광주지방법원 2025타경5358. 전라남도 장흥군 장동면 하산리 100 소재의 토지와 버섯재배사를 포함한 경매입니다. 일반적인 주택이나 아파트가 아닙니다. 토지의 공부상 지목은 답이고 면적은 1,292㎡이지만, 실제로는 버섯재배사가 들어선 부지로 이용되고 있습니다. 건물은 2019.03.29 사용승인을 받은 일반철골구조 단층의 동·식물관련시설입니다.
소유자는 김미애입니다. 2019년 장흥군산림조합 명의로 채권최고액 390,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이후 농협은행·농업협동조합중앙회·전남신용보증재단 등 여러 채권자가 가압류를 등기했습니다. 2025년에는 근저당권 일부가 농업협동조합중앙회 측으로 이전됐고, 같은 해 임의경매개시결정이 내려졌습니다.
등기상 채권관계는 복잡하지만, 후순위 권리가 많다는 이유만으로 그 채무를 낙찰자가 모두 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 권리가 말소된다는 사실만으로 버섯재배사 운영이나 농지취득이 안전하다고 볼 수도 없습니다. 이번 사건은 그 차이를 분명히 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장동면 하산리 100 도로명: 장동면 흥성로 1126-129 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(작물재배사) · 버섯재배사 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 1,292㎡ · 공부상 답 · 현황 버섯재배사 건부지 |
| 건물 | 일반철골구조 · 기타지붕(판넬) · 단층 · 사용승인 2019.03.29 |
| 소유자 | 김미애 (단독소유) |
| 감정가 | 266,932,000원 |
| 최저매각가 | 266,932,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) |
| 경매 청구금액 | 234,735,457원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.14 장흥군산림조합 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 필수 제출서류 | 농지취득자격증명 — 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 후순위 채권은 소멸, 점유는 확인
말소기준은 2019.05.14 접수된 을구 1번 장흥군산림조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 8건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 가압류 채권액이 크다는 사실 자체가 매수인에게 같은 액수의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.
2026.05.21에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-44호가 폐지되고 제2026-11579호로 변경됐습니다. 낙찰 전 최신 기계기구목록과 실제 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 전부 |
2024.09.12 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 김나영의 전입신고일은 2024.09.12로, 말소기준권리인 2019.05.14보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 계약관계는 확인이 필요하며 우선변제권의 구체적인 성립·배당 여부까지 확정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 266,932,000원이 시세인 것은 아니다
이번 매각은 유찰 0회의 신건입니다. 최저매각가격은 감정가와 같은 266,932,000원이며, 확인된 권리 인수액 0원을 반영한 실질취득액도 낙찰가를 최저가로 가정하면 266,932,000원입니다. 취득세와 등기·명도·시설 보수 등 부대비용은 별도입니다.
다만 버섯재배사와 농지에 관해 비교 가능한 최신 실거래가격이 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 시세와의 관계를 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 작물재배시설과 토지를 함께 취득하는 특수용도 물건이므로, 주변 농지 가격만으로 건물·설비까지 포함한 가치를 평가해서도 안 됩니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 266,932,000원 | 262,394,952원 | 801,779,976원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 213,545,600원 | 209,755,962원 | 854,418,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 170,836,480원 | 167,644,769원 | 896,530,159원 | 0원 |
1회·2회 유찰 가격은 시나리오이며 향후 유찰이나 해당 가격에 매각될 것을 의미하지 않습니다. 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 0원입니다.
