광주지방법원 순천지원 2024타경2439. 전남 여수시 문수동에 있는 예식장·연회장 등 상업시설과 부속토지를 대상으로 하는 대규모 경매입니다. 감정평가상 건물은 연회장 및 예식장 용도로 사용 중이고, 토지 21필지는 일단의 상업용 및 부속토지 등으로 이용되고 있습니다. 채권자인 여수농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 5,033,415,590원입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 본질은 일반 주거용 아파트 경매와 다릅니다. 상업시설의 운영 가능성, 복수 필지의 권리관계, 매각물건명세서상 인수권리, 건물 하자 및 점유 정리를 함께 검토해야 합니다. 특히 배당계산에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됐다는 사실과 매각물건명세서에 인수권리가 기재돼 있다는 사실은 서로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2024타경2439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 문수동 241-2 일원 |
| 건물 등기상 소재 | 전라남도 여수시 문수동 243, 284-2, 284-3, 284-59, 284-69, 286 · 1동 도로명주소: 전라남도 여수시 여문1로 85 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 문화집회시설(예식장·연회장) 및 상업용 부속토지 등 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 3층 문화집회시설, 철근콘크리트구조 단층 예식장 등 |
| 토지 현황 | 21필지를 일단지로 평가 · 공부상 전·대·임야·도로·주차장 등 · 현황 상업용 및 부속토지 등 |
| 소유관계 | 건물 등기상 안경한·황재선 각 2분의 1 지분 · 전체 매각목록별 소유관계 별도 대조 필요 |
| 감정가 | 12,319,136,320원 |
| 최저매각가 | 5,518,973,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 44.8% |
| 신청채권자 | 여수농업협동조합 |
| 신청채권액 | 5,033,415,590원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.06. 을구 13번 여수농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 28번 지분매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 인수권리가 중요하다
말소기준은 2017.04.06. 여수농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 공동담보목록 제2017-66호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 다다씨푸드·김영숙·김현구·신현하우징의 근저당권과 후순위 가압류·가처분 등은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 등기부에는 1998년과 2002년 설정된 여수시 압류가 말소기준권리 이전 권리로 표시된 내역도 있습니다. 해당 압류는 2002.07.30. 각각 말소등기가 확인되므로, 과거 설정일만으로 현재 매수인이 인수하는 압류라고 결론 내릴 수 없습니다. 최신 등기부와 말소기록을 대조해야 합니다. 반면 2024년 이후 여수시의 별도 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 분류됩니다.
최선순위 지상권: 목록 1, 2, 3, 4, 6, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 33, 34번에 설정된 지상권입니다.
지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있지만, 이것만으로 모든 지상권이 이미 말소됐다고 단정할 수 없습니다. 실제 말소 요건 및 절차를 확인해야 하며, 여수시 환매특약은 별도의 인수 문제로 남습니다.
환매특약은 단순한 금전채권과 달리 부동산의 소유·처분과 관련된 권리입니다. 지상권 역시 토지 사용·개발·처분에 영향을 줄 수 있습니다. 이 권리들의 효과와 해소비용은 채권 배당표의 인수액 0원에 포함되지 않습니다. 따라서 실제 매수인의 총취득비용이나 자유로운 사용·처분 가능 여부는 확정할 수 없습니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상, 사업장 확인 필요
현황조사에서는 다다 한정식 식당 및 주거 이용이 확인되고, 대표 김태완, 전하진, 주식회사 다다씨푸드 파티랜드 대표 김태완 관련 점유·신고 내역이 조사됐습니다. 세 내역 모두 신고일이 2017년 말소기준권리 이후입니다. 다만 실제 계약 당사자 및 독립된 임차관계의 수는 확인이 필요합니다. 김태완과 그가 대표로 표시된 법인의 점유관계가 중첩되는지도 구분해야 합니다.
