창원지방법원 2026타경10244. 거제시 사등면 청곡리 57-1에 있는 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 550.6㎡, 감정가는 370,561,600원. 현재 유찰되지 않은 신건으로 감정가가 그대로 최저매각가입니다. 신청채권자는 사등농업협동조합이고 청구금액은 187,089,908원입니다.
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 설정된 사등농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 추가된 같은 금융기관의 근저당과 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 계산에서도 채권의 미배당액은 0원입니다.
하지만 권리의 소멸 여부와 물건의 이용·매각 가능성은 별개의 문제입니다. 건물은 공부상 제2종근린생활시설이나 실제로는 주택으로 사용되는 것으로 조사됐으며, 내부 확인은 이루어지지 않았습니다. 여기에 토지의 역사문화환경보존지역 등 규제와 매각 후 환금성까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 청곡리 57-1 도로명주소: 경상남도 거제시 사등면 청곡2길 1 |
| 사건상 물건분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 공부상 건물 용도 | 제2종근린생활시설 |
| 현황 이용상태 | 주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사 · 내부 확인 미실시 |
| 토지 | 550.6㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 기호 2-1: 철근콘크리트조 및 경량철골구조 슬라브지붕 2층 기호 2-2: 경량철골구조 슬라브지붕 단층 |
| 건물 사용승인 | 기호 2-1: 2006.06.11 · 기호 2-2: 2015.11.27 |
| 증축 사항 | 2015.11.27 · 1층 일부 18.36㎡ · 경량철골구조 |
| 소유자 | 이은성 (기존 명의 이원자에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 370,561,600원 / 370,561,600원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 사등농업협동조합 / 187,089,908원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.02.13 설정된 을구 3번 사등농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 170,000,000원이며, 같은 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 그 이전인 2003년에 설정된 60,000,000원 근저당은 2015.02.10 이미 말소돼 현재 존속하는 선순위 담보권이 아닙니다.
말소기준 이후 설정된 을구 4번 근저당권(42,000,000원), 갑구 2번 경남신용보증재단 가압류(16,000,000원), 그리고 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 확인된 이들 후순위 권리를 매수인이 별도로 변제해야 하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유 관계 — 인수 0원 판단의 확인 조건
신고·확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인 부재 등의 사유로 건물 내부와 실제 이용상황을 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차인이 없다는 사실을 건물 전체가 비어 있거나 대항력 있는 점유자가 절대 없다는 의미로 받아들이면 안 됩니다.
② 가격 검증 — 감정가 3.71억을 시세로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 370,561,600원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없기 때문에 감정평가금액에서 가격이 낮아지지 않은 상태입니다. 하지만 이 금액이 실제 거래시장에서 적정한지 판단하려면 청곡리 인근의 토지·건물 거래사례와 해당 건물의 법적 용도, 이용상태를 함께 비교해야 합니다.
이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래가격과 최근 12개월 거래수준은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 현황은 주택인데 공부상 근린생활시설인 점을 고려하면, 일반 아파트나 주택의 평균 거래가격을 그대로 대입하는 비교도 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 370,561,600원 | 0원 | 136,573,738원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 296,449,280원 | 0원 | 63,498,990원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 237,159,424원 | 0원 | 5,039,192원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가격을 적용한 가정입니다. 미래 매각조건이나 실제 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권배당 계산값이며 매수인의 인수액과 동일한 개념은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,561,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,987,862원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 사등농업협동조합 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 사등농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 136,573,738원 |
| 합계 | — | 370,561,600원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,987,862원을 공제한 뒤 사등농업협동조합의 근저당권 채권최고액 합계 212,000,000원과 경남신용보증재단의 가압류 청구액 16,000,000원을 모두 배당하는 계산입니다. 이후 소유자에게 136,573,738원이 남습니다.
