창원지방법원 2026타경10332. 경상남도 거제시 아주동 1451, 도로명주소 배골길 8-4에 있는 건물과 토지가 경매 대상입니다. 경매상 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가서에는 시멘트 벽돌조 2층 건물이며 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지면적은 170.0㎡이고, 소유자는 옥용욱입니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2012년 9월 21일 설정된 거제축산업협동조합의 근저당권 66,000,000원이 말소기준이고, 같은 조합의 후순위 근저당권 180,000,000원과 가압류 등이 뒤따릅니다. 경매가 진행되면 이들 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 인수권리가 없다는 사실과, 실제로 수리하거나 명도하고 다시 팔기 쉬운 물건이라는 사실은 전혀 다릅니다.
특히 현장평가에는 차량 접근 불가능과 2층 일부 누수가 명시되어 있습니다. 매각에는 제시외 건물도 포함되고 2층 증축 이력이 있어, 건물 상태와 실제 이용 현황을 세밀하게 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1451 도로명주소: 경상남도 거제시 배골길 8-4 |
| 물건분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 · 2층 증축 부분은 아스팔트슁글지붕 |
| 토지 | 170.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 옥용욱 (단독소유) |
| 감정가 | 197,434,410원 |
| 최저매각가 | 197,434,410원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 거제축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠㉡) 포함 |
| 점유관계 | 김연수 · 전부 점유 · 2018.09.11 전입신고 |
| 특이사항 | 차량 접근 불가능 · 2층 일부 누수 · 임차보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
핵심은 2012.09.21 설정된 을구 6번 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고, 같은 날짜에 이전 장승포농업협동조합 근저당권들이 말소되었습니다. 기존에 설정되었던 반숙영 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.
그 이후 설정된 거제축산업협동조합의 을구 7번 근저당권(180,000,000원), 지평농업협동조합 가압류(3,996,723원), 거제축산업협동조합 가압류(39,186,336원)는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022년의 기존 경매개시결정은 2024년 취하로 말소되었으며, 현재 경매는 2026년 4월 2일 개시된 사건입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상은 확인 필요
현재 확인되는 실제 임차인은 김연수 1명입니다. 전부를 점유하며 2018년 9월 11일 전입신고를 했고, 2026년 4월 20일 배당요구 관련 문건을 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당금이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연수 전부 |
전입 2018.09.11 배당요구 2026.04.20 |
미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
예상 0원 확인된 권리 기준 |
임차인의 전입일은 말소기준일인 2012.09.21보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계에서는 선순위 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 판단되지 않습니다. 반면 배당요구를 했다는 사실만으로 임차인의 보증금이 얼마인지, 얼마를 배당받을 수 있는지까지 알 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,434,410원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,564,082원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 거제축산업협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 거제축산업협동조합 | 180,000,000원 | 127,870,328원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 지평농업협동조합 | 3,996,723원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 거제축산업협동조합 | 39,186,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 289,183,059원 | 193,870,328원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 추정했습니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 예상배당이며, 실제 피담보채무와 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,564,082원을 제외한 193,870,328원이 채권자에게 배당됩니다. 첫 번째 근저당권에는 66,000,000원이 전액 배당되지만, 두 번째 근저당권에는 127,870,328원만 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.
채권자 총액은 289,183,059원인 반면 예상배당은 193,870,328원으로, 미배당액은 95,312,731원입니다. 신청채권자의 청구액도 246,000,000원으로 매각가를 웃돌지만, 미배당 채무와 매수인 인수액은 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 197,434,410원 | 193,870,328원 | 95,312,731원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 157,947,528원 | 154,936,263원 | 134,246,796원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 126,358,022원 | 123,789,010원 | 165,394,049원 | 0원 |
현재 확인된 권리관계에서는 1회 또는 2회 유찰되더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 낙찰가격이 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 매수인이 추가 지급해야 할 금액이 아닙니다.
다만 유찰 후 가격이 157,947,528원이나 126,358,022원으로 낮아진다고 해서 곧바로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 차량 접근 문제와 누수에 따른 비용 및 환금성 영향을 아직 평가하지 못했기 때문입니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 권리보다 현장이 중요하다
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 경매상 분류와 실제 감정 이용상태를 구분하여 보아야 하며, 건축물대장상의 용도 및 증축 현황을 확인해야 합니다.
- 입지. 경상남도 거제시 아주동 내곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 차량 접근. 감정평가서에는 차량 접근이 불가능하다고 기재되어 있습니다. 보행 진입로, 차량 주차 가능 위치, 자재 반입 방법과 실제 통행권 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 시멘트 벽돌조 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트 및 벽돌 붙임 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 2층 증축. 건물은 1997.11.24 사용승인 후 1998.01.14 증축된 이력이 있고, 해당 2층 부분은 아스팔트슁글지붕입니다. 증축 부분의 실제 구조·시공 상태·도면 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 누수. 감정평가에서 2층 일부 누수가 조사되었습니다. 지붕과 외벽 방수 상태, 내부 마감 손상, 구조부 영향 및 수리 범위를 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 170.0㎡이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 도로 이용조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 333,500원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 누수나 증축부의 물리적 상태까지 보증한다는 뜻은 아닙니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각되며 감정서상 제시외 건물 ㉠㉡도 포함됩니다. 실제 위치·경계·사용 상태를 감정평가서 및 현장과 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 6번 2012.09.21 거제축산업협동조합 근저당권을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 김연수의 전입은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약 및 배당요구 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 명도 비용. 실제 임차인 1명이 전부를 점유하고 있어 인도 협의·인도명령 가능 여부와 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 차량 진입 실사. 차량 접근 불가 원인, 보행로 폭과 상태, 인접 토지와의 통행관계를 확인해야 합니다. 현황 통로의 법적 이용 가능 여부도 중요합니다.
- 누수 원인 조사. 2층의 아스팔트슁글지붕과 증축 접합부 등을 중심으로 누수 원인, 방수 및 구조 보수 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 감정서상 ㉠㉡ 부분의 구조·위치·면적·사용 상태를 실제 감정도면과 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 아주동의 유사 단독주택 및 토지 거래를 비교하고 차량 접근 불가·건물 노후·누수 등을 반영한 적정 입찰가를 별도로 산정해야 합니다.
- 예상배당 변동. 집행비용, 당해세, 임차인 관련 배당 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 입찰 원본 확인. 매각기일 2026.10.26에 앞서 사건 진행 상태, 최저매각가격, 입찰보증금, 매각물건명세서 및 현황조사서 최신본을 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리인수는 0원, 투자성은 보류
맺으며 — “권리가 깨끗해도, 물건이 좋은 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 등기상 채무를 얼마나 떠안느냐가 아닙니다. 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하므로, 현재 확인된 권리 기준 인수액은 0원입니다. 채권자의 예상 미배당액이 95,312,731원에 달하더라도 매수인이 그 금액을 대신 갚는 구조는 아닙니다.
그러나 차량 접근이 불가능한 단독주택 이용 건물에 2층 일부 누수가 있고, 실제 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 매각에 포함되는 제시외 건물과 증축부까지 검토해야 하므로 단순히 최저가만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다.
현재 최저가 197,434,410원이 적정한지 판단하려면 최근 실거래 비교, 현장 접근성, 건물 보수 범위, 임대차 서류가 먼저 확인되어야 합니다. 1회 또는 2회 유찰되어 가격이 내려가더라도 이 문제들이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
결론은 권리인수 부담은 낮지만, 가격의 적정성과 환금성이 검증되지 않은 주의형 물건입니다. 입찰 여부는 권리분석의 단순함이 아니라 실제 이용가치와 보수비용을 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
