광주지방법원 순천지원 2024타경2286. 전남 여수시 돌산읍 평사리에 위치한 시앤시리조트 관련 부동산이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 호스텔 등으로 이용 중이며, 2019년 12월 13일 관광숙박업(호스텔업)으로 등록해 운영해 온 사업장입니다. 소유자는 시앤시리조트주식회사입니다.

등기상 핵심 권리는 2020년 2월 7일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국세 압류, 금융기관 가압류, 경매개시결정, 지방자치단체 압류가 순차적으로 기입됐습니다. 근저당권 자체는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 신용보증기금의 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부 이전도 이루어졌습니다.

문제는 이 물건이 일반적인 주거용 부동산이 아니라는 점입니다. 관광숙박시설의 영업 인허가, 토지 사용권원, 주차장 확보, 부속시설 작동 및 관리 상태가 실제 경제적 가치를 결정합니다. 감정가 대비 큰 폭의 할인만으로는 이런 위험을 상쇄할 가격 경쟁력이 확보됐는지 확인할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유·운영 문제는 별개

말소기준권리는 2020.02.07 농협은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 국가·여수시 압류, 광주은행·신용보증기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 이들 등기상 권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 현황 — 실제 임차인 1명

확인 대상은 최영미 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 임차보증금 승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 점유 관계를 추가 조사해야 합니다.

최영미의 기재된 전입일은 2023.12.04로, 말소기준권리 설정일인 2020.02.07보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 점유 용도가 사무실이고 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 실제 임대차계약과 사업자등록 등 대항요건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

또한 국가 및 여수시 압류 등기가 매각으로 소멸하는 문제와 실제 체납세금의 배당 우선순위는 구별해야 합니다. 조세의 법정기일과 배당요구 관계에 따라 예상배당액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 그 금액을 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다.

② 가격·유찰 분석 — 감정가의 28.67%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 1,667,504,000원입니다. 감정가 5,815,793,440원과 비교하면 28.67% 수준이며, 이미 5회 유찰됐습니다. 일반적인 주거용 부동산이라면 큰 가격 차이가 눈길을 끌 수 있지만, 이 사건은 관광숙박업을 영위하는 리조트라는 점을 우선 고려해야 합니다.

가격의 적정성을 판단하려면 유사 숙박시설의 최근 거래가격뿐 아니라 실제 영업수익, 시설 유지·보수비, 영업 인허가의 지속 가능성 및 부속 토지 사용권원까지 검토해야 합니다. 현재 최저가가 확인된 최근 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

추가 유찰 시나리오는 각 회차의 가정값입니다. 실제 매각기일과 최저가의 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자 측 부족액으로, 매수인 인수액과 구분됩니다. 집행비용은 회차별 추정액이 반영됐습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,667,504,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 19,075,040원을 제외한 1,648,428,960원이 근저당권 배당으로 배분되는 구조입니다. 광주은행과 신용보증기금의 가압류채권에 대한 별도 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당표상 채권액 합계는 5,102,035,371원, 예상 미배당액은 3,453,606,411원입니다. 다만 근저당권의 4,800,000,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 채권최고액입니다. 따라서 이 미배당액은 해당 채권최고액과 가압류 청구금액을 이용한 계산상 부족액이지, 실제 확정 잔존채무라고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 및 매각조건 기준)

