이후 다수의 압류·가압류·근저당권이 등기됐지만, 각 권리 뒤에 해제·해지에 따른 말소등기가 이어집니다. 특히 2020년 하나은행 근저당권 2,040,000,000원과 송인자 근저당권 480,000,000원은 2022.05.19. 각각 말소됐고, 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기도 2023.09.06. 신탁재산의 귀속으로 말소되며 소유권이 김운에게 돌아왔습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 기준일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 건설인넷 | 2024.09.30 | 50,000,000원 | 2,800,000원 | 없음 | 미확인 | 0원 |
실제 임차인은 주식회사 건설인넷 1명입니다. 전입일 2024.09.30.은 말소기준권리 2023.09.06.보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 50,000,000원은 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사는 별도로 원본을 확인해야 하지만, 그 여부와 관계없이 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 같은 말이 아니다
현재 최저가는 1,308,766,000원으로 감정가 2,670,950,300원의 49%입니다. 이미 2회 유찰돼 숫자상 할인 폭은 크지만, 이 물건은 표준화된 공동주택이 아니라 개발제한구역 안의 근린시설과 토지입니다. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 직접 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,308,766,000원 | 49% | 10,330,682,459원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 916,136,200원 | 34% | 10,719,385,961원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 641,295,340원 | 24% | 10,991,478,412원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,308,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 15,487,660원 |
| 1. 전체 채권자 | 11,623,960,799원 | 1,293,278,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
| 매수인 인수 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차의 채권자 미배당액은 10,330,682,459원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 과거 말소된 권리가 시뮬레이션에 포함돼 있어 실제 배당은 법원의 배당표와 채권계산서를 기준으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항표는 서울특별시 송파구 방이동 소재 창덕여자고등학교 남동측 인근으로, 농경지·농업용시설·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이라고 설명합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 부속사로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지 특성. 토지면적 526.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,272,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·과밀억제권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 중첩됩니다.
- 환금성. 근린시설·토지는 사용 목적과 인허가 가능성에 따라 매수층이 달라집니다. 2회 유찰 이력과 규제 중첩을 고려하면 재매각 기간과 할인 요구를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 감일동 217-2 건물과 관련 토지의 매각 대상 및 현황 경계를 매각물건명세서, 감정평가서와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 남서울농업협동조합 근저당권은 감일동 217-2·217-3·217-4 토지를 공동담보로 하고 있으므로 공동담보 배당과 동시 진행 여부를 확인하세요.
- 과거 말소권리 재점검. 등기기록이 과다하고 배당 시뮬레이션에는 과거 권리도 포함돼 있습니다. 말소사항 포함 등기부에서 각 설정등기와 말소등기를 한 쌍으로 대조해야 합니다.
- 임차인·명도. 주식회사 건설인넷은 대항력이 없지만 실제 점유 상태, 영업시설, 원상복구 범위와 퇴거 협의 비용을 현장에서 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 및 교부청구액에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·자연녹지지역·토지거래계약 허가구역에서 가능한 사용·증축·신축· 용도변경 범위를 관할 기관에 확인하세요.
- 수익성 검증. 보증금 50,000,000원·월차임 2,800,000원의 임대관계가 현재도 유지되는지, 연체 여부와 계약 종료 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 비교가 없으므로 현장 임대수익, 토지가치, 건물 잔존가치와 규제 비용을 별도로 산정한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 투자 안전은 별개의 문제”
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 2023.09.06. 남서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 임차인과 권리는 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 이력이 길다는 이유만으로 위험 물건으로 볼 필요는 없습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 활용성입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교가 없고, 개발제한구역을 포함한 규제가 다수 중첩되며, 근린시설·토지의 재매각 수요도 제한적일 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 전 보류. 입찰 여부는 임대현황·인허가·공동담보 범위·세금·실제 처분가를 확인한 뒤 결정해야 합니다.