| 조사 대상 | 이용 / 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 검토 |
|---|---|---|---|---|
| 대표 김태완 | 다다 한정식 식당 및 주거 2024.05.21 |
전입기준 없음 기타 요건 확인 |
확정일자·보증금 미상 | 배당모형상 금전 인수 없음 계약·명도 확인 |
| 전하진 | 2024.05.21 | 전입기준 없음 실제 점유 확인 |
확정일자·보증금 미상 | 배당모형상 금전 인수 없음 계약·명도 확인 |
| 주식회사 다다씨푸드 파티랜드 대표 김태완 |
2024.03.26 | 신고일 기준 후순위 사업자등록·점유 요건 확인 |
확정일자·보증금 미상 | 배당모형상 금전 인수 없음 상가 임대차 및 명도 확인 |
③ 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 5,518,973,000원으로 감정가의 44.8%입니다. 3회 유찰을 거치면서 감정가 대비 큰 폭의 가격 조정이 이루어졌습니다. 그러나 이 물건은 예식장·연회장 및 복수 토지가 결합된 특수 상업용 부동산입니다. 동일한 규모와 이용조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다고 판정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 / 가정가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 5,518,973,000원 | 44.8% | 8,416,650,230원 |
| 4회 유찰 시 | 4,415,178,400원 | 35.84% | 9,509,406,884원 |
| 5회 유찰 시 | 3,532,142,720원 | 28.67% | 10,383,612,207원 |
회차가 진행될수록 명목 낙찰대금은 낮아질 수 있지만, 환매특약 및 지상권 정리 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 건물 누수, 폐기물 처리, 점유 정리 등에 필요한 비용도 별도입니다. 실질취득비용은 낙찰가뿐 아니라 인수·정리·수선 비용까지 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,518,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 57,589,730원 |
| 1. 여수농업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 5,461,383,270원 |
| 2. 주식회사다다씨푸드 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 김영숙 근저당 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 김현구 근저당 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사신현하우징 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사신현하우징 가압류 | 1,578,033,500원 | 0원 |
| 7. 주식회사지아고앤파트너스 가압류 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당권의 채권최고액 등을 사용한 단순 배당 추정입니다. 여수농업협동조합의 신청채권액은 5,033,415,590원으로, 배당계산에 사용된 채권최고액 6,000,000,000원과 다릅니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 매각물건명세서상 인수권리의 경제적 부담도 포함되지 않았습니다.
반대로 배당표상 금전 인수액이 0원이어도 환매특약·존속 지상권 등 비금전적 권리 부담은 별도입니다.
⑤ 건물 상태·유치권·일괄매각 주의사항
따라서 해당 신고가 현재 유지된다고 단정해서는 안 됩니다. 다만 신고 취하만으로 실제 점유와 공사대금 분쟁, 유치권 성립 가능성까지 모두 소멸했다고 확정할 수도 없으므로 현장과 관련 서류를 대조해야 합니다.
감정평가서에서는 수변전설비와 제시외건물도 언급됩니다. 제시외건물은 소유권 및 일괄경매 포함 여부를 다시 확인해야 하며, 수변전설비도 소유관계와 매각 포함 여부를 점검해야 합니다. 284-3번지의 저온저장고는 이동 또는 철거가 용이한 것으로 판단돼 평가에서 제외됐습니다.
관련사건 2024타경2798도 진행 중인 것으로 기재돼 있습니다. 본 사건의 목록 10번 지상에 소재하는 철근콘크리트구조 3층 건물은 해당 관련사건에서 평가·진행되는 것으로 설명돼 있으며, 추후 병합 예정이라는 평가 내용이 있습니다. 실제 병합 여부와 최종 매각대상은 법원 공고 및 매각목록으로 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 문수동 한려초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 단독주택, 주상용건물 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 시설 이용. 철근콘크리트 및 경량철골구조의 문화집회시설로, 연회장·예식장 등의 용도로 이용 중입니다. 급·배수, 위생, 전기, 화재경보 및 일부 승강기설비 등이 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 토지별로 제1종·제2종일반주거지역이 혼재하며, 한려초등학교와 여수중앙유치원 관련 상대·절대보호구역이 포함됩니다. 일부 필지는 도시계획시설 도로에 저촉됩니다.
