창원지방법원 2026타경10210. 경상남도 거제시 일운면 지세포리의 거제코아루파크드림 105동 303호입니다. 전용면적은 84.9893㎡, 철근콘크리트구조 27층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다. 단지는 767세대로 2018년 11월 준공됐습니다. 소유자 장순옥은 2021년 8월 30일 매매를 원인으로 2021년 11월 9일 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 279,900,000원입니다.

같은 날 학산새마을금고가 채권최고액 157,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신한카드의 가압류, 학산새마을금고의 임의경매개시결정, 전북신용보증재단의 가압류가 차례로 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

중요한 것은 권리 소멸과 가격 메리트가 별개의 문제라는 점입니다. 단지 내 최근 거래 12건의 평균은 약 1.60억원이고, 2026년 9월에는 본건과 같은 3층에서 전용 84.91㎡ 물건이 157,000,000원에 거래됐습니다. 본건 신건 최저가 170,000,000원은 그 거래보다 높은 가격입니다. 과거 소유자의 취득가액 279,900,000원과 비교해 크게 낮아졌다는 사실만으로 현재의 경매 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 소멸

이 사건에서 가장 중요한 기준일은 2021년 11월 9일입니다. 학산새마을금고의 을구 3번 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다. 이후의 신한카드 가압류 10,866,269원, 전북신용보증재단 가압류 84,494,000원 및 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.

2018년에 설정된 달구벌신용협동조합의 근저당권 2건은 각각 채권최고액 120,000,000원과 66,600,000원이었으나, 2021년 11월 9일 해지로 이미 말소됐습니다. 최초 소유권보존 신탁 역시 말소된 상태이므로, 이들 과거 등기를 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산하지 않습니다.

임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요

확인되는 실제 임차인은 최유림 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자가 아니라, 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인입니다.

최유림의 전입신고일은 2021.12.08로, 말소기준권리 설정일인 2021.11.09보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 원칙적으로 이러한 후순위 임차권은 매각으로 소멸하므로, 확인된 관계에서 보증금 전액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

특히 점유부분과 임대차 조건이 명확하게 확인되지 않은 만큼, 입찰 전 실제 점유자와 임대차계약, 전입세대, 확정일자 부여현황, 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다. 낙찰 후에는 보증금 인수와 별개로 점유자 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 106.5%

거제코아루파크드림의 전용 84.91~84.99㎡ 면적대 실거래 12건을 비교하면, 최근 12개월 평균 거래금액은 159,666,666원입니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 9월이며, 가장 최근 확인되는 2026년 9월 거래금액은 157,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 135,000,000~180,000,000원입니다. 고층에서는 180,000,000원 거래도 확인되지만, 2층 거래는 135,000,000원과 139,000,000원, 3층 최신 거래는 157,000,000원입니다. 층별 가격 편차가 존재하므로 고층 거래가만으로 본건 3층의 가치를 판단하기는 어렵습니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 이 수치는 개별 물건의 낙찰 가능성을 확정해 주지는 않지만, 신건 감정가에 바로 입찰하기보다 가격 조정 가능성을 살펴볼 필요가 있음을 보여주는 참고지표입니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

집행비용 3,180,000원은 추정치이며, 학산새마을금고 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 157,300,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

신건 최저가 170,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,180,000원을 공제하고, 학산새마을금고에 157,300,000원, 신한카드에 9,520,000원이 배당됩니다. 전북신용보증재단에는 배당되지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.

채권자 전체 청구·신고금액 합계는 252,660,269원이고, 채권자 예상배당 합계는 166,820,000원이므로 예상 미배당액은 85,840,269원입니다. 이 미배당액이 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 후순위 가압류 등 매각으로 소멸하는 채권의 미회수분은 원칙적으로 낙찰자의 추가 채무로 전환되지 않습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다

1회 유찰 시 예상 최저가는 136,000,000원, 2회 유찰 시에는 108,800,000원입니다. 현재 확인된 권리관계에서는 회차가 진행되더라도 예상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자들이 회수하지 못하는 금액이 커집니다.