• 입지. 전남 여수시 돌산읍 평사리 굴전마을 북서측 원거리에 위치합니다. 주변은 임야, 리조트, 펜션, 주택 등이 혼재하는 국도 주변 해안지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 시설. 감정평가상 호스텔 등으로 이용 중인 철근콘크리트 건물이 있으며, 일반 급배수·위생설비, 냉난방시설, 소방설비, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다. 매각에는 냉난방·수영장·소방·엘리베이터 시설 등이 포함됩니다.
• 제시외 건물. 지하 1층 기계실 및 지하 3층 정화조기계실 등 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 시설의 실제 가동상태, 정비 이력과 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 테라스 부지. 리조트 지상 테라스 일부 부지가 타인 소유입니다. 관광객이 이용하는 시설의 일부가 별도 소유 토지에 걸쳐 있는 만큼 사용승낙·임대차·지역권 등 적법한 사용권원을 확인해야 합니다.
• 주차장. 부설 주차장 부지는 매각에 포함되지 않습니다. 숙박시설의 주차장 이용권한과 관광숙박업 관련 주차 요건 충족 여부가 중요한 확인사항입니다.
• 영업 인허가. 2019.12.13 관광숙박업(호스텔업)으로 등록된 사업장입니다. 2025.04.22 여수시 회신서를 참고해 관광숙박업 인허가 취득에 관한 사항을 행정기관에 확인하도록 명시돼 있습니다. 부동산을 취득한다고 영업허가·등록이 자동 승계된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 토지 규제. 감정평가상 관련 토지는 자연녹지지역, 특화경관지구, 준보전산지, 문화재보존영향 검토대상구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역도 기재돼 있어 시설 확장이나 용도 변경 시 행정규제 검토가 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트가 아닌 영업용 리조트이므로 인수 가능한 매수층이 상대적으로 제한될 수 있습니다. 5회 유찰 이력과 토지·주차장·인허가 문제를 함께 고려하면 향후 재매각과 운영 정상화의 불확실성이 큰 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 정확히 대조. 일괄매각 대상 건물·토지와 제시외 기계실, 정화조기계실, 냉난방·수영장·소방·엘리베이터 시설의 소유권 및 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서로 확인해야 합니다.
• 테라스 사용권원. 타인 소유로 명시된 지상 테라스 일부 부지에 대해 토지 소유자, 사용승낙 및 임대차 관계, 사용 중단 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 부설 주차장 확보. 매각에서 제외된 주차장 부지의 소유권, 현행 사용계약, 향후 사용 지속 가능성 및 숙박업 주차시설 기준을 여수시 담당 부서에 확인해야 합니다.
• 관광숙박업 인허가. 2019.12.13 호스텔업 등록 내용과 2025.04.22 여수시 회신서를 대조하고, 낙찰 후 영업등록·인허가에 필요한 조건과 기존 시설의 적법성을 확인해야 합니다.
• 임차인 최영미. 2층 403호실 사무실의 실제 점유 관계, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일이 말소기준일 이후라는 사정만으로 명도 관련 위험까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
• 근저당권 변동. 농협은행 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전과 신용보증기금의 1,037,079,733원 일부 대위변제 내용을 대조하고, 현재 채권자별 잔존 채권액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세. 여수세무서와 여수시의 압류에 관한 조세채권 및 법정기일을 확인해야 합니다. 압류 등기가 매각으로 소멸한다는 사실과 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.
• 공동담보 범위. 최초 근저당권은 평사리 1395-25 및 1395-80 토지와 시앤시리조트제2동 건물 등이 관련된 공동담보입니다. 실제 일괄매각 범위와 각 부동산의 권리관계를 정확히 대조해야 합니다.
• 시설 실사. 수영장·냉난방·소방·승강기·정화조 등 운영 필수설비의 가동 여부 및 보수 필요성을 점검하고, 실제 운영비와 시설 유지비를 반영해야 합니다.
• 시장가격·수익성. 최저매각가 1,667,504,000원이 감정가의 28.67%라고 해서 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 유사 관광숙박시설의 최근 거래와 영업수익을 검토해 실제 취득가치와 운영 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 및 현장 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 대조하고, 현장 점유·시설 현황과 여수시 인허가 사항을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 28.67%라도 안전한 저가 매수는 아니다”

여수 시앤시리조트는 숫자만 보면 매우 큰 폭으로 가격이 내려온 경매물건입니다. 감정가 5,815,793,440원에 비해 현재 최저매각가는 1,667,504,000원입니다. 이미 5회 유찰돼 감정가 대비 28.67%까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 임차인으로 기재된 최영미 1명의 전입일은 말소기준일 이후이지만, 보증금과 확정일자 등 임대차 조건은 확인이 필요합니다. 근저당권의 이전과 일부 대위변제도 실제 배당관계에서 점검해야 합니다.

무엇보다 테라스 일부 부지의 타인 소유, 매각에서 제외된 부설 주차장, 관광숙박업 인허가 확인이라는 문제가 겹쳐 있습니다. 모두 리조트의 운영과 경제적 가치에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 최근 실거래에 의한 가격 검증도 이루어지지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 접근이 필요한 고위험 물건입니다. 핵심은 유찰이 몇 번 더 진행되는지가 아니라, 낙찰자가 실제로 사용 가능한 토지·시설 범위와 관광숙박업 운영 가능성을 어디까지 확정할 수 있는지에 있습니다. 권리상 인수액 0원과 사업상 위험 0원은 전혀 다른 이야기입니다.