광주지방법원 2025타경5363. 장흥읍 행원리 소재 연립주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 일반적인 주거용 연립주택과 상당히 다릅니다. 창고로 사용하는 건물들이 있고, 다른 건물은 1층이 주유소 사무실 및 캐노피, 2층이 숙소로 이용되고 있습니다. 농경지와 상업용 부동산이 혼재한 국도변 입지이며, 여러 토지와 건물을 함께 취득하는 형태입니다.

등기상 소유자는 방행자입니다. 2022년 5월 19일 광주광역시축산업협동조합 명의로 채권최고액 3,936,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 그 회사가 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 3,548,696,794원입니다.

표면적인 담보권 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 2021년 7월 22일 신고된 법인 점유 관계와 2022년 1월 5일 신고된 김대환의 점유 관계가 근저당권보다 앞섭니다. 이들의 보증금·계약내용·배당요구 여부가 확정되지 않은 이상, 낙찰자가 실제로 떠안을 수 있는 금액을 0원이라고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별개

기존 2005~2019년 사이 설정됐던 여러 근저당권과 과거 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.05.19 을구 23번 근저당권입니다. 2025년 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 변경됐지만, 채권양도로 인한 권리이전이므로 원래 설정된 근저당권의 순위를 기준으로 검토해야 합니다.

말소기준 이후 설정된 서울보증보험주식회사, 농업협동조합중앙회, 전남신용보증재단, 정남진장흥농업협동조합의 가압류와 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차인·점유자가 인수되지 않는다는 결론은 전혀 다릅니다.

② 임차인·점유자 분석 — 최대 핵심 변수

현황조사와 매각물건명세서 등에는 4개의 점유·임차 관계인 기재가 있습니다. 보증기관의 대위신고로 기재된 관계인은 없습니다. 다만 개인 김석주와 법인 대표 김석주의 관계가 중복될 수 있어, 실제 독립 임차계약의 수는 확정되지 않았습니다. 특히 말소기준보다 신고일이 앞서는 2건의 실제 대항력 성립 여부를 조사해야 합니다.

표의 날짜는 조사상 신고·전입 기재일입니다. 날짜의 선후관계만으로 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법상 대항력 성립을 확정할 수 없습니다. 실제 점유, 임대차계약, 건물의 법적 용도, 주민등록 또는 사업자등록 등 필요한 요건을 별도로 검증해야 합니다.

③ 시세·가격 검토 — 54.33억의 적정성은 미확인

이 사건은 연립주택·토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 창고·주유소 사무실·숙소와 여러 농경지 등을 포함하는 복합 부동산입니다. 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균만으로 가격을 비교하기 어려운 구조입니다.

확인 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 없어 최저매각가 5,433,264,140원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 또한 선순위 점유자의 인수 위험이 남아 있으므로 감정가 또는 낙찰가만을 기준으로 경제성을 평가하는 것은 부적절합니다.

회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오이며 향후 실제 매각기일과 최저매각가를 확정한 것은 아닙니다. 미배당 채권액은 배당모형상 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 인수할 임차보증금과 동일하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,433,264,140원 가정)

제시된 배당모형은 신건 매각가에서 집행비용과 기재된 채권액을 공제한 계산입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 반영됐으며 실제 확정채권액과 차이가 있을 수 있습니다. 특히 선순위 점유자 보증금·우선변제, 당해세 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수 0원은 실제 배당 및 권리승계를 보장하는 수치가 아닙니다.

⑤ 농지취득자격증명 — 입찰보증금 위험

농지취득자격증명 관련 명세서에는 2026.07.08자 기재가 포함돼 있습니다. 해당 토지의 현황, 농업경영계획 또는 취득자격 관련 요건, 원상회복 대상 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.

