창원지방법원 2026타경10236. 경상남도 고성군 고성읍 동외리 231-11에 있는 주택 및 토지 관련 경매입니다. 사건상 물건 표기는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가 이용상태는 단독주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조이고, 토지 전체 면적은 180.0㎡입니다. 다만 이 물건에서 가장 중요한 것은 주택의 외관이나 최저가가 아니라 경매로 취득하는 권리의 범위입니다.
등기상 현재 소유지분은 이복형 4분의 3, 이만형 4분의 1입니다. 이만형의 지분에 대해 와이앤케이파트너스대부 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 이 사건은 단독으로 주택 전체를 확보하는 일반적인 경매와 다릅니다. 매수인은 취득 지분의 범위 내에서 공유관계에 들어가며, 이후 이용·관리·처분 문제에서 다른 공유자와의 협의 또는 별도 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
또 하나의 핵심은 2010.08.12. 전입한 장문정입니다. 말소기준권리인 고성농업협동조합 근저당 설정일은 2010.12.29.입니다. 전입일이 앞서므로 대항력 검토가 필수이지만, 보증금·확정일자·실제 임대차 및 점유관계가 확인되지 않았습니다. 전입 선행 사실만으로 대항력이 확정된다고 단정할 수는 없으나, 매수인 인수 가능성은 반드시 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 동외리 231-11 도로명주소: 경상남도 고성군 중앙로 67-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 공유지분 매각 |
| 건물 현황 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 급배수시설·위생설비·난방설비 |
| 토지 현황 | 전체 면적 180.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 이만형 1/4 · 이복형 3/4 |
| 경매 대상 | 이만형 공유지분 1/4 · 건물·토지 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건 확인 필요 |
| 감정가 | 55,064,500원 |
| 최저매각가 | 55,064,500원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 신청채권자 | 와이앤케이파트너스대부 주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 1,955,500원 |
| 말소기준권리 | 2010.12.29. 고성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 34,000,000원 |
| 공유자 우선매수권 | 행사 가능 · 1회 한정 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 점유는 별개
말소기준은 2010.12.29. 설정된 고성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 34,000,000원이고, 토지 동외리 231-11이 공동담보로 기재되어 있습니다. 기존 경남은행 근저당권 2건은 2010.08.18. 이미 말소됐습니다.
2026.02.10. 설정된 이만형 지분 가압류 13,102,290원과 2026.03.10. 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 후순위 권리 소멸과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 다른 문제입니다.
임차인·점유관계 — 선순위 전입자 확인이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 점유 관련 인원은 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장문정 | 2010.08.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| JIN JIONGTAI | 2019.05.05. | 미상 | 없음* | 미상 | 원칙상 없음* |
* JIN JIONGTAI는 확인된 전입일이 말소기준보다 늦다는 전제의 판단입니다. 별도 권원이나 점유관계가 확인되면 재검토가 필요합니다. 장문정은 전입일만 선행할 뿐 보증금·실제 점유·임대차관계가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
적법한 임대차와 점유 등 대항요건이 확인된다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 보증금 자체가 미상이므로 현재 인수금액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부 및 확정일자도 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 시세보다 싼지 아직 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 55,064,500원입니다. 하지만 이 금액은 일반적인 단독주택 전체 소유권을 취득하는 가격으로 이해하면 안 됩니다. 공유지분 매각이라는 조건과 선순위 점유자의 권리 미확정 상태를 함께 고려해야 합니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 토지 공시지가 461,700원/㎡ 역시 주택·토지 공유지분의 실제 시장가치를 직접 대체하지는 못합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 55,064,500원 | 0원 | 공유지분·선순위 점유 위험 미해소 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 44,051,600원 | 6,199,119원 | 인수액 확인 전 가격 메리트 판단 불가 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 35,241,280원 | 14,850,853원 | 미배당 증가 · 선순위 점유 검토 필수 |
