창원지방법원 2026타경10355. 경남 거제시 능포동 433-33에 있는 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있으나, 감정평가서에 기재된 실제 이용상태는 1층부터 4층까지 단독주택입니다. 따라서 일반적인 아파트나 구분등기된 공동주택처럼 접근해서는 안 됩니다. 토지면적은 171.0㎡이며, 4층 철근콘크리트 건물로 조사되어 있습니다.

소유자는 주문창입니다. 2016년 소유권보존등기와 함께 창원신용협동조합의 채권최고액 526,500,000원 근저당권이 설정되었고, 이후 압류와 말소를 거쳐 2026년 4월 1일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자의 청구금액은 431,640,639원입니다. 등기상 권리 흐름 자체는 비교적 단순하지만, 이 물건의 검토 핵심은 현재 점유자, 임대관계, 건물 이용형태, 제외 시설물에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대관계는 확인

말소기준권리는 2016년 9월 23일 접수된 창원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 526,500,000원이고, 채무자는 주문창입니다. 등기에는 능포동 433-33 토지와의 공동담보 관계도 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2020년 국민건강보험공단 압류는 같은 해 8월 7일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 후순위 압류로 볼 수 없습니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 다만 이 결과는 확인된 등기권리와 배당 산정에 관한 것으로, 점유자와 임차인의 별도 대항력 문제까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.

② 가격 분석 — 신건 500,998,800원, 싸다고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 500,998,800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 산정 실질취득금액 역시 500,998,800원입니다. 단, 이는 취득세·명도비용·시설 관련 비용 등을 포함하지 않은 금액입니다.

이 건물은 4층 규모로 단독주택 이용 상태이며, 토지와 제시외 건물을 함께 매수하는 구조입니다. 따라서 동일 면적 아파트의 거래가나 주변 토지의 단순 단가만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 유사한 토지 규모·건물 구조·실제 이용상태를 가진 부동산의 실거래 비교가 필요합니다. 현 단계에서는 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

감정가 500,998,800원을 기준으로 현재 회차와 향후 유찰 가정 회차를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 1·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며, 실제 후속 매각기일이나 최저매각가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

가격이 낮아질수록 근저당권자에게 돌아가는 배당액이 줄고, 채권최고액 기준 미배당 추정액은 커집니다. 현재 신건에서는 신청채권자의 청구액 431,640,639원을 충족하는 것으로 산정되지만, 1회 또는 2회 유찰 가정에서는 해당 청구액을 충족하지 못하는 계산입니다.

중요한 구분이 있습니다. 이 표의 미배당액은 실제 채무잔액이 아니라 근저당 채권최고액 526,500,000원을 기준으로 계산한 차액입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다. 또한 유찰 가정에서 매수인 인수액이 0원으로 표시되는 것은 동일한 권리관계가 유지된다는 계산상 전제이며, 향후 확인되는 임차인 권리까지 배제하는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 500,998,800원 가정)

최저가 500,998,800원에 낙찰된다는 전제하에 집행비용 추정 7,409,988원을 먼저 제외하면, 나머지 493,588,812원이 창원신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 채권최고액 기준으로 32,911,188원의 미배당이 발생합니다.

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위에 따라 달라지며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권최고액과 예상배당액의 차액으로서 실제 채무잔액 또는 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 능포동 소재 능포초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 기존 주택지대로, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 물건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 토지는 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 면적 171.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 형상 정방형, 지형 완경사입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 공시지가는 418,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 외벽은 외장석재·스톤코트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 장판지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 실제 이용. 감정평가상 1층부터 4층까지 단독주택으로 이용 중입니다. 각 층의 실제 점유 형태와 내부 구획, 독립된 임대 공간 존재 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 능포초등학교 및 능포초등학교병설유치원 상대보호구역에 해당합니다. 향후 용도변경·증축 등은 해당 규제와 건축 관련 기준의 검토가 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 이는 누수·구조적 하자·설비 노후 등을 확인했다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 일반적인 규격화 아파트와 달리 토지, 4층 건물, 실제 단독주택 이용, 제시외 건물, 옥상 타인 소유 시설물의 조건을 함께 검토해야 합니다. 매도 시에도 이러한 개별 조건이 매수자 판단에 영향을 줄 수 있어 환금성을 보수적으로 평가하는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2016.09.23 창원신용협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점을 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요. 건물뿐 아니라 일괄매각 토지의 권리관계도 확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 전입세대 관련 서류, 배당요구 내역, 실제 점유자를 확인하세요. 임차인이 발견되면 전입·점유·확정일자·보증금 및 말소기준일과의 선후관계를 검토해야 합니다.
• 실제 이용형태 확인. 1~4층이 단독주택으로 이용된다는 감정평가 기재와 실제 내부 구획·점유 형태가 일치하는지 확인하세요. 경매상 연립/다세대 분류만으로 독립된 주거 단위나 임대수익을 가정해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물 실측. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠·㉡의 정확한 위치와 면적, 이용상태, 건축물대장상 기재 여부 등을 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
• 옥상 통신중계기 확인. 매각 제외되는 타인 소유 시설물의 소유자, 설치 계약, 시설 접근 동선, 전력 사용, 유지보수 책임 및 철거·존치 관련 권리관계를 확인하세요.
• 가격 비교. 신건 최저가 500,998,800원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 거제 능포동의 유사한 단독주택 이용 건물과 토지 거래, 건물 상태, 실제 취득 부대비용을 함께 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격은 400,799,040원, 2회 유찰 가정 가격은 320,639,232원입니다. 낮은 최저가가 실제 시세보다 저렴하다는 의미는 아니므로 별도의 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 공과금·시설비용. 체납 공과금, 점유 정리 비용, 건물 수선비와 통신중계기 관련 계약상 부담을 확인하세요. 배당표의 인수액 0원은 모든 추가 지출이 없다는 뜻이 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 건물과 토지 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획을 입찰 전 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “말소기준은 명확하다. 그러나 물건 확인은 끝나지 않았다”

이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명료합니다. 2016년 창원신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 경매가 진행되며, 기존 압류는 이미 말소되었습니다. 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 근저당 채권최고액에 미배당이 발생한다는 이유만으로 매수인이 그 차액을 떠안는다고 판단할 필요는 없습니다.

하지만 등기상 인수액 0원과 실제 취득 위험 0원은 다릅니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 건물은 1~4층 단독주택으로 이용 중입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 타인 소유 옥상 통신중계기 제외라는 매각 조건까지 존재합니다. 점유관계와 시설 사용권원을 확인하기 전에는 낙찰 후 인도와 사용·수익 조건을 확정하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 500,998,800원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 아직 확보되지 않았습니다. 주변 유사 부동산 실거래, 토지 가치, 건물 상태와 시설물 관련 부담을 확인해야 비로소 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 점유·시설·가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.