창원지방법원 2026타경10228. 통영시 문화동 255, 도로명주소 서문1길 14에 위치한 주택 및 토지 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가서상 건물은 경량철골조 강판지붕 단층으로 실제 주택으로 이용 중입니다. 토지는 대지 175.0㎡이고, 주변에는 단독·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
권리의 출발점은 2004년 설정된 멍게수하식수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이며, 경매 신청채권액은 50,383,364원입니다. 종전에 문화동새마을금고 명의로 설정된 두 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 문제 되는 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이고, 뒤따르는 임의경매개시결정 역시 소멸 예정입니다.
그러나 등기상 권리가 말소되는 것과 점유 관계가 완전히 정리되는 것은 별개의 문제입니다. 백동욱의 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위는 명확하지 않습니다. 매수인에게 금전채무가 승계되지 않는다는 예상과 별개로, 인도와 명도에 필요한 현장 확인을 반드시 거쳐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10228 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 창원지방법원 통영지원 등기계 |
| 소재지 | 경상남도 통영시 문화동 255 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 서문1길 14 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골조 강판지붕 단층 · 외벽 사이딩 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 175.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정둘보 (2023.11.03. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 117,483,400원 |
| 최저매각가 | 117,483,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 멍게수하식수산업협동조합 |
| 청구금액 | 50,383,364원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 포함 · 일부 철구조물 제외 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 말소기준
권리 흐름의 핵심은 을구 3번 근저당권입니다. 2004.09.02. 설정된 멍게수하식수산업협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 토지 문화동 255와 공동담보로 설정돼 있습니다.
그보다 먼저 2003.12.23. 문화동새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 각 28,000,000원의 두 근저당권은 2004.09.08. 이미 등기 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당권을 살아 있는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.
2023년에는 백동진에서 정둘보로 협의분할 상속에 따른 소유권이전이 이뤄졌고, 이후 근저당권의 채무자도 정둘보로 변경됐습니다. 2026.03.20. 멍게수하식수산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 조사 대상 점유자는 백동욱 1명입니다. 전입신고일은 2008.03.07.로, 말소기준인 2004.09.02.보다 늦습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백동욱 점유 부분 미상 |
2008.03.07 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
인수 0원 예상 점유관계 추가 확인 |
전입일 기준으로 보면 백동욱은 말소기준권리보다 후순위이므로, 현재 확인된 사정에서는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자로 판단됩니다. 보증금이 존재하더라도 그 사실만으로 매수인이 보증금을 인수하는 것은 아닙니다.
하지만 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 배당 순위와 점유 종료 절차를 확정할 수는 없으며, 명도에 필요한 비용과 기간도 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 싸다는 근거는 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 117,483,400원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.
그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 117,483,400원이 지역 시세보다 저렴하다거나 적정 가격에 비해 할인됐다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 없지만 시세 판단은 별개
현재 회차와 유찰을 가정한 매각가격은 다음과 같습니다. 세 시나리오 모두 배당모형상 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당이 충족되는 것과 낙찰가격에 투자 메리트가 있다는 것은 전혀 다른 판단입니다.
| 매각 회차 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 117,483,400원 | 0원 | 50,038,632원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 93,986,720원 | 0원 | 26,894,959원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 75,189,376원 | 0원 | 8,435,967원 | 0원 |
유찰 시나리오는 현재 매각가 대비 80%, 64%를 가정한 계산입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 소유자 잔여액과 채권자 미배당액은 추정 집행비용을 반영한 배당모형의 결과이며, 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 117,483,400원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,444,768원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 멍게수하식수산업협동조합 |
65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 50,038,632원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원 |
현재 매각가를 기준으로 추정 집행비용 2,444,768원을 제외한 뒤, 멍게수하식수산업협동조합 근저당권에 65,000,000원을 배당하고, 소유자에게 50,038,632원이 남는 모형입니다.
