창원지방법원 2026타경10340. 경상남도 거제시 옥포동 이던플레이스 14층 1402호, 전용 84.676㎡ 아파트입니다. 2017년 7월 유영숙 씨가 거래가액 345,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 바로 말소기준권리입니다.
이후 2025년 국민은행의 가압류가 추가됐고, 2026년 4월에는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사가 채권자로 표시된 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 경매개시결정에는 양도 전 채권자가 국민은행으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 근저당권과 그 이후의 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 채권승계와 배당관계는 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
매수인이 우선 살펴야 할 부분은 두 가지입니다. 임대관계 및 실제 점유 여부와 207,000,000원이라는 신건 가격의 적정성입니다. 최근 시세로 제시된 210,000,000원은 오래된 거래를 기초로 하므로, 단순히 최저가가 이보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 542-8 이던플레이스 14층 1402호 도로명주소: 경상남도 거제시 옥포성안로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.676㎡ · 20층 건물 중 14층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지규모 / 사용승인 기준일 | 48세대 · 준공일 2017.06.23 |
| 소유자 | 유영숙 · 단독소유 (2017.07.17 소유권이전, 거래가액 345,000,000원) |
| 점유 / 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사 국민은행) |
| 청구금액 | 182,388,176원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.07.17 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 국민은행 가압류 103,744,949원도 매각으로 소멸합니다. 2019년 신한은행이 설정했던 채권최고액 660,000,000원의 근저당권은 2022.12.19 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 인수채무로 계산하지 않습니다.
또 하나 살펴볼 부분은 채권자 표시의 차이입니다. 근저당권과 가압류의 명의자는 국민은행이지만, 경매개시결정의 채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다. 경매개시결정에 채권양도 사실이 표시돼 있으므로 근저당채권 승계 및 배당채권자 관계를 최신 서류에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 조금 낮지만 안심하기 어렵다
이던플레이스의 전용 84㎡대 실거래 사례입니다. 확인된 거래는 총 5건이며, 전체 거래 평균은 227,400,000원입니다. 다만 과거 높은 가격에 거래된 사례가 포함돼 있어 이 평균을 현재의 적정 시세로 그대로 사용하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 84.68㎡ | 15층 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 84.68㎡ | 14층 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 84.68㎡ | 11층 | 239,000,000원 |
| 2022.04 | 84.68㎡ | 17층 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 83.58㎡ | 18층 | 228,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 227,400,000원 |
| 최근 기준값 | 84.68㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
과거 전체 평균 227,400,000원을 기준으로 하면 최저매각가 207,000,000원은 평균의 91.0%입니다. 하지만 이 수치만 보면 가격 메리트를 과대평가하기 쉽습니다. 최근 거래 기준값 210,000,000원과 비교하면 최저가는 98.6% 수준이며, 차액은 3,000,000원에 불과합니다.
더구나 가격 추세는 -9.4%로 나타납니다. 과거 255,000,000원까지 거래됐던 사례가 있으나, 가장 마지막으로 확인되는 거래는 2024년 5월의 210,000,000원입니다. 2026년 10월 기준으로는 최신 거래라고 하더라도 상당한 시차가 있습니다. 따라서 신건 가격이 최신 실거래보다 약간 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 240,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 가압류 · 국민은행 | 103,744,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 343,744,949원 | 203,302,000원 |
| 미배당 합계 | — | 140,442,949원 |
집행비용은 매각대금 기준 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권원금과 배당순위 및 채권승계 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 같은 금융기관에 관련된 채권이라도 채권원인이 중복되는지는 별도 확인이 필요합니다.
신건 매각가를 전제로 하면 매각대금 207,000,000원에서 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 국민은행 가압류에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권자들의 미배당 합계는 140,442,949원으로 추정됩니다. 다만 미배당이 발생한다는 사실이 낙찰자의 채무인수를 의미하지는 않습니다. 말소 대상 근저당권과 가압류는 배당액이 부족하더라도 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가
현재는 감정가 100%의 신건입니다. 유찰 시 감정가 대비 80%, 64%로 최저매각가가 조정되는 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 140,442,949원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 181,263,349원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 213,919,669원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원으로 낮아집니다. 권리 인수 추정액이 계속 0원이라면 낮아진 최저가는 가격 안전마진을 확보하는 데 도움이 될 수 있습니다. 다만 위 금액은 유찰 시의 계산 시나리오로, 실제 낙찰가격이나 다음 매각기일을 보장하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포초등학교 동측 인근에 있으며, 주변에는 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 교통상황은 보통입니다. 동측으로 약 20m 폭의 도로에 접해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 14층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이며 중로1류 도로에 접합니다. 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가 기준값은 1,529,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 48세대의 소규모 단지입니다. 확인된 실거래도 5건으로 많지 않고 마지막 거래 이후 공백이 길어, 일반적인 대단지 아파트보다 매도 시점과 적정 매도가격의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 시장 흐름. 거래가격이 과거 255,000,000원에서 마지막 확인 거래 210,000,000원 수준으로 낮아진 사례가 있으며, 집계된 가격 추세 역시 -9.4%입니다. 따라서 과거 고가 거래를 현재의 매도가격으로 기대해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상이므로 전입세대열람과 현황조사, 매각물건명세서 등을 통해 임차인 또는 기타 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재점검. 현재 확인된 임차인은 없지만 대항력 있는 점유자가 추가로 확인된다면 보증금 인수 가능성과 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 채권양도 및 배당관계 확인. 국민은행 근저당·가압류와 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 경매신청 관계를 대조하고, 채권 중복계산 여부와 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 보강. 현재 확인되는 마지막 거래는 2024.05입니다. 입찰에 앞서 2026년 기준 인근 유사 아파트의 실거래 및 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 안전마진 확보. 신건 최저가와 최근 거래 기준값 사이의 차이는 3,000,000원에 불과합니다. 취득 관련 비용, 매각비용, 명도비용 및 보유비용까지 고려해 입찰 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원을 기준으로 주변 시세와 예상 현금 소요액을 다시 비교해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 아파트 공용부분 체납관리비는 매수인에게 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실제 매각공고 및 입찰보증금 조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매입가격
이던플레이스 1402호는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 선순위 임차권 확인을 마쳐야 권리분석을 최종적으로 확정할 수 있습니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 감정가 207,000,000원은 마지막 확인 거래 210,000,000원의 98.6%에 해당하지만, 거래가격은 -9.4% 하락 추세로 집계돼 있고 비교 거래도 오래됐습니다. 48세대 소규모 단지라는 점까지 감안하면 신건 가격에서 충분한 환금성과 가격 메리트가 확보됐다고 보기 어렵습니다.
결론은 권리 조건부 양호, 신건 가격은 보수적 접근입니다. 점유관계와 채권승계를 확인한 뒤, 신규 실거래를 확보하거나 유찰을 통해 가격 안전마진이 커질 때 재검토하는 편이 합리적입니다. 현재 가격만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
