광주지방법원 2025타경5386. 장흥군 장평면 기동리 75 소재의 농지 및 작물재배사 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 박현선으로, 2021년 11월 11일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 2021년 12월 15일 서광주농업협동조합 앞으로 채권최고액 222,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 여러 금융기관과 보증기관의 가압류가 이어졌습니다. 2024년 가압류 3건은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 설정된 가압류 8건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다수 채권자의 채권액을 낙찰자가 직접 갚는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건의 주요 판단 대상은 채무 인수가 아니라 농지 취득요건, 실제 이용상태, 토지 접근권, 행정규제 및 매각가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5386 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 광주지방법원 장흥지원 등기계 |
| 소재지 | 전남광주통합특별시 장흥군 장평면 기동리 75 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 장흥군 장평면 차돌고개로 179 |
| 매각 형태 | 기타 + 토지 · 토지 및 건물 일괄매각 |
| 건물 용도 | 작물재배사(에바다 팜) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 · 기타지붕(판넬) · 단층 |
| 토지 이용상태 | 지목 '답' · 현황 '답 기타(동·식물관련시설) 건부지' |
| 소유자 | 박현선 (단독소유) |
| 감정가 | 228,452,000원 |
| 최저매각가 | 228,452,000원 (감정가 100%, 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 서광주농업협동조합 |
| 청구금액 | 170,289,258원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.15 서광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 222,000,000원 |
| 임차인 / 예상 인수 | 확인된 임차인 0명 / 0원 |
| 특별매각조건 | 농지취득자격증명 필요 · 기한 내 미제출 시 보증금 미반환 · 용도 외 사용 시 원상회복명령 가능성 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 가압류 8건, 그러나 매수인 인수는 0원
권리관계의 기준점은 2021.12.15 서광주농업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 박현선, 채권최고액은 222,000,000원이며 공동담보에는 장평면 기동리 75 토지가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 이번 매각으로 소멸할 권리입니다.
2024년 설정된 삼성카드·농협은행·농업협동조합중앙회 가압류는 각각 취하에 따른 말소등기가 완료됐습니다. 반면 2025년 11월부터 2026년 2월까지 등기된 가압류 8건의 청구금액 합계는 266,948,788원입니다. 이들 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 신건 최저가가 곧 적정가라는 보장은 없다
현재 최저매각가는 228,452,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 할인은 발생하지 않았습니다. 주변 동일 용도 토지·작물재배사 실거래에 기초한 가격 비교는 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 건물이 아닌 농지와 작물재배사입니다. 실제 활용가치는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 건축물의 적법한 사용범위, 차량 통행권, 도로·하천 관련 규제 및 장래 처분 가능성에 따라 달라질 수 있습니다. 최저가 228,452,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 228,452,000원 | 0원 | 228,452,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 182,761,600원 | 0원 | 182,761,600원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 146,209,280원 | 0원 | 146,209,280원 |
*실질취득은 매각가와 확인된 권리 인수액의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비·원상회복비·추가 공사비 등은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가격 및 배당 가정이며 실제 유찰이나 향후 매각조건 변경을 확정하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,998,328원 |
| 1. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 (갑구 8) | 20,295,890원 | 2,453,672원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 (갑구 9) | 10,147,940원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주은행 (갑구 10) | 12,875,807원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 (갑구 12) | 42,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 (갑구 13) | 15,825,350원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 (갑구 14) | 99,011,089원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 (갑구 15) | 11,001,232원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 (갑구 16) | 55,291,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 488,948,788원 | 224,453,672원 |
| 채권자 미배당 | — | 264,495,116원 |
신건 매각가 228,452,000원에서 집행비용 3,998,328원을 공제하고, 근저당권자에게 채권최고액 기준 222,000,000원을 배당하는 가정입니다. 이후 갑구 8번 서울보증보험 가압류에 2,453,672원이 배당되며, 나머지 채권자들에게 돌아갈 배당금은 없는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 손실은 늘지만 매수인 인수는 0원
| 회차 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 228,452,000원 | 224,453,672원 | 264,495,116원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 182,761,600원 | 179,402,938원 | 309,545,850원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 146,209,280원 | 143,362,350원 | 345,586,438원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 가정에서는 신청채권자의 청구액 170,289,258원이 배당계산상 충족되지만, 2회 유찰 가정에서는 신청채권자 예상배당액이 143,362,350원으로 줄어 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 수치는 배당모형의 계산 결과이며, 신청채권자의 확정채권액 및 실제 배당액을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항 및 매각조건 기준)
- 입지. 장흥군 장평면 기동리 소재 '비성골' 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 전·답·임야가 주를 이루는 산간 농경지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 기호(1) 토지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 다만 지적도상 맹지이므로 실제 통행 가능성과 법적 통행권은 별도로 구분해 확인해야 합니다.