여기서 구별해야 할 숫자가 있습니다. 신청채권액은 50,383,364원이고, 근저당권의 채권최고액은 65,000,000원입니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 것이므로, 실제 채권 원리금 및 확정된 배당액이 반드시 65,000,000원이라는 의미는 아닙니다.
집행비용은 약 2.1%를 적용한 추정액입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 여부, 실제 채권잔액 등은 별도로 확정되지 않았습니다. 실제 배당에서는 소유자 잔여액과 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 매각 범위 — 제시외 건물과 철구조물 주의
이 사건은 일괄매각으로 진행됩니다. 다만 매각물건명세서에는 포함 시설과 제외 시설을 구분하는 중요한 조건이 있습니다.
| 구분 | 대상 | 처리 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 감정서상 ㉠ | 매각 포함 |
| 제시외 철구조물 | 목록 1 | 매각 제외 |
| 물탱크 | 목록 2 | 건물에 포함 평가 |
| 태양광 설비 | 목록 2 | 건물에 포함 평가 |
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 통영문화원 북서측 인근에 위치합니다. 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 면적은 175.0㎡입니다. 완경사·부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 진입 조건을 확인해야 합니다.
- 건축 및 이용. 경량철골조 강판지붕 단층 주택으로 외벽 사이딩, 샷시창호, 급배수·위생설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역 및 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 323,500원/㎡입니다. 이는 공시지가 자료일 뿐 실제 거래가나 전체 부동산 시세를 의미하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 매각 포함·제외 제시외 시설은 별도 검토해야 합니다.
- 환금성. 유사 주택 실거래 표본과 최신 거래가격이 확인되지 않아 객관적인 매도 가능가격이나 환금성 수준을 확정하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 아파트와 달리 건물 상태뿐 아니라 토지 형상, 도로접면, 지역 규제, 부속 시설의 권리관계가 가치에 직접 영향을 미칠 수 있습니다. 단순히 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다 대지와 건물의 실제 이용가치를 각각 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 실거래 비교. 문화동 인근 유사한 토지 면적·건물 구조·노후도를 가진 주택의 거래사례를 조사하고 최저매각가 117,483,400원과 비교합니다.
- 점유자 백동욱. 실제 거주 여부와 점유 부분, 임대차계약 유무, 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다.
- 등기 원본. 을구 3번 근저당권의 말소기준 지위와 공동담보 관계, 새마을금고 근저당권의 말소 상태를 재확인합니다.
- 제시외 시설. 감정서상 ㉠ 제시외 건물 포함 여부와 목록 1 철구조물의 매각 제외 범위를 도면·현장에서 대조합니다.
- 설비 확인. 건물에 포함 평가된 물탱크와 태양광 설비의 현존 여부, 작동 상태 및 유지관리 조건을 점검합니다.
- 접도·토지 규제. 세로한면(불) 도로접면의 실제 진입 가능성, 이용 제한과 역사문화환경보존지역 관련 규제를 확인합니다.
- 건물 상태. 경량철골조 단층 주택의 지붕·외벽·급배수설비 상태와 필요한 수선비용을 별도 조사합니다.
- 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 미납 공과금, 명도 및 수선비용을 감안한 총취득비용을 검토합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기사항을 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격 검증은 필수”
이 사건의 장점은 등기상 권리 구조가 비교적 단순하다는 것입니다. 2004년 멍게수하식수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이전 새마을금고 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 조사된 점유자 백동욱도 말소기준 이후 전입으로, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 정리가 곧 투자 적합성을 뜻하지는 않습니다. 보증금 미상의 점유자, 매각 제외 철구조물, 경량철골조 주택의 상태, 그리고 확인되지 않은 비교 실거래가격이 남아 있습니다. 특히 신건 최저가 117,483,400원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 없으므로, 단순히 권리상 인수가 없다는 이유로 입찰을 서두를 상황은 아닙니다.
결론은 권리 구조 양호, 가격 판단 보류입니다. 점유관계와 제시외 시설의 범위를 확인하고 유사 부동산 거래가격을 확보한 뒤, 실제 취득비용과 예상 처분가치를 비교하는 것이 타당합니다.