위 회차별 금액과 채권자 미배당은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 선순위 전입자의 보증금과 실제 인수액은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,064,500원 가정)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 정리한 것입니다. 선순위 임차보증금 및 기타 우선배당 요소가 확인되지 않았으므로 실제 법원 배당표나 확정적인 인수금액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,391,161원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 2. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 13,102,290원 | 13,102,290원 |
| 3. 경매개시결정 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 1,955,500원 | 1,955,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,615,549원 |
집행비용 1,391,161원은 추정치입니다. 고성농업협동조합 34,000,000원은 실제 확정 채무액이 아니라 채권최고액 기준입니다. 선순위 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 고성군 고성읍 동외리 소재 고성체육관 남서측 인근입니다. 주위는 도로변 상가와 후면부 주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 전체 토지면적 180.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 461,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 수선·증축·개발 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 제시외 건물 가격은 지분 비율로 산정됐습니다. 별도로 일반건축물대장상 블럭조 창고 6.6㎡와 블럭조 주택 18.48㎡가 확인되지만 실제 소재 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택 전체의 단독 소유권이 아니라 공유지분을 취득하므로 일반 주택 매매보다 처분 상대방과 활용 방법이 제한될 수 있습니다. 적정한 공유지분 거래가격 역시 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이만형의 4분의 1 지분이 매각대상입니다. 건물 및 토지 각 매각목록의 지분과 제시외 건물의 포함 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 장문정의 임대차 확인. 2010.08.12. 전입 당시의 임대차계약·보증금·점유개시일·실제 거주 및 확정일자 등을 확인하고, 말소기준보다 앞서는 대항력이 성립하는지 검토해야 합니다.
- JIN JIONGTAI 점유관계 확인. 2019.05.05. 전입 경위와 현재 점유 여부, 계약당사자 및 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 인수금액 재산정. 선순위 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 남는다면 매수인 인수 가능성을 반영해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 다른 공유자의 우선매수 의사와 행사 가능성, 행사 횟수 제한 및 법원 적용사항을 확인해야 합니다.
- 공유물 관리·처분. 취득 후 전체 주택의 사용·수익·관리 방법, 다른 공유자와의 협의 가능성, 공유물분할청구의 비용과 불확실성을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 실재 여부. 일반건축물대장상 창고 6.6㎡와 주택 18.48㎡의 실제 소재 여부, 감정서상 제시외 건물과의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권 중복 여부. 와이앤케이파트너스대부 주식회사의 가압류 청구액 13,102,290원과 경매신청 청구액 1,955,500원이 별개 채권인지 검토해야 합니다.
- 입찰 전 현장 확인. 실제 건물 이용상태, 출입·접근, 거주자, 수선 상태, 관리비 및 세금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록을 다시 확인하고, 매각기일 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 취득하는 권리”
이 사건에서 가장 중요한 사실은 55,064,500원에 주택 전체를 사는 것이 아니라 이만형의 공유지분을 취득한다는 점입니다. 나머지 지분을 가진 공유자에게 우선매수권이 있고, 2010년 말소기준권리보다 먼저 전입한 장문정의 대항력과 보증금도 확인되지 않았습니다.
기존 근저당과 후순위 가압류의 말소 구조 자체는 파악할 수 있지만, 그것만으로 매수인 인수액이 0원이라고 판단할 수 없습니다. 선순위 점유자가 실제 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금이 실질취득비용에 추가될 수 있습니다. 또한 공유지분의 활용·처분 제약과 우선매수권은 유찰만으로 사라지는 문제가 아닙니다.
결론은 권리·가격 모두 확인 전 보류입니다. 선순위 점유관계와 공유지분의 구체적 범위, 우선매수권 및 제시외 건물 현황을 해소하기 전에는 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 입찰하기 어렵습니다. 이 물건은 일반적인 실거주 목적의 주택 경매보다 공유지분과 임차권 법률관계를 정밀하게 분석해야 하는 고위험 사건에 가깝습니다.