가격 측면에서는 1회 유찰 시 최저가 136,000,000원이 최근 12개월 평균 159,666,666원보다 낮아집니다. 다만 이는 향후 실제 유찰을 전제로 하는 가정이며, 본건의 현재 최저가는 여전히 170,000,000원입니다. 또한 유찰 후에도 경쟁입찰로 실제 낙찰가가 상승할 수 있으므로 예정 최저가만을 기준으로 수익을 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 일운면 지세포리 소재 지세포중학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 주거나지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 부지는 동측 왕복 4차로, 북측과 서측 왕복 2차로 도로, 남측 폭 약 5m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 27층 중 3층입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전 등의 설비가 갖춰져 있습니다.
• 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했습니다. 침실 4개, 욕실 2개 등의 구성은 건축물현황도를 기준으로 평가된 것이므로 실제 상태와 수리 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 부지는 가로장방형 평지입니다. 공시지가는 457,400원/㎡입니다.
• 규제. 주거용지 및 가축사육제한구역에 해당하며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 이용·개발 관련 계획이 있다면 관련 규제를 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실내 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 767세대 아파트로 비교 가능한 실거래가 존재하지만, 같은 면적대에서도 거래가가 135,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다. 특히 본건은 3층이므로 고층 거래가를 그대로 적용하기보다 저층 및 최신 거래를 우선 비교하는 편이 타당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 현재 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 159,666,666원보다 높습니다. 입찰보증금 외에 취득 관련 비용과 점유·명도 비용 가능성도 고려해 응찰가를 결정해야 합니다.
• 최신 동일층 거래 비교. 2026년 9월 전용 84.91㎡, 3층 거래가 157,000,000원으로 확인됩니다. 본건의 내부 상태, 향, 조망, 수리 상태 차이를 검토해 가격 차이의 정당성을 판단해야 합니다.
• 임차인 최유림 확인. 전입일은 2021.12.08로 말소기준권리보다 늦지만 보증금, 확정일자, 점유부분 및 배당요구 여부는 확인해야 합니다. 우선변제 가능성과 실제 명도 절차를 구분해 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 을구 3번 학산새마을금고 근저당권의 설정일 2021.11.09와 후순위 가압류, 임의경매개시결정의 순서를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당액 확정 여부. 학산새마을금고의 경매 청구액은 139,155,130원이나, 예상배당에는 채권최고액 157,300,000원이 반영됐습니다. 실제 채권계산서와 배당순위에 따라 변동할 수 있습니다.
• 유찰 가능성. 단지의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 신건에서 무리하게 가격을 맞추기보다 1회 유찰 136,000,000원, 2회 유찰 108,800,000원 시나리오를 비교해 볼 수 있습니다.
• 내부 미확인 위험. 감정평가 당시 내부확인이 어려웠습니다. 외부관찰과 건축물현황도만으로 실제 수리비 또는 시설 하자를 확정할 수 없으므로 현장조사와 관리상태 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납. 공동주택의 미납 공용부분 관리비 등은 낙찰 후 부담 문제로 이어질 수 있습니다. 관리사무소를 통해 체납액과 항목을 확인해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 신건 가격은 보류”

이 사건은 등기부상 말소기준이 명확한 아파트 경매입니다. 2021년 11월 9일 학산새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최유림의 전입일 역시 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 관계에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 실제 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 감정 당시 내부를 확인하지 못한 점은 명도·수리 비용의 불확실성을 남깁니다.

가격은 보다 명확합니다. 신건 최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 159,666,666원과 최신 거래 157,000,000원을 모두 웃돕니다. 현재 최저가 기준 실질취득액 역시 예상 인수액을 더해도 170,000,000원이므로, 가격 메리트가 확인된 상태는 아닙니다. 같은 층의 최신 실거래가 157,000,000원이라는 점도 신건 입찰에 신중해야 하는 근거입니다.

결론은 “권리구조는 비교적 양호하지만 신건 가격은 매력 부족”입니다. 현재 가격만으로는 적극적으로 응찰할 이유가 약하며, 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 살피면서 임차인·점유관계와 내부 상태를 먼저 확인하는 접근이 합리적입니다. 권리상 인수액 0원과 투자수익이 보장된다는 뜻은 전혀 다릅니다.