유찰되면 가정 매각가가 내려가지만, 그만큼 채권자들의 미회수액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 후순위 채권의 미배당액이 매수인 인수채무로 전환되는 구조는 아닙니다. 가격 하락에 따른 취득 부담 감소와 채권자 배당 부족은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,932,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,537,048원 |
| 1. 근저당 · 장흥군산림조합 | 390,000,000원 | 262,394,952원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,302,010원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 122,972,876원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,137,592원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 8,288,076원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전남신용보증재단 | 139,498,802원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광주은행 | 8,486,924원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 17,286,233원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 349,202,415원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,064,174,928원 | 266,932,000원 |
예상배당 합계에는 집행비용 4,537,048원이 포함됩니다. 채권자 배당액은 262,394,952원이며, 전체 채권 미배당액은 801,779,976원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
예상배당표는 장흥군산림조합 명의 근저당권에 262,394,952원을 배정한 계산입니다. 일부이전된 담보채권의 실제 귀속과 최종 배당순위는 확정 배당표 및 근저당권 이전관계를 확인해야 하며, 이 추정만으로 신청채권자가 최종적으로 배당받지 못한다고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥군 장동면 하산리 하산저수지 북측 인근입니다. 주변은 농경지·버섯재배사·야산 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,292㎡, 지목은 답, 토지 형상은 부정형이며 완경사입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역입니다. 가축사육제한구역 중 돼지·닭·오리·메추라기·개에 관한 300m 제한구역, 젖소에 관한 400m 제한구역이 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 일반철골구조 단층 건물로 내·외벽은 판넬 및 타일 등으로 마감됐고, 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다. 버섯재배사 용도로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가 표기액은 7,390원/㎡입니다. 공시지가는 경매 감정가격이나 실제 매매시세와 동일한 개념이 아닙니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 건물이 아닌 작물재배시설입니다. 매수 목적에 따라 농업시설의 적합성, 시설 유지·보수비와 재매각 가능성이 크게 달라질 수 있어 일반적인 토지나 주택보다 용도 적합성 검토가 중요합니다.
이 토지는 공부상 답이지만 실제로는 버섯재배사 건부지입니다. 현황과 공부의 차이 때문에 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 발급을 위한 요건, 필요한 행정절차를 입찰 전에 관계기관에 확인해야 합니다. 낙찰 후에 발급 가능성을 알아보는 방식은 위험합니다. 명세서에는 2026.01.28자 사실조회회신을 참조하도록 기재되어 있습니다.
따라서 펌프가 경매 대상에 포함되는지뿐 아니라 인접 필지 사용자와의 사용관계, 용수 공급 및 유지·수리 비용 부담, 공동사용을 지속할 수 있는 권원도 확인해야 합니다. 경매로 시설을 취득하더라도 인접 필지와의 공동사용 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 최우선 확인사항입니다. 공부상 답과 현황 버섯재배사 건부지의 차이를 설명하고, 발급 가능 여부 및 매각결정기일까지 제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 2026.01.28 사실조회회신. 농취증 제출조건과 관련된 회신 내용을 원본으로 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있으므로 단순한 서류 보완 문제로 취급할 수 없습니다.
- 매각 대상 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·건물·제시외 건물·기계기구목록의 실제 범위와 현장 시설의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 수중모터펌프 공동사용. 하산리 100·100-6·100-7의 공동사용 상태, 관로 위치, 펌프 관리주체, 시설 사용에 필요한 권리관계와 유지비용을 검토해야 합니다.
- 임차인 김나영. 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부·실제 점유·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 일부이전. 2025.11.21의 256,375,000원 일부양도와 2026.05.21의 기계기구목록 변경 내역을 등기 원본 및 최신 목록과 대조해야 합니다.
- 가격 및 운영비. 인근 유사 농지와 버섯재배시설의 실제 거래가격, 건물 상태, 급배수설비, 보수비, 사용 적합성을 확인한 뒤 응찰 가능가격을 산정해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농취증 관련 회신, 기계기구목록 및 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 “농취증과 사용 가능성”이 먼저다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2019.05.14 장흥군산림조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 김나영의 전입일도 그 이후입니다. 권리상 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 그것만으로 안전한 입찰이 되는 것은 아닙니다. 농지취득자격증명 미제출에 따른 보증금 미반환 위험이 명확히 기재되어 있고, 공부상 답과 버섯재배사 건부지라는 현황 차이도 존재합니다. 여기에 인접 필지와 함께 쓰는 수중모터펌프 및 특수시설의 운영·환금성 문제까지 검토해야 합니다.
또한 최저가 266,932,000원이 감정가와 같다는 사실 외에는 객관적인 가격 우위를 확정할 근거가 부족합니다. 낙찰가가 내려간다고 하더라도 농취증, 공동사용 설비, 점유관계 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
종합 판단은 C등급, 43점. 등기상 말소관계는 비교적 분명하지만, 입찰보증금 위험과 농업시설의 특수성, 시세 검증의 불확실성이 큽니다. 농취증 발급 가능성 확인 → 매각 범위·설비 권리관계 검토 → 실제 거래가치 산정의 순서가 우선입니다. 이 확인을 마치기 전에는 신건 최저가를 매력적인 가격으로 평가하기 어렵습니다.