- 토지 형상 및 이용. 토지 21필지는 지목이 전·대·임야·도로·주차장 등으로 다르지만, 상업용 및 부속토지 등으로 일단 이용됩니다. 일부에는 준보전산지 관련 제한도 있습니다.
- 환금성. 일반 공동주택보다 이용 목적이 특수한 예식장·연회장 시설입니다. 대규모 자금, 용도 제한, 건물 하자와 인수권리 문제를 고려하면 재매각 및 다른 용도로의 전환에 신중한 검토가 필요합니다.
- 수목·기타 시설. 동백나무·사철나무·철쭉·금목서 등의 수목은 토지와 함께 평가됐으며, 매각조건에도 제시외 수목 포함이 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 환매특약 인수 여부. 여수시가 환매권자인 목록 9·11·13·19·20번의 환매특약 존속 여부, 권리 행사 가능성, 해소 절차를 원본 서류로 확인합니다.
- 지상권 말소동의 효력. 최선순위 지상권 설정등기가 여러 목록에 존재합니다. 신청채권자의 말소동의서 제출과 실제 말소 가능성·처리 절차를 구분해 확인합니다.
- 매각목록 범위. 토지 21필지, 목록 22번 건물, 목록 28번 지분매각, 관련사건 2024타경2798의 진행 및 병합 여부를 대조합니다.
- 임차인·점유관계. 다다 한정식 식당, 다다씨푸드 파티랜드, 주거 이용자의 실제 점유 부분과 계약관계, 보증금·차임·확정일자, 영업장 명도 문제를 확인합니다.
- 유치권 관련 현황. 주식회사 로운의 유치권 신고와 취하 경위, 공사대금 분쟁 및 실제 현장 점유를 조사합니다.
- 건물 하자와 정리비용. 지하층·3층 누수, 폐기물, 수변전설비, 제시외건물, 저온저장고 및 옥상 통신중계기 관련 비용을 확인합니다.
- 세금 및 체납. 여수시 압류의 현재 상태와 당해세 등 우선징수 항목, 관리비·공과금·시설 유지비의 미납 여부를 조사합니다.
- 실제 시장가치. 감정가와 유찰률만으로 투자 적정성을 결정하지 않고, 해당 시설의 수익성·매각 가능성·토지별 이용가치와 권리정리 비용을 별도로 검증합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 법원 변경공고를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “44.8%라는 숫자보다 권리의 무게가 크다”
이 사건의 최저매각가 5,518,973,000원은 감정가 12,319,136,320원의 44.8%입니다. 하지만 대규모 특수 상업시설의 감정가 대비 할인율을 일반 주택의 가격 메리트와 동일하게 판단할 수 없습니다.
여수농업협동조합 근저당권을 비롯한 후순위 금전채권 상당수는 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서에는 여수시 환매특약과 최선순위 지상권이라는 중요한 인수권리가 별도로 기재돼 있습니다. 지상권 말소동의서가 제출됐다는 긍정적인 사정은 있지만, 그 처리 결과를 확인하기 전에는 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.
여기에 복수 필지·지분매각·관련사건, 점유관계 미확정, 유치권 신고 이력, 건물 누수와 폐기물, 특수 상업시설의 환금성 문제가 겹칩니다. 실질취득비용과 현금화 가능성 모두 미확정인 상태입니다.
종합 판단은 D등급의 고위험·보류형입니다. 가격이 충분히 내려왔다는 이유만으로 접근하기보다 환매특약·지상권 정리 가능성, 실제 점유와 건물상태, 매각범위 및 경제성을 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 낙찰 후 안전하게 사용할 수 있는 권리를 확보할 수 있느냐입니다.