- 접근로. 지적도상 맹지이나 인접필지인 기동리 75-1을 통해 접근 가능한 것으로 기재돼 있습니다. 타인 토지의 통행 허락 여부, 도로 이용의 지속 가능성 및 차량 진출입 조건이 핵심입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '답 기타(동·식물관련시설) 건부지'로 이용 중입니다. 농지 취득요건과 실제 건축물 사용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 건축물. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물이며 작물재배사(에바다 팜)로 이용 중입니다. 판넬 벽체, 타일·우레탄 바닥, 샷시창호와 급·배수 및 전기설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 보전관리지역에 해당합니다. 일반적인 주택이나 상업시설과 동일한 활용을 전제로 접근할 수 없으며, 시설별 건축·개발 가능 범위의 확인이 필요합니다.
- 도로 관련 제한. 소로1류(폭 10m~12m), 도로구역 및 접도구역에 저촉됩니다. 매각물건명세서상 저촉 면적은 미미한 것으로 기재됐으나 실제 시설 활용에 영향을 주는지는 확인해야 합니다.
- 하천 관련 제한. 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉됩니다. 토지 내 시설의 확장이나 활용 계획은 관계 규제를 고려해야 합니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 포함되며, 도로 관련 100m 제한 및 300m 제한 규정이 기재돼 있습니다. 향후 다른 축산·동식물 관련 용도로 변경하려는 경우 제한 범위 확인이 필요합니다.
- 건축물 사용상태. 건축물대장상 용도 외 사용 시 원상회복명령 가능성이 특별매각조건에 명시돼 있습니다. 2026.09.17.자 사실조회회신과 건축물대장을 대조해 실제 이용상태를 검토해야 합니다.
- 환금성. 농촌 소재 농지·작물재배사로, 활용 목적과 취득 자격에 따라 매수 가능자가 제한될 수 있습니다. 맹지, 농지취득자격 및 용도·행정규제까지 고려하면 일반 주거용 부동산보다 환금성을 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 농지 소재지 관할 행정기관에 현재 토지 이용상태를 설명하고 증명서 발급 가능성과 발급 요건을 확인하세요. 특별매각조건상 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 특별매각조건 원문. 일괄매각 범위, 농취증 조건 및 2026.09.17.자 사실조회회신 내용을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 토지·건물 등기 대조. 건물의 근저당권에 공동담보 토지가 표시돼 있습니다. 토지 등기부의 권리순위와 말소 대상 권리도 직접 확인하세요.
- 현황과 건축물대장 대조. 작물재배사(에바다 팜)의 실제 사용방식이 건축물대장상 용도와 일치하는지 확인하세요. 용도 외 사용이 있다면 원상회복명령과 관련 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.
- 기동리 75-1 통행권. 현재 차량이 접근할 수 있다는 사실만으로 영구적인 통행권이 보장되지는 않습니다. 진출입 통로의 소유관계와 사용권한을 확인하세요.
- 도로·하천 규제. 도로구역·접도구역·소하천구역·소하천예정지의 정확한 저촉 범위 및 시설 사용 제한 여부를 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만, 작물재배사를 실제로 누가 운영·관리하고 있는지, 시설 및 동산의 소유관계가 어떠한지 현장에서 확인하세요.
- 배당 및 채권내역 검증. 신청채권자의 청구금액 170,289,258원과 근저당 채권최고액 222,000,000원을 구분하고, 채권계산서 및 배당 관련 원본 자료를 확인하세요.
- 가격 적정성 재평가. 농지·작물재배사 관련 비교사례, 사용 가능 용도, 시설 상태 및 취득 후 비용을 검토한 뒤 응찰가 상한을 정하세요. 신건 최저가만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부, 토지이용계획확인서, 건축물대장을 매각기일 전에 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “빚은 인수하지 않지만, 규제와 취득조건은 피할 수 없다”
이 사건은 근저당권과 다수의 가압류가 복잡하게 얽힌 것처럼 보이지만, 등기상 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 근저당권이 말소기준이며, 후순위 가압류 8건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 본질적인 난점은 권리순위가 아닙니다. 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 지적도상 맹지 및 각종 토지이용 제한입니다. 특히 농취증을 기한 내 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못할 수 있다는 점은 일반적인 권리 인수위험과 차원이 다릅니다.
신건 최저가 228,452,000원은 감정가와 같고, 이를 주변 실거래와 비교해 저렴하다고 인정할 근거도 확인되지 않습니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 취득 및 활용 제한은 그대로 남습니다. 권리상 인수는 0원, 취득 가능성과 활용성은 별도 심사 대상. 따라서 이 사건은 농취증 발급 가능성과 건물의 적법한 사용상태를 명확하게 확인한 뒤에만 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