다만 신청채권자의 경매 청구금액은 187,089,908원이고, 위 배당표는 각 근저당의 채권최고액을 채권액으로 가정한 추정입니다. 실제 피담보채권액과 확정 배당액은 다를 수 있으며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용현황 기준)
- 입지. 거제시 사등면 청곡리 소재 청곡마을회관 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량진입이 가능하고 인근에 14번국도가 지나며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지 규모·형상. 토지면적은 550.6㎡로 지목은 대이며, 지형은 평지, 형상은 사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 준보전산지에도 저촉됩니다.
- 문화유산 관련 제한. 문화재 보호구역으로부터 300m 이내의 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 향후 증축, 개축, 용도변경 등의 계획이 있다면 관련 허가·심의 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 212,300원/㎡입니다. 공시지가만으로 해당 부동산 전체의 시장가격을 판단할 수는 없습니다.
- 건물 구조. 기호 2-1은 철근콘크리트조 및 경량철골구조의 2층 건물, 기호 2-2는 경량철골구조 단층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물 현황. 외벽은 목재 마감 또는 판넬 잇기 등으로 기재돼 있으며, 내부구조와 실제 이용상황은 확인되지 않았습니다. 현황 주택 이용은 탐문조사 결과입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ, ㄴ 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 조경수, 자생 입목, 조경석 등은 토지에 포함해 평가됐습니다. 각 시설물의 위치와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 단지형 공동주택이 아니라 토지와 개별 건물의 특성이 중요한 물건입니다. 실제 이용 용도와 공부상 용도가 다르다는 점은 향후 매수 수요와 금융 이용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 비교거래 확인 전에는 원활한 재매각을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건축물대장과 현황 대조. 공부상 제2종근린생활시설, 실제 주택 이용, 2015.11.27 증축된 18.36㎡ 부분을 함께 확인하세요. 증축 및 용도변경의 허가·신고 사항이 중요합니다.
- 점유·임대차 조사. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 전입 및 확정일자, 보증금 유무를 현장과 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ, ㄴ 건물의 실제 위치, 구조, 면적, 매각 포함 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역뿐 아니라 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 및 준보전산지 저촉사항을 확인해야 합니다. 향후 건축행위나 용도변경 계획이 있다면 사전 검토가 필요합니다.
- 시세 비교. 청곡리와 인근 지역의 최근 12개월 거래, 최신 거래사례, 토지면적과 건물의 용도가 유사한 사례를 비교하세요. 감정가만으로 적정 매수가격을 결정하면 위험합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 296,449,280원, 2회 유찰 시 237,159,424원이지만 할인율 자체가 투자수익을 보장하지는 않습니다. 실제 시세와 필요한 보수·정비비용을 함께 반영하세요.
- 명도와 사용 가능성. 실제 이용자가 확인되면 인도 협의 및 명도 비용을 검토하세요. 주거 사용의 적법성에 따라 취득 후 이용 계획도 달라질 수 있습니다.
- 배당계산의 한계. 채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 최우선변제채권 등의 존재 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 전에 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “등기는 비교적 단순하지만, 물건과 가격은 아직 확인이 필요하다”
이 사건에서 확인되는 등기 권리 구조는 비교적 명료합니다. 사등농업협동조합의 2015.02.13 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 채권 미배당액과 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 공부상 제2종근린생활시설과 현황 주택의 차이, 18.36㎡ 증축, 토지이용규제, 확인되지 않은 임대관계를 함께 살펴봐야 합니다. 특히 최근 실거래가격으로 적정 시세를 검증하지 못한 상황에서 감정가와 동일한 최저가 370,561,600원을 저렴하다고 평가할 이유는 없습니다.
따라서 종합 판단은 권리상 소멸 구조는 긍정적이나, 신건 가격과 이용 적법성은 검증 전까지 보류입니다. 실제 점유관계, 건축물대장, 용도변경 가능 여부와 비교거래가격을 확인한 뒤 매수 가능한 금액을 판단하는 것이 적절합니다. 이 물건은 최저가만 보는 경매가 아니라, 무엇을 적법하게 사용할 수 있고 얼마에 다시 거래할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
