창원지방법원 2026타경10199. 경남 통영시 광도면 죽림리의 일성유수안2차 201동 7층 701호, 전용 84.8502㎡ 아파트입니다. 감정가는 250,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 신청채권자는 서울보증보험주식회사이고, 경매 청구금액은 101,932,858원입니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2014년 김홍기가 소유권을 취득하고 같은 날 경남은행이 채권최고액 165,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2024년 서울보증보험의 가압류가 등장하고, 2026년에는 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다.

여기서 가장 중요한 부분은 경매를 신청한 채권자와 말소기준권자가 다르다는 점입니다. 서울보증보험이 강제경매를 신청했지만, 권리 소멸의 기준점은 그보다 앞선 2014년 경남은행 근저당입니다. 매각으로 근저당과 후순위 가압류가 소멸하는 것으로 분석되므로, 등기상 예상 인수금액은 0원입니다. 다만 실제 점유·임대차 관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2014.05.16 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 165,600,000원이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권은 소멸합니다. 2014.12.29에 기록된 근저당권이전은 회사합병에 따른 변경으로, 기존 근저당의 권리관계가 이어지는 것이지 별도 신규 근저당을 중복해서 부담한다는 뜻은 아닙니다.

후순위인 2024.05.08 서울보증보험 가압류(청구금액 149,812,197원)와 2026.02.27 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 가압류에서 본압류로 이행된 경매개시결정을 별도의 독립적인 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 2.50억은 최근 평균보다 높다

일성유수안2차 동일 전용면적 84.85㎡대의 확인된 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 240,500,000원이지만, 가격 판단에서는 시간적으로 더 가까운 최근 12개월 8건의 평균 242,250,000원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026년 6월 253,000,000원(24층)입니다.

현재 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7,750,000원 높으며, 비율로는 103.2%입니다. 전체 12건 평균 대비로도 104.0% 수준입니다. 최근 가격 추세는 +2.2%로 소폭 상승 방향이지만, 이 상승 추세만으로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

시세표에서 중요한 것은 단순히 2.50억보다 높은 거래가 존재하느냐가 아닙니다. 이 물건 자체의 7층이라는 조건을 감안한 적정가격입니다. 현재 가격은 최근 평균보다 높고, 확인된 저층 거래와 비교해도 높은 수준이므로 신건에서 가격상 안전마진을 확보했다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용을 먼저 공제하고, 경남은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당한 뒤 서울보증보험 가압류에 잔액을 배분한 구조입니다. 실제 배당액은 확정된 채권원리금과 법정 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있어 별도 독립채권으로 중복 계산하지 않았습니다. 근저당 배당은 채권최고액을 사용한 가정이며, 집행비용·실제 채권잔액·당해세·최우선변제 등은 확정되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

1회 유찰을 가정하면 최저가는 200,000,000원, 2회 유찰을 가정하면 160,000,000원입니다. 두 경우 모두 채권자의 미배당금은 증가하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 가정한 회차별 가격이며, 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

가격 관점에서는 신건의 250,000,000원보다 1회 유찰 가정가격인 200,000,000원이 최근 거래 평균과 비교해 훨씬 낮습니다. 따라서 권리구조는 유지하면서 가격만 낮아지는지 관찰할 가치가 있습니다. 단, 유찰 시까지 점유나 권리관계에 변화가 없는지도 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지현황 기준)

• 주택 유형. 철근콘크리트구조의 공동주택(아파트)이며, 사용승인일은 2014.04.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 일성유수안2차는 294세대 규모입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 가격 비교가 가능하지만, 거래량만으로 충분한 환금성을 보장할 수는 없습니다.
• 교통 및 도로. 감정요항상 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되며, 남서측 왕복 2차로 포장도로가 기재돼 있습니다.
• 토지 현황. 토지 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며, 토지 현황에는 제3종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 786,000원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 건물 상태 및 유지보수 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 평가자료 대조. 감정요항에 기재된 주변 위치 설명은 본건의 죽림리 소재지와 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다. 용도지역에 관한 기재도 서로 달라 감정평가서 원본과 토지이용계획확인서를 대조해야 합니다.
• 환금성. 전용 84.85㎡대 거래가 지속적으로 확인되지만 가격은 228,000,000원부터 260,000,000원까지 차이가 있습니다. 특히 본건과 가까운 층의 거래가격을 우선 참고하는 것이 합리적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 안전마진. 최저가 250,000,000원은 최근 평균 242,250,000원보다 높습니다. 시세 대비 저렴하다는 전제에서 응찰하지 않아야 합니다.
• 동일·인접 층 가격 확인. 2025년 6월 7층과 2026년 4월 6층의 거래가격은 각각 230,000,000원입니다. 본건의 층·향·일조·조망·수리 상태를 비교하세요.
• 유찰 회차 검토. 1회 유찰 가정가격은 200,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 160,000,000원입니다. 실제 유찰 여부와 다음 회차 공고를 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 점유·임차 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금 여부, 인도 및 명도 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
• 근저당 실제 채권액. 경남은행의 165,600,000원은 채권최고액입니다. 실제 피담보채무액과 법정 배당순위를 확인해야 예상배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
• 서울보증보험 채권 확인. 149,812,197원 가압류와 경매 청구금액 101,932,858원의 관계를 확인하세요. 가압류에서 본압류로 이행된 기록을 독립채권으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액이 있는지 관리사무소에서 확인하세요.
• 평가자료 정확성. 감정요항의 소재지 관련 설명 및 용도지역 표기를 원본과 대조하세요. 해당 호수의 현황이 정확히 반영된 감정평가인지 확인이 필요합니다.
• 입찰 당일 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”

통영 일성유수안2차 701호는 말소기준권리가 명확하고, 등기상 예상 인수금액이 0원이라는 점에서 권리분석이 비교적 단순한 물건입니다. 경남은행 근저당과 서울보증보험 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 채권자 미배당금이 매수인 부담으로 자동 전환되는 것도 아닙니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 242,250,000원을 웃돕니다. 거래가격 추세는 +2.2%로 소폭 상승했지만, 확인된 6층·7층 거래가 각각 230,000,000원이라는 점은 입찰가 산정에서 특히 중요합니다.

따라서 현재 단계에서는 신건 즉시 응찰보다 보수적인 가격 검토와 유찰 가능성 관찰이 합리적입니다. 점유관계와 감정자료의 소재지·용도지역 기재를 확인한 뒤, 실제 물건 조건에 맞는 응찰가격을 결정해야 합니다.

종합 판단: 권리구조는 양호하나 신건 가격의 매력은 부족합니다. 예상 인수 0원이라는 장점만으로 최근 시세 이상의 입찰가를 정당화할 수 없습니다.