특히 이 사건은 실제 이용상태에 창고와 주유소 관련 시설이 포함되고 토지에는 답과 녹지지역이 포함돼 있습니다. 현황 이용과 지목·용도지역·농지법상 취득 요건의 일치 여부가 중요합니다. 농취증 발급 가능성을 확인하지 않은 상태에서 입찰하는 것은 보증금 손실 가능성을 감수하는 결정입니다.

⑥ 건물·토지 현황 — 일반 주택과 다르다

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장흥군농업기술센터 남측 인근의 국도변 농경지대로, 상업용 부동산·단독주택·농경지가 혼재합니다. 일반적인 주거전용 입지와는 다른 수요 특성을 갖습니다.
• 교통. 동측으로 국도 23호선이 통과하며 대상 토지 또는 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 다만 개별 토지에 맹지로 기재된 부분이 있어 개별 필지의 실제 도로 접근권을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 창고·주유소 사무실·캐노피·숙소 등이 혼합돼 있습니다. 현황상 사용 용도와 건축물대장상 용도가 일치하는지, 실제 영업·사용에 필요한 요건을 갖췄는지 검증해야 합니다.
• 토지규제. 생산녹지·자연녹지, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 및 국도 관련 도시계획시설 저촉·접합 여부가 확인됩니다. 필지마다 허용되는 활용 방법이 달라질 수 있습니다.
• 환금성. 토지와 창고·주유소 관련 시설이 일괄매각되는 복합 자산이므로 일반 주거용 부동산보다 잠재 매수자층이 제한될 가능성이 있습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 재매각 시기와 가격을 예측하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 입찰 전에 관할 기관을 통해 취득자격증명 발급 가능 여부, 제출기한, 현황 농지 여부, 원상회복 관련 문제를 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 핵심입니다.
• 선순위 점유자 권리. 김대환과 케이비산업농업회사법인 주식회사의 계약서, 실제 점유개시 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 적용 법률을 확인해야 합니다.
• 점유 중복. 개인 김석주와 법인 대표 김석주의 점유부분·계약관계·권리 주체를 구분하고, 나머지 법인 점유 관계도 확인해야 합니다.
• 일괄매각 목록. 행원리 908과 등기상 933 및 관련 필지를 대조하고, 토지·건물·제시외 건물의 실제 소유 및 매각 범위를 특정해야 합니다.
• 창고 소재불명. 공부상 12.6㎡ 창고의 현존 여부, 건물 현황, 감정평가 반영 여부와 현황상 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래·수익성 검증. 복합 토지·창고·주유소 관련 건물에 대한 별도 현장평가와 인근 비교사례를 확보하고, 인수 가능 보증금과 명도·원상회복 비용을 포함해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 배당표 재검토. 근저당권의 실제 피담보채권액과 근저당권 이전 내역, 임차인 우선변제, 당해세 등을 반영해 배당과 인수액을 재산정해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26 매각기일 전 최신 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기가 지워져도, 위험까지 지워지는 것은 아니다”

이 물건은 일반적인 주거용 경매와 접근법부터 달라야 합니다. 2022년 근저당권을 말소기준으로 보면 후순위 가압류들은 소멸할 예정입니다. 그러나 그보다 먼저 신고된 점유 관계인들의 실제 임차보증금과 대항력이 확정되지 않아 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

더 큰 실무적 함정은 농지취득자격증명입니다. 매각결정기일까지 증명을 제출하지 못하면 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. 여기에 창고 소재불명, 복합 용도, 토지 규제와 환금성 불확실성까지 겹칩니다.

따라서 이 사건의 핵심 질문은 “얼마나 유찰되면 싸지는가”가 아닙니다. “농지를 적법하게 취득할 수 있는가, 실제 인수할 보증금은 얼마인가, 취득한 전체 자산을 어떤 용도로 활용하거나 처분할 수 있는가”입니다.

결론: 등기상 후순위 권리는 정리될 수 있지만 실질취득비용과 취득자격 위험이 미확정인 고위험 일괄매각입니다. 종합 등급 D, 신건 입찰 